Три тысячи в квадрате

Столичные новостройки продолжают дорожать.
Фото Александра Шалгина (НГ-фото)

Цена одного квадратного метра московской жилой недвижимости преодолела на прошлой неделе психологическую отметку в 3000 долл. Согласно обнародованным вчера IRN.RU данным, за неделю средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 2,4%, достигнув 3019 долл. Другие эксперты приводят еще более астрономические цифры. По данным некоторых риелторских компаний, цена на столичные квартиры достигла 3200 долл. за квадратный метр.

Аналитики предрекают, что в ближайшие месяцы квартирная лихорадка немного затихнет и рынку удастся постепенно стабилизироваться. Впрочем, произойдет это или нет, в первую очередь зависит от того, насколько увеличится предложение квартир в новостройках. Ведь цены растут в первую очередь за счет существенного опережения спроса над предложением.

В прошлом году предложение жилья в новостройках сократилось, по разным оценкам, на 15–30%. В качестве причины риелторы и аналитики называют вступление в силу год назад закона о долевом строительстве, который запретил застройщикам продавать квартиры до начала строительства, разрешил инвесторам-покупателям досрочно в одностороннем порядке расторгать контракт с застройщиком, и ввел солидарную ответственность кредитующих стройку банков за результаты строительства.

С тех пор рынок новостроек начал резко сокращаться, и сейчас риелторы распродают «остатки прежней роскоши»: квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до принятия закона. Столкнувшись с резким ростом цен и сокращением предложения, законодатели пошли на попятную и разработали пакет поправок к закону о долевом строительстве, которые смягчают требования к застройщику. В начале апреля Госдума приняла эти поправки в первом чтении, поэтому их эффект, учитывая длительность законодательных процедур, скажется много позже.

Сейчас застройщики пользуются острым квартирным дефицитом и скачкообразно повышают стоимость возводимого жилья на 10–15% к определенным датам. Вслед за первичным рынком растут цены и на вторичке.

Парадоксально, но эксперты считают, что три тысячи долларов за квадратный метр – цена вполне нормальная для Москвы, и рынок нисколько не переоценивает истинную стоимость столичных квартир. «Основная составляющая – это не цена кирпича, а цена места. В принципе если сравнивать цены на недвижимость в Москве и других европейских столицах, где стоимость жилья составляет 3000–5000 долларов за квадратный метр, а уровень жизни и доходов населения не сильно отличаются от московских, то я думаю – нынешняя цена нормальная. Тем более что себестоимость строительства квадратного метра уже превысила тысячу долларов», – сообщил «НГ» руководитель IRN.RU Олег Репченко. С ним согласен и директор аналитического департамента «МИЭЛЬ-недвижимости» Геннадий Стерник. «Я не считаю такие темпы роста нормальными, однако уровень цен вполне соответствует справедливой стоимости жилья в Москве», – отметил он в беседе с корреспондентом «НГ».

Аналитики считают, что вечно расти цены не могут и вскоре темп роста на московскую недвижимость должен замедлиться. «В ближайшие полгода можно ожидать, что темпы роста цен снизятся до относительно нормального уровня – 1–2% в месяц – и даже, возможно, стабилизируются. Этому есть масса предпосылок. Во-первых, медленно начинает увеличиваться объем рынка вторичного жилья. Во-вторых, ожидается улучшение ситуации с рынком новостроек, в первую очередь за счет поправок к закону о долевом строительстве. Кроме того, на торможение цен на рынке недвижимости повлияет и снижение объемов ипотечного кредитования», – уверен Геннадий Стерник. Олег Репченко также считает, что сегодняшний уровень квартирных цен – это уже почти потолок. «Я думаю, что к лету темпы роста цен на недвижимость должны снизиться. Так долго рынок расти не может: сейчас прирост составляет в среднем 8% в месяц, и по итогам года будет практически 100-процентный прирост. Сейчас рост цен происходит «на эмоциях» и имеет инерционный характер. Летом грядет сезонное замедление роста стоимости жилья, скорее всего торможение сохранится и в итоге уровень цен на рынке стабилизируется», – говорит Репченко.