Квадратный метр на грани стагнации

Похоже, потенциальные покупатели столичного жилья вскоре смогут вздохнуть спокойнее: московская недвижимость перестает дорожать, а следовательно, теряет свою привлекательность в качестве объекта для спекуляций. По данным аналитического портала IRN.RU, за прошлую неделю столичное жилье подорожало всего на 0,5%, при этом, правда, перевалив за отметку в 4100 долл. за квадратный метр. Таким образом, доходность вложений в недвижимость за полгода упала со 100 до 25% годовых. Учитывая возможность полной стагнации рынка, а также увеличения сроков продажи квартир, вложения в них постепенно перестают быть самым прибыльным и малорискованным инструментом для инвестирования. Доходность в 25% годовых могут обеспечить вложения в ликвидные акции, металлы и ПИФы. Отметим также, что методика IRN.RU учитывает только цену предложения, по которой продавец хочет продать свою квартиру, реальная цена может быть ниже и определяется в процессе торга между покупателем и продавцом.

Участники рынка расходятся в мнениях о том, как будет развиваться ситуация дальше. Причины противоречивости мнений кроются, собственно, в методологии анализа данных, которая у каждого игрока – собственная. Отсюда и разные цифры. Например, начальник аналитического отдела девелоперской компании «Новая Площадь» Георгий Лукьянчиков говорит о том, что рост цен на жилье в Москве прекратился еще в середине сентября. «После высокого роста рынок вошел в стабильное состояние. Еще весной ежемесячный прирост стоимости в эконом-классе составлял около 10%, сейчас этот рост уменьшился, и можно даже сказать, что наступила стагнация. По нашим данным, эта ситуация будет таковой до середины зимы, потом начнется небольшой рост на уровне инфляции, потому что все факторы, вызвавшие столь бурное развитие ценовой динамики, – никуда не делись», – отмечает Георгий Лукьянчиков.

С ним отчасти согласен и гендиректор Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников, который констатирует, что на прошлой неделе цены на жилье эконом-класса упали в среднем еще на 0,4% (18 долларов за метр). Свое падение эконом-класс начал неделей ранее, когда квадратный метр подешевел по методике RRG на 7 долл. По словам Дениса Колокольникова, в целом именно эконом-класс больше всего реагирует на изменение ценовой политики рынка, так как занимает наиболее большой сегмент (80%) от числа всех квартир. «Основной показатель возможной стагнации цен в этом сегменте – это существенный рост объемов предложения. Если раньше квартиры улетали буквально в считанные дни, то сейчас уже риелторы и собственники идут на то, чтобы давать скидки. А новые квартиры, которые выставляются на рынок, несколько дешевле, чем те, которые экспонировались ранее», – говорит Денис Колокольников. При этом он отмечает, что говорить о том, что стагнация уже наступила, – рано, но все предпосылки для этого созданы. «Все это время мы наблюдали рост рынка, причем с экономической точки зрения ничем не оправданный. По нашим данным, около 40–50% квартир приобретались с целью инвестирования. Сейчас подобные сделки стали совершаться реже. Но важно заметить, что на рынке хоть и появились инвестиционные квартиры, но немного, если бы их выкинули массово, то рынок бы попросту обвалился. Ведь подобных квартир в Москве не менее 100 тысяч», – отмечает Колокольников.

Другие же эксперты подчеркивают, что сегодняшняя ситуация – вполне нормальная коррекция рынка после бурного взлета цен на жилье и на стагнацию потребителям особо надеяться не стоит. «С приближением Нового года спрос на жилье будет расти. В преддверии главного праздника российские граждане традиционно делают крупные покупки, поскольку в конце года получают премии, бонусы и другие денежные вознаграждения. Они вкупе с накоплениями идут в первую очередь на решение жилищных проблем», – сообщил «НГ» пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «СИТИ-ХХI век» Сергей Лядов.

«Спрос на недвижимость ослабевать не будет. Цены на нефть по-прежнему высоки. Благосостояние населения растет. И оснований для кардинального изменения ситуации на рынке недвижимости нет», – считает он. «О реальном падении стоимости квадратного метра говорить пока рано: по данным за последнюю неделю, в самом низком ценовом сегменте изменение цены находится в рамках статистической погрешности. В целом же с начала октября продолжается небольшой рост: средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 1,9%», – подчеркнула в разговоре с корреспондентом «НГ» руководитель пресс-службы «МИЭЛЬ-Недвижимость» Олеся Кошкина.