Татьяна Емельянова Небывалый рост цен затронул не только жилье эконом-класса, но и самый консервативный сегмент – элитную недвижимость. По данным компании Knight Frank, в первом полугодии цены на элитные новостройки столицы выросли на 37%. Это абсолютный рекорд за всю историю современного рынка элитного жилья. Рост цен эксперты связывают прежде всего с сокращением объемов нового строительства. Так, по данным компании, в первом полугодии на различных стадиях строительства находилось 62 элитных комплекса, это на 20% меньше, чем в тот же период 2005 года. Однако число реальных предложений было еще меньше: в 8% новостроек реализация квартир была временно прекращена, а в 18% домов все квартиры были проданы. «Более того, достаточный процент существующих объектов, даже не самых ликвидных, был полностью распродан, зачастую даже по завышенной стоимости», – уточняет директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Так что на рынке предлагалось всего 23% квартир от их общего числа в строящихся домах.
Чуть меньшие темпы роста цен продемонстрировал вторичный рынок элитной недвижимости Москвы – 27,7% за полгода. Средняя стоимость «квадрата» в первом полугодии, по данным Knight Frank, составила 12 772 долл. «В целом элитное жилье дорожает менее быстрыми темпами, чем жилье других категорий, – считает маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Егорова. – По нашим данным, наибольший рост цен в сегменте элитной недвижимости отмечен в самых престижных районах: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Хамовники. На ряд объектов с начала 2006 года прирост цен превысил 40%». Эксперты единодушны: лидером по темпам роста остается Остоженка. Стоимость элитных квартир с отделкой здесь давно превысила цены на элитку в большинстве европейских столиц. В первом полугодии, по данным Knight Frank, средние цены предложения в этом районе достигли почти 22,5 тыс. долл. за метр, а максимальная дошла до 37 тыс. долл.
По мнению Ирины Егоровой, набор требований покупателей элитного жилья стандартен: малая этажность, небольшое количество квартир, однородное окружение, высочайшее качество строительства и отделочных материалов. Но главный приоритет – местоположение. Так что элитное строительство вряд ли в обозримом будущем сместится из центра столицы, даже учитывая хроническую нехватку места и сложности с коммуникациями. «Дальнейшее возведение элитного жилья в Центральном округе будет связано со сносом ветхого и аварийного жилищного фонда, а также с выводом промышленных предприятий», – уточняет она. Неудивительно, что большинство крупных застройщиков отдают предпочтение центру. «Престижные жилые комплексы компании стараются строить либо вблизи от центра города, либо с удобной транспортной доступностью к центру», – уточняет заместитель генерального директора по организации продаж ЗАО «М.О.Р.Е.-Плаза» Алексей Медведев. Например, компания «Дон-Строй» в ближайшие годы планирует сконцентрироваться на строительстве недвижимости класса De Luxe и существенно увеличить объемы застройки в ЦАО. «В рамках этой стратегии компания готовит к реализации жилые комплексы в районе Котельнической и Смоленской набережных, на Плющихе, Тишинке и Спиридоновке. Также сформирован ряд перспективных проектов в районе Хамовники, в арбатских переулках и в районе Остоженки», – уточнили в пресс-службе группы компаний «ДОН-Строй».
Эксперты отмечают и совсем новые тенденции – на рынок элитной недвижимости стала проникать ипотека. Традиционно считалось, что ипотека приходит на помощь покупателям массового, недорогого жилья. Однако сегодня не редкость, когда сделки на сумму свыше миллиона долларов совершаются с использованием ипотечного кредита. Так, в компании «ДОН-Строй» около 10% сделок заключается с помощью ипотеки. Причем почти половина из них проходит по ипотечным программам, которые компания разработала напрямую со Сбербанком и Внешторгбанком, а также с ипотечными брокерами. «В договорах с банками мы стараемся установить для наших клиентов лучшие условия. Например, проводим аккредитацию объекта, оговариваем возможность кредита без первоначального взноса, без дополнительных поручителей, без промежуточного залога до оформления права собственности. Кроме того, процент по кредиту устанавливается ниже среднерыночного», – уточнили в пресс-службе компании.
Еще одна важная тенденция – осенняя стабилизация цен. Причем первым прореагировал вторичный рынок элитного жилья: уже к лету темпы роста цен здесь начали замедляться. «Уже в конце весны 10-процентный рост перешел в привычные 3,5% в месяц, что на уровне инвестиционного контракта по новостройкам выливалось в стандартные 40% годовых», – сообщил «НГ» коммерческий директор холдинга «Капитал Групп» Алексей Белоусов. Об этой же тенденции говорят и эксперты компании «М.О.Р.Е.-Плаза». «Если в сентябре общий рост рынка был 3–4% в месяц, то в октябре этот показатель упал до 1,5–2%. То есть никакого осеннего всплеска цен на рынке не произошло», – уточняет Алексей Медведев. Причем практически все эксперты говорят об увеличении доли предложений на вторичном рынке. «Спрос на элитное жилье стабилен. В текущем месяце мы отметили увеличение предложения на вторичном рынке. Но пока этот сегмент далек от насыщения», – убеждена Ирина Егорова. По ее словам, число предложений на вторичном рынке, возможно, и дальше увеличится, но при этом будет расти интерес покупателей к элитным новостройкам. «Следует отметить тенденцию морального устаревания элитных домов ввиду растущих требований покупателей и к внутренней инфраструктуре, и к качеству отделки, и к инженерному оснащению, которые могут быть удовлетворены в большинстве случаев только в домах-новостройках», – убеждена она.
О кардинальном смещении вектора покупательского интереса говорят и эксперты «Капитал Групп», и в этом они видят позитивный момент. «В конце 2005 года, когда ситуация с обманутыми вкладчиками вошла в резонанс с последствиями принятия 214 ФЗ, большой сегмент покупателей сместил акцент с первичного на вторичный рынок жилья. В результате на вторичном рынке разрыв между спросом и предложением превысил ситуацию на первичном рынке, что привело к дополнительному росту стоимости жилья», – считает Алексей Белоусов. По его словам, сегодняшнюю ситуацию, когда на вторичном рынке можно торговаться, нужно оценивать только как позитивную. «Покупательский интерес опять смещается в сторону новостроек, восстанавливая утраченный баланс. Рынок недвижимости вышел на некий стабильный уровень, тем самым в очередной раз доказывая свою устойчивость», – убежден Алексей Белоусов.
Комментарии для элемента не найдены.
