Жилье в Москве начало дешеветь

Юрий Росляк надеется, что введение платы за подключение к электросетям приведет к подорожанию московской недвижимости на 3–5%.
Фото Романа Мухаметжанова (НГ-фото)

Период безудержного роста цен на жилую недвижимость в Москве подошел к концу. По данным консалтинговой компании Russian Reseach Group (RRG), за семь дней с 28 сентября по 4 октября впервые за последние полтора года отмечено снижение цен на жилье эконом-класса, в категорию которого попадает 80% выставляемого на продажу жилья. Средняя цена предложения в сегменте эконом-класса понизилась по сравнению с предшествующей неделей всего на 7 долл., или 0,2% ≈ до 3966 долл. за квадратный метр. Отметим, что в целом средняя стоимость жилья в Москве без учета элитных квартир, по данным другого аналитического центра – IRN.ru, на прошлой неделе выросла на 0,8% и перешагнула отметку в 4 тыс. долл. Несмотря на незначительный характер снижения, «психологический» эффект от этого события может стать сигналом для инвесторов к «сбрасыванию» инвестиционных квартир, что способно спровоцировать дальнейшее удешевление жилой недвижимости.

Первые симптомы замедления роста цен на жилье были отмечены в июне, когда темпы подорожания упали с 1,5–2% до 0,8–1% в неделю. С началом осени на рынке произошел традиционный для этого сезона рост предложения. Количество выставляемых на продажу квартир выросло в сентябре на 30%. Однако в отличие от прошлых лет рост предложения не сопровождался не менее традиционным для осени всплеском спроса на покупку жилья. По словам гендиректора RRG Дениса Колокольникова, у людей закончились деньги, чтобы приобретать жилье по таким ценам, кроме того, часть инвесторов обеспокоилась снижением доходности и ожиданием стагнации рынка и воздержалась от новых покупок. На неделю с 28 сентября по 4 октября пришелся новый всплеск предложения, который и вызвал снижение цен. Предложение выросло еще на 10%, достигнув 21 тыс. квартир, при этом в несколько раз по сравнению с началом года выросли сроки их экспонирования.

Эксперты RRG пока не склонны расценивать результаты прошедшей недели как начало полномасштабного снижения цен. По словам Колокольникова, «говорить о том, что инвесторы стали фиксировать прибыль и выбрасывать на рынок инвестиционные квартиры, пока не приходится». Он считает, что такое поведение инвесторов можно ожидать на следующем этапе развития ситуации. Если первый случай падения цен примет характер тенденции, то можно будет ожидать, что часть инвесторов выставит квартиры на реализацию, причем с дисконтом, что приведет к новому снижению цен и стагнации на рынке. Пока же ситуация близка к сценарию лета 2004 года, когда начиная с мая в течение 8 месяцев цены на жилье перестали расти или росли такими низкими темпами, что весь прирост съедала инфляция и укрепление курса рубля к доллару, что привело к незначительному обесцениванию вложений в недвижимость.

По мнению Колокольникова, «в любом случае не следует ожидать, что цена квадратного метра понизится до минимального после кризиса 1998 года уровня, когда в июле 2000 года она опустилась до 680 долл., снижение, если и будет, то в пределах 10% от нынешней цены, если не случится чего-то экстраординарного».

Возможная стагнация на рынке жилья в Москве не обязательно приведет к массовому сбросу инвестиционных квартир, так как приобретение новостроек по-прежнему может быть привлекательным, хоть и не столь прибыльным, как ранее, делом. Разница между ценой квартиры, купленной на стадии котлована и проданной после ее сдачи в эксплуатацию, составляет от 20 до 25%, и даже если часть этой маржи съест инфляция, не все инвесторы откажутся от такого бизнеса. Не стоит также забывать, что свой вклад в поддержание цен на высоком уровне может внести введение с 1 октября в 33 регионах фиксированной платы за присоединение предприятий и новостроек к электросетям. В Москве она составит от 39 тыс. до 45 тыс. руб. за киловатт, что, как сообщил вчера первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, приведет к подорожанию московской недвижимости в среднем на 3–5%.

Отметим, что другие участники рынка недвижимости пока что не подтверждают данные о начале падения цен в сегменте эконом-класса, списывая результаты исследования RRG на некорректную методику или статистическую погрешность. Правда, при этом они полагают, что глубина возможного падения рынка будет больше, чем уровень, указанный Денисом Колокольниковым. По словам начальника аналитического отдела девелоперской компании «Новая Площадь» Дмитрия Попова, пока «ни один выставленный на продажу объект не подешевел». По мнению Попова, «если падение и произойдет, то его глубина будет не больше 20%». С ним согласен и руководитель IRN.ru Олег Репченко. По его мнению, рынок сейчас растет, хотя темпы и замедляются, но раньше чем через полгода ждать падения цен не стоит. Глубина же падения составит 15–20%».