Москву хотят лишить доли в новостройках

Зашкаливающий за разумные пределы рост цен на жилье делает этот вопрос все более популярным для политических спекуляций. Со своими предложениями его решения выступила «Единая Россия». Как сообщил вчера вице-спикер Госдумы от фракции «Единая Россия» Юрий Волков, до конца осенней сессии «думское большинство намерено внести поправки в законодательство, чтобы сломать до предела забюрокраченную и коррумпированную систему землеотвода под жилищное строительство». Кроме того, депутаты предлагают отменить обременения, которые налагают на застройщиков местные власти при предоставлении участков под застройку. Как правило, это процент готовых площадей, который обязуются передать муниципалитетам застройщики под социальные нужды. По мнению Волкова, такая мера будет способствовать снижению цен на столичное жилье.

Если с вопросом снижения бюрократических барьеров при согласовании землеотвода более или менее ясно, соответствующий законопроект уже широко анонсировался, то идея отказа от обременения застройщиков выглядит революционной. «НГ» попыталась прояснить детали этого предложения и возможное его влияние на рынок жилья.

Как удалось выяснить в аппарате Волкова, единороссы пока еще не сформулировали это предложение окончательно. «Мы сейчас рассматриваем все узкие места в законодательстве, идеи циркулируют по различным комитетам, люди высказывают разные предложения», – сообщил «НГ» помощник Юрия Волкова Василий Кононенко, добавив, что эта инициатива пока еще не оформлена в конкретный документ. По его словам, «сейчас на рынке недвижимости происходит саботаж с элементами экономических мер, в Москве инвестор вынужден отдавать 40% квартир в новостройке по себестоимости, и в итоге на конечную цену жилья застройщикам приходится накручивать свои потери. Эта мера приказная и способствует повышению стоимости коммерческой недвижимости. В случае ее отмены у города есть масса других возможностей получить компенсацию за пользование инфраструктурой». Больше никаких деталей помощник вице-спикера сообщить не смог, отметив лишь, что социальное и коммерческое жилье должно строиться отдельно.

По словам депутата Галины Хованской, в жилищном комитете Госдумы о предложенных единороссами поправках еще ничего не известно. Сама Хованская с сомнением отнеслась к идее Юрия Волкова. «Если есть рынок, то спрос и предложение – вот два железных критерия. Если спрос значительно превышает предложение, то какой бизнесмен пойдет на то, чтобы снижать цену квадратного метра жилья», – поделилась она своими сомнениями. Судя по всему, аналогичную позицию занимают и сами участники рынка. По их словам, до 2003 года застройщик коммерческой недвижимости действительно был обязан за эксплуатацию инженерной и социальной инфраструктурой расплачиваться «натуральным продуктом»: либо отдавать 30–40% квартир в новостройке городу, либо за свой счет осуществлять строительство муниципального жилья. Однако сейчас так называемая «доля города» рассчитывается в основном в денежном эквиваленте. Официально она называется «компенсация инвесторами городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов в Москве». Существует специальная методика ее определения, утвержденная постановлением правительства Москвы в 2003 году. Правда, часть застройщиков в некоторых строительных проектах предпочитают по-прежнему расплачиваться квартирами, однако эта практика постепенно изживает себя. Это значит, что с отменой обременений предложение новых квадратных метров на рынке столичного жилья не увеличится, соответственно при сохранении нынешнего спроса на цену выставляемого на продажу жилья инициатива единороссов не повлияет. Может лишь снизиться себестоимость строительства для застройщиков, которая и так как минимум в полтора-два раза ниже цены, но и то только в том случае, если натуральные обременения не будут заменены денежными.

По словам экспертов, предложенная депутатами инициатива уже давно действует как в некоторых субъектах Федерации, так и в Москве. Правда, работает она негласно, ведь в законодательстве нет четких норм по социальному обременению, и каждый раз застройщику и чиновникам приходится решать вопрос «индивидуально». К тому же вряд ли в городском жилом фонде есть квартиры в «элитных домах», и тем более невозможно представить, чтобы в них жили очередники. Глава аналитического портала Irn.ru Олег Репченко проводит параллели между снятием социального обременения и монетизацией льгот. «Если говорить по существу, то это очень похожие проекты. Я считаю, что это очень правильный шаг, другое дело, что непонятно, как будет рассчитываться сумма материальной компенсации взамен социального обременения. Ведь для снижения коррупции механизм должен быть абсолютно прозрачным», – сказал он «НГ». С ним согласен и заместитель гендиректора девелоперской компании «Новая площадь» Евгений Фетисов. По его словам, отмена обременения – это борьба не с причиной, а со следствием. «В случае, если у нас появится прозрачный механизм взаимодействия между городскими властями и застройщиками, возможно, накрутка на один квадратный метр и снизится. Но это должна быть единая правовая мера для всех субъектов Российской Федерации. Пока что непонятна методология оценки размера компенсации и сам размер социального обременения, ведь никаких четких указаний на этот счет в законе нет». «На мой взгляд, мэры городов вряд ли согласятся с отменой социального обременения для застройщиков, однако, даже если такая норма законодательна будет утверждена, городские власти найдут другие способы компенсировать себе потери, например увеличив стоимость реализации земельных участков на аукционах. С другой стороны, на стоимость жилья такая мера вряд ли повлияет. Уже сейчас строительные компании преимущественно расплачиваются за «долю города» не квартирами, а в денежной форме. Кроме того, цена квадратного метра жилья сейчас определяется не себестоимостью строительства, а балансом спроса и предложения на рынке», – сообщил «НГ» пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «СИТИ – ХХI век» Сергей Лядов.