Все выше, и выше, и выше┘

Недостаток площадок под застройку побуждает строителей заниматься комплексной реконструкцией старых районов столицы.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)

Цены на московское жилье продолжают бить новые рекорды. Каждую неделю квартиры дорожают в среднем на 2%, а еще недавно подобные темпы считались немалыми даже в масштабах месяца. В результате в марте был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен. По данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос за март на 7,5%. Причем отдельные типы жилья в зависимости от района повысились в цене аж на 12%. До недавнего времени рекордной считалась осень 2003 года. Однако никогда прежде темпы роста цен заметно не превышали 5% в месяц (если не рассматривать отдельные статистические скачки показателей, а также период гиперинфляции в начале 90-х). «Прирост стоимости жилья на уровне 7,5% в месяц, соответствующий годовому удорожанию почти на 100%, в условиях сложившегося рынка, а также стабильной экономической и политической обстановки в стране – это очевидная аномалия», – убежден руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

Однако большинство застройщиков не находят в ажиотажном росте цен ничего сверхъестественного – это закономерный результат сокращения числа новостроек и увеличения спроса на жилье. «Рост цен на квартиры опережает рублевую инфляцию. Это связано как с сокращением предложения, которое было спровоцировано вступлением в силу федерального закона № 214-ФЗ и как следствие сокращением числа застройщиков, так и с ростом платежеспособного спроса населения, – считает вице-президент корпорации MIRAX GROUP Алексей Адикаев. – В связи с этим к концу 2006 года на рынке ожидается дефицит жилой площади до 30%. Рост цен составит не менее 20%. Многие застройщики искусственно создают дефицит, придерживая продажу площадей на своих объектах до того момента, как дом будет уже практически готов».

По словам Екатерины Вертячих, руководителя отдела по работе со СМИ компании «ДОН-Строй», с начала 2005 года количество новых предложений в столичных новостройках сократилось почти на 40%. Если в начале прошлого года было реально приобрести жилье в уже готовых домах, то сегодня квартиры полностью раскупаются на самых ранних стадиях строительства. Причем объем предложения резко убывает во всех секторах рынка. Наиболее остро дефицит ощущается в сегменте эконом-класса. «Причинами резкого сокращения объема жилья стал отложенный спрос – для 2004 года были характерны неверные потребительские ожидания и опасения», – считает Екатерина Вертячих. Цены на объекты «ДОН-Строя» с начала года выросли в среднем на 15%. Эксперты компании считают, что к концу года рынок покажет не менее 35% роста, это продиктовано законами рынка: стоимость метра увеличивается вслед за активизировавшимся спросом, вызванным, в свою очередь, ростом доходов населения. Согласно данным Merryll Lynch, в России сейчас 88 тысяч долларовых миллионеров и 4 тысячи из них стали таковыми только за прошлый год. По данным Росстата, в 2005 году доходы россиян выросли в реальном выражении на 27%. По мнению первого заместителя начальника риелторского управления концерна «Крост» Марины Резвовой, ажиотаж подстегивает наличие у населения неудовлетворенного платежеспособного спроса, а также желание выгодно вложить денежные средства в такой надежный сегмент, как недвижимость.

К тому же стоимость квадратного метра традиционно подогревается ростом цен на основные строительные материалы и энергоносители. В общей сложности расходы на строительство выросли за последний год почти на 30%.

Как считают в Командитном товариществе «СУ-155» и компания», цены на квадратный метр в 2006 году не будут снижаться. Более того, есть все предпосылки к тому, что они будут расти еще более высокими темпами, нежели в прошедшем году. В среднем мартовский рост цен на недвижимость в КТ «СУ-155» составил 12%. Цена на некоторые объекты выросла на 18%. По мнению экспертов Группы Компаний ПИК, февраль–март – это традиционно сезон повышенной покупательской активности. «Рост цены обуславливается еще и тем, что растет количество жилья, приобретаемого с помощью ипотечных кредитов», – считает генеральный директор «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич. По его словам, во втором полугодии прошлого года количество сделок, заключенных с помощью ипотечных кредитов, составило в компании 33% от общего объема сделок. Тогда как еще в первом полугодии 2005 года этот показатель был на уровне 20%. «В целом рост количества сделок по ипотеке за 2005 год составил 161%. Средний размер ипотечного кредита при приобретении квартир в ОАО «Группа Компаний ПИК» – 55 383 долларов», – уточнил Даромир Обуханич.

