Татьяна Емельянова – Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке ипотечного кредитования?
– Ипотека развивается очень динамично. По итогам 2005 года объем рынка вырос более чем в 2 раза и приблизился к планке в 80 миллиардов рублей. Темпы роста впечатляющие. Однако не стоит бить в литавры – ведь прошлый год мы начинали с очень низкого уровня старта. К этим показателям надо относиться сдержанно. Тем более что много ключевых вопросов так и не решено. Это касается и общих подходов к ипотечному кредитованию, и в том числе залогового законодательства.
– Что сегодня тормозит развитие ипотеки?
– Я бы назвал сразу несколько главных факторов. Все упирается в ресурсы и судебно-залоговую систему. Основное препятствие – краткосрочность банковских ресурсов. Из банковского оборота сегодня изъяты пенсионные средства, средства социальных и страховых фондов – а это самые долгосрочные ресурсы, они находятся в банковском обороте во всех странах. Другая проблема – сам рынок недвижимости. Он должен быть прозрачен и понятен. Это касается не только зданий, но и рынка земли. Требует серьезной доработки залоговое законодательство. Нужно создать систему внесудебной реализации залогов, которая должна работать оперативно и четко, а в случае банкротства заемщика необходима отлаженная схема, которая позволит быстро вывести залог из конкурсной массы. Это два ключевых момента, которые АРБ предлагает внести в залоговое законодательство. И, конечно, долгосрочные кредиты должны быть обеспечены и поддержаны судебной системой. К сожалению, зачастую в случаях подобных споров суды признают виновной банковскую сторону.
– А какова роль государства в формировании рынка доступной ипотеки?
– Государство – основной регулятор рынка ипотечного кредитования. От его экономической политики многое зависит. Только благодаря созданию благоприятной экономико-правовой среды, стимулирующей банки работать с ипотекой, этот рынок будет развиваться и расти. Надо отдать должное, социальная значимость развития ипотеки сегодня очевидна для всех. Недаром принята национальная программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Есть поручение президента по следам декабрьского совещания с банкирами разработать программу по ипотечному кредитованию. И подобные документы сегодня готовятся, они будут представлены на Госсовете, который пройдет в июне.
– Я знаю, что АРБ внимательно контролирует вопросы, касающиеся эмиссии ипотечных ценных бумаг. Какова ситуация сегодня?
– Развитие рынка ипотечных ценных бумаг – еще один способ пополнения ресурсной базы. Необходимо привлекать недорогие и долгосрочные ресурсы на рынок ипотечных кредитов, и фондовый рынок может дать такие возможности. Законодательные вопросы секьюритизации ипотечных кредитов обсуждались в рамках рабочих групп при Комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы, а также при ФСФР. В итоге был подготовлен пакет из четырех подзаконных актов, которые вносят изменения в порядок раскрытия информации и формирования стандартов эмиссии, регулируют размер и структуру минимального ипотечного покрытия, а также правила деятельности депозитариев, работающих с этими ценными бумагами. По прогнозам экспертов, работа по совершенствованию нормативной базы может быть завершена уже в этом году, и тогда отечественный ипотечный рынок вправе ожидать выпуска ипотечных облигаций.
– Существует мнение, что развитие ипотеки способствует повышению цен на жилье. Так ли это?
– Проще всего было бы сказать – нет, развитие рынка ипотеки не приведет к росту цен на жилье. Но на самом деле это не так. Вообще говоря, когда рынок развивается, то рост цен неизбежен. И это связано не только с инфляцией, но и с увеличением спроса, повышением доступности жилья. В советский период была самая низкая цена на жилье просто потому, что его нельзя было купить. Сегодня приобрести квартиру может всякий, у кого есть средства, а ипотека дает возможность и тем, у кого пока нет достаточных сбережений. Так что рост спроса с развитием ипотеки неизбежен. Это и приводит к определенному повышению цен. Другой вопрос – как справится строительный рынок с этим спросом, будет ли строиться достаточно жилья, чтобы удовлетворить потребности населения.
– Не возрастают ли риски банков по мере упрощения процедуры выдачи кредитов?
– Банки стремятся сделать процедуру получения кредита наиболее простой и понятной для заемщика. Есть масса административных требований, которые совершенно бессмысленны с точки зрения управления рисками. Каждый банк самостоятельно оценивает свои риски и несет за них ответственность. Он сам вправе решать, какие требования предъявлять к клиенту. В одном случае от заемщика потребуют биографию до седьмого колена, в другом – ограничатся только залогом, а в третьем – будет достаточно того, что клиент уже пять лет работает с банком. И это не означает, что банки, либерализуя