Фермеры поневоле

В последнее время в Подмосковье часто поднимается вопрос определения собственников земель, распределенных при реорганизации колхозов и совхозов в начале 90-х работникам этих предприятий. Подобные земельные споры нередко рассматриваются в судах, к их разрешению привлекаются правоохранительные органы, органы исполнительной власти. Такая ситуация сложилась не только в Московской области, но и по всей стране. Как ни странно, чаще всего причиной этих споров является стоимость земельных участков, которые бывшие работники колхозов по незнанию путают с землями поселений.

В начале 90-х работники сельхозпредприятий были наделены государством земельными паями, дававшими право выделить земельную долю под собственное крестьянско-фермерское хозяйство, сдать ее в аренду или внести в уставный фонд товарищества – хозяйства, организованного на базе бывшего колхоза или совхоза. И сегодня, когда ситуация с ценами на землю все больше приобретает характер ажиотажа, некоторые «дельцы от земли» пытаются вернуть себе участки, выведя их из земель ставших наконец на ноги сельхозпредприятий, дабы иметь возможность «сеять и пахать», а на деле сбыть землю с рук. Благо желающих приобрести участок в Подмосковье предостаточно. Но их ждет неприятный сюрприз. Дело в том, что новоиспеченные «земледельцы» путают стоимость действительно дорогих земель поселений и земель сельскохозяйственного назначения – а именно такими землями располагали бывшие колхозы. Это отражено в проведенной оценке кадастровой стоимости земельных участков Московской области.

Кадастровая стоимость – это стоимость на единицу площади. Такая стоимость земли необходима для определения налогообложения земельного участка. Для определения кадастровой стоимости сельхозугодий существует много показателей, таких как местоположение земельного участка, климатические особенности, потенциальная урожайность сельхозугодий. Согласно Земельному кодексу РФ земли делятся на категории в зависимости от целевого назначения. Это земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленного и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса. Соответственно и кадастровая стоимость у земель, расположенных рядом, но относящихся к разным категориям, тоже разная. Так же, как и налоги, которыми они облагаются, и арендная плата за землю.

Сегодня средняя кадастровая стоимость 1 гектара сельхозугодий в Подмосковье, по оценкам независимых экспертов, составляет 33 тысячи рублей. Чем ближе к столице, тем дороже земли всех категорий. Самые «дешевые» – на окраине области. Но еще больше разница между кадастровой стоимостью сельхозугодий и земель поселений. Так, согласно проведенной оценке, кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения в муниципальном образовании Талдомский район Московской области – 2 857 рубля за гектар, а земель поселений под домами индивидуальной застройки в Талдоме – уже от 23,45 рублей за квадратный метр, что в пересчете на гектары – 234 500 рублей. Поменять назначение земли – довольно сложная и очень дорогостоящая процедура. Для этого необходимо убедить государство в том, что перевод необходим, а это возможно далеко не всегда, прямо скажем, практически невозможно. Между тем новых «фермеров» ждет еще один неприятный сюрприз. В этом году истекает трехлетний срок принятия Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому, если сельскохозяйственные земли не используются владельцем по назначению более трех лет, они могут быть отчуждены. А это означает конфискацию земельного участка без компенсации. Вот так, волей-неволей, а сельским хозяйством заниматься придется.