Заговор застройщиков

Столичные квартиры становятся все более привлекательным финансовым инструментом.
Фото Артема Чернова (НГ-фото)

Успешность выполнения широко разрекламированного национального проекта «Доступное жилье» все больше переходит в разряд фантастики. По крайней мере, в Москве и Подмосковье. Вчера аналитический интернет-портал по недвижимости IRN.RU опубликовал очередной отчет о состоянии цен на рынке жилья в столице, согласно которому на прошлой неделе был преодолен новый ценовой рекорд – средняя цена квадратного метра в Москве перевалила за 3500 долл., достигнув отметки в 3523 долл. За неделю московские квартиры подорожали на 1,2%. Это один из самых минимальных скачков цен в текущем году. В целом же за первое полугодие жилье в столице подорожало на 50,5%.

Неудивительно, что при таких темпах роста цен недвижимость рассматривается многими покупателями не столько как жилье, сколько как один из наиболее доходных финансовых инструментов. Причем особенностью последнего полугодия стало то обстоятельство, что в качестве финансового инструмента столичное жилье стали рассматривать не только состоятельные граждане, но и многие компании, прежде всего сами застройщики и риелторы. Во многом из-за их действий на рынке жилья в Москве отмечается жесткий дефицит новостроек. Несмотря на заявления столичных властей о том, что объемы строительства нового жилья уменьшаться не будут, предложение в этом секторе явно не соответствует спросу. «Согласно озвученным властями планам, в этом году планируется ввести в эксплуатацию 5 млн. кв. м жилья. Но где они, эти квадратные метры?» – удивляется руководитель IRN.RU Олег Репченко. Застройщики и риелторы не спешат выставлять квартиры в новостройках на продажу, так как чем дольше они их придерживают, тем больший доход получают.

То же жилье, что выставляется на продажу, скупается другими инвесторами, которые в отличие от граждан, приобретающих жилье для проживания, долго не раздумывают над качественными характеристиками квартир, а также не связаны долгими согласованиями ипотечных кредитов. По подсчетам аналитиков IRN.RU, на долю покупателей, нуждающихся в жилье как в жилище, приходится не более 20% предложения на столичном рынке, их доля за год сократилась вдвое. Более половины построенных квартир в новостройках придерживают застройщики, а 30% приобретают покупатели инвестиционных квартир, рассчитывающие заработать на их дальнейшей перепродаже. Впрочем, в отдельных компаниях ситуацию оценивают не столь катастрофично. «По нашим оценкам, количество инвестиционных покупок по объектам компании не превышает 5%», – сообщил «НГ» пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «СИТИ-XXI век» Сергей Лядов.

Если верить подсчетам IRN.RU, за последний год столичный рынок жилья сжался в 10 раз. «Сокращение количества реальных покупателей квартир примерно в 10 раз приводит к дополнительному подорожанию квартир на 30–35%. А это как раз и есть тот самый избыточный прирост цен за последний год, выходящий за рамки среднестатистического ежегодного удорожания московского жилья», – отмечается в обзоре IRN.RU.

Исправить нынешнее положение вещей совсем не просто. «Законодательные меры, на мой взгляд, изменить сложившуюся ситуацию не в силах. Здесь может помочь только одно: увеличение объемов строительства жилья», – сообщил «НГ» Олег Репченко. По его словам, не стоит надеяться на то, что в ближайшие год-полтора квартиры в Москве начнут дешеветь. «Для существенного снижения стоимости жилья в столице нет объективных причин. Предложение на рынке недвижимости ограниченно, а спрос крайне высок. В ближайшее время можно рассчитывать лишь на замедление темпов роста цен на недвижимость до 2–3% в месяц. Пока на рынок новостроек не выйдут новые крупные проекты, положение будет нестабильным», – утверждает Сергей Лядов.

По словам Лядова, не сможет исправить ситуацию и ожидаемое в течение ближайших двух месяцев вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, которые смягчают положения этого закона для застройщиков и банков. «Долговременную устойчивость придаст рынку только освоение крупных московских территорий, которое начнется в этом году. Ожидается, что будет развернуто строительство порядка 20 млн. кв. м жилья. Речь идет о застройке поселков Щербинка и Северный, районов Марфино, Алтуфьево, Бутово. В Некрасовке строительные работы уже начались», – отметил Лядов.

Пока же нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам со средними доходами не приходится рассчитывать даже на ипотеку, так как только ежемесячные проценты по кредиту при приобретении даже небольшой однокомнатной квартиры в столице средней стоимостью около 150 тыс. долл. составляют более 1 тыс. долл., а ведь им еще необходимо погашать и основную сумму долга.