Эксперты концерна «КРОСТ» говорят о растущих инфраструктурных нагрузках, сложностях с энергообеспечением. «При существующих в Москве темпах ввода жилья – около 5 млн. кв. м в год – ежегодно должно вводиться 300–400 МВт дополнительных мощностей. На протяжении последних десяти лет вводится значительно не менее 1500 МВт, – уточняет Владимир Крайтман, главный энергетик концерна «КРОСТ». – Получение мощностей строителями усложнилось многократно. Стоимость подключения к сетям, по моим расчетам, увеличилась в среднем на 40%. Исходя из этого, только по причине нехватки мощностей стоимость строительства выросла на 4–5% и продолжает увеличиваться».

Свое влияние на цены оказывают дефицит новых площадок под жилищное строительство и возросшие затраты на их приобретение. «Каждый день свободные площадки исчезают, покупаются, отдаются под застройку. Естественно, Москва не обладает безграничными площадями, и ограниченное количество территорий под застройку ощущается», – считает Алексей Адикаев. Об этих же проблемах говорят и эксперты Группы Компаний ПИК. «Дефицит земли под застройку в столице приводит к тому, что крупные застройщики выходят в Московскую область и регионы России», – уточняет Даромир Обуханич. Впрочем, Группа ПИК была и остается одним из крупнейших владельцев земельных участков в Москве. На сегодняшний день она уже подготовила к реализации проекты на строительство жилья общей площадью более 2 млн. кв. м.

«Земли хватит еще надолго, – отмечает директор управления развития Группы компаний «ДОН-Строй» Игорь Авдеев. – Другое дело, что вход в проекты стал значительно дороже». Строителям сегодня предстоит осваивать промзоны или заниматься комплексной реконструкцией старых кварталов столицы. И то и другое очень затратно, требует новых технологий и больших вложений средств. Например, корпорация MIRAX GROUP вместе с энергетическими компаниями планируют закопать под землю несколько линий электропередачи. «Это достаточно затратный механизм, но таким образом мы получаем огромные территории под застройку. Таких площадок, которые удобны для застройки, достаточно, они пригодны для массового жилья, но оно не будет дешевым»,– убежден Алексей Адикаев.

Перспективны, по мнению экспертов, и территории, прилегающие к Третьему транспортному кольцу. «Строительство Третьего транспортного кольца, несомненно, повысило популярность территорий, расположенных рядом с новой магистралью: хорошая транспортная доступность послужила толчком к развитию инфраструктуры этих районов, что, в свою очередь, сделало их привлекательными для строительства жилья. Показательным примером может служить жилой комплекс «Дом на Беговой», в котором за два месяца продаж было раскуплено около половины квартир», – говорит Екатерина Вертячих. «Зона вокруг Третьего транспортного кольца – достаточно перспективное место: там повсеместно расположены промзоны. Освобождение промзон под застройку в принципе возможно», – считает Алексей Адикаев. Правда, пока в планах Москвы размещение здесь только нежилых помещений: офисных, торговых центров.

В условиях дефицита мест под массовую застройку большинство крупных компаний занялось комплексной реконструкцией разных районов столицы. Группа Компаний ПИК, например, в феврале приступила к реализации жилья в двух новых микрорайонах в юго-западном округе столицы – в микрорайоне «Теплый край» и в Новопеределкино. Оба находятся в зеленой зоне – первый в самом сердце огромного Тропаревского парка, а второй – в окружении старинных, обустроенных лесопарков. Еще один район, где компания ведет комплексную застройку, – «Волгоградский». Он расположен недалеко от усадьбы «Кузьминки». Здесь планируется возвести 22 жилых дома. Кстати, Кузьминки привлекают внимание и других застройщиков. Несколько кварталов в Новых Кузьминках до 2007 года будут реконструированы силами «СУ-155». Эта же компания занимается комплексной реконструкцией нескольких кварталов в районе «Фили-Давыдково», а также в районе «Академический». С 1996 года реконструкцию района «Щукино» проводит компания «ДОН-Строй». Здесь уже снесено около 65 тыс. кв. м пятиэтажного и ветхого жилья, а взамен компания построила около 400 тыс. кв. м. Кстати, «ДОН-Строй» одним из первых начал строить муниципальное жилье по стандартам коммерческого – по индивидуальным проектам, по технологии монолитного строительства, с подземными гаражами и современным инженерным оборудованием. Например, у метро «Щукинская» целый квартал муниципальных домов объединен общей стилистикой и цветовой гаммой.

Индексы стоимости жилья