Зыбкое равновесие

Этим летом количество новостроек в столице существенно не увеличилось.
Фото Романа Мухаметжанова (НГ-фото)

Наступление осени пока не принесло на рынок столичной недвижимости определенности. С одной стороны, с начала лета темы роста цен существенно замедлились – до 4–5% в месяц. С другой – тенденции к дальнейшему снижению не обнаружилось. «В результате, рынок оказался в состоянии неустойчивого равновесия, балансируя между новым потенциальным скачком цен в начале осеннего делового сезона и очень вероятным переходом в стадию стабилизации в обозримом будущем», – считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. По данным центра, удорожание столичных квартир за последний месяц лета составило чуть более 5% – около 1% в неделю. Среднее значение общегородского индекса стоимости жилья в августе было 3745 долл. за квадратный метр против 3560 в июле. Причем все категории жилья дорожали в конце лета более-менее равномерно.

Эксперты отмечают также в августе некоторое увеличение числа предложений на вторичном рынке, хотя это колебание и не играет существенной роли. «В целом ситуацию по общему объему предложений на рынке вторичного жилья Москвы в летний период можно характеризовать стабильной. В июле наблюдалось сокращение предложений на 5,3%, что, в свою очередь, привело к большему приросту цен, чем в июне (6,6% против 5,1%). По предварительным данным, в августе объем предложений незначительно увеличился (на 4,3%), что позитивно сказалось на приросте цен», – сообщил «НГ» начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Александр Матвеев.

По мнению экспертов, летнее замедление темпов роста цен – это обычное явление, в нем нет ничего экстраординарного, оно связано с сезонным снижением покупательской активности. «Летом наблюдался рост цен, но он имел несколько замедленный характер. Это было связано с сезонными колебаниями спроса. Кроме того, за это лето произошло вымывание большого количества жилья за счет различных государственных программ», – уточняет генеральный директор ЗАО «ПИК-Регион» Сергей Канаев. По его словам, ввод объектов тормозится также из-за длительной подготовки территорий под строительство.

Главный итог лета – отсутствие кардинальных перемен, причем дефицит жилья на рынке новостроек ощущается так же остро, как и весной. «Посмотрев на структуру предложений в строящихся домах, можно отметить преобладание многокомнатных квартир больших площадей и недостаток квартир маленьких площадей в домах эконом-класса. В результате на рынке новостроек сформировался дефицит предложения, который сохранится как минимум до следующего года», – считает маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Егорова. Об этом же говорят и эксперты корпорации «БЕСТ-Недвижимость». «Длительное время мы наблюдаем постоянный, можно сказать, галопирующий рост цен на квартиры. И даже начинаем к этому привыкать. Поэтому замедление роста цен воспринимаем как необыкновенное и значимое явление. По нашему мнению, это проявление, с одной стороны, реакции покупателей на высокие цены, с другой – следствие временного оттока покупателей в летний период. О частичном, тем более полном удовлетворении спроса на жилье не может быть и речи», – считает президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак. С этой точкой зрения совпадает мнение экспертов Группы компаний «ПИК». «Девелоперы не в состоянии удовлетворить спрос на жилье в том объеме, который существует на сегодняшний день», – уточняет Сергей Канаев.

Дефицит предложений подталкивает цены вверх. Не случайно этот год стал рекордным для рынка столичной недвижимости. Если в 2000–2005 годах рост цен на жилье не превышал 30–40% в год, то за 8 месяцев этого года уже более чем на 60%. Причем некоторые категории жилья подорожают еще больше. Например, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», стоимость квадратного метра в жилом комплексе по адресу 3-я Песчаная ул., влад. 2 за год выросла с 1800 до 3950 долл. (прирост – 120%), а в монолитно-кирпичном доме на Чертановской улице (вл. 48–50) с 1500 до 3450 долл. (прирост – 130%).

Впрочем, стремительно растет в цене не только жилье эконом-класса, но и элитные комплексы. «Рост цен этим летом несколько замедлился по сравнению с невероятными темпами первых пяти месяцев года (хотя и не столь существенно, как в предыдущие годы). Тем не менее стоимость квадратного метра в жилых комплексах «ДОН-Строя» за лето выросла в среднем на 23%, а общий объем продаж был вполне сопоставим с весенними объемами», – сообщил «НГ» заместитель генерального директора Группы компаний «ДОН-Строй» Тимур Баткин. По его словам, ситуация на рынке в целом не меняется уже больше года – спрос значительно превышает предложение, и именно этот дисбаланс толкает цены вверх.

За лето рынок столичных новостроек существенно не расширился. И это несмотря на то, что почти все крупные компании работают с новыми проектами. В продажу они поступят только к началу следующего года. «Мы начали сейчас строительство новых больших проектов, которые расширят палитру предложений. Но на рынок мы их выведем не раньше четвертого квартала, когда строительство достигнет стадии высокой готовности», – уточняет Сергей Канаев.

До конца года также представит три новых проекта Группа компаний «ДОН-Строй», два из них, по словам Тимура Баткина, займут позиции в сегменте De Luxe. Есть новые объекты и у корпорации «БЕСТ-Недвижимость», но они пока находятся в стадии проектной проработки. «Руководством корпорации «БЕСТ-Недвижимость» было принято принципиальное решение не ввязываться в авантюры, не продавать жилье по незаконным схемам, с другой стороны, продавать жилье на стадии строительства в рамках 214 ФЗ практически невозможно, не подвергая компанию риску высоких штрафных санкций», – уточняет Григорий Полторак. По его словам, такова позиция многих застройщиков. Сложившаяся ситуация, безусловно, приводит к значительному сокращению предложения объектов жилой недвижимости, возникновению дефицита. Это означает, что даже на тех площадках, где сегодня активно ведется строительство, продается жилья значительно меньше, чем раньше.

Часть компаний все больше внимания обращает на Подмосковье. За последние несколько месяцев у департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» появился ряд новых адресов в Подмосковье. Например, в жилом комплексе «Greem Palace» в Красногорском районе, всего в 500 метрах от МКАД. Стоимость квадратного метра в этих квартирах, по словам Ирины Егоровой, от 2400 долларов.

Впрочем, некоторые эксперты говорят даже о сокращении количества новостроек за лето. В корпорации «БЕСТ-Недвижимость» считают, что этому способствовало ужесточение контроля со стороны государства. «Заявленные широкомасштабные прокурорские проверки законности выделения под строительство земельных участков не прибавляют энтузиазма застройщикам, рынок недвижимости замер в ожидании результатов «фас», поэтому новые объекты не строятся, площадки не осваиваются – ситуация многим неясна», – считает Григорий Полторак. По его словам, сегодня мы переживаем момент, когда строительная отрасль может войти в кризис. «Рецепт преодоления кризиса один – отказаться от запретительных мероприятий, увеличить предложение жилья, стимулировать строительство новых объектов и конкуренцию застройщиков. Ни о какой конкуренции при дефиците быть не может», – уточняет он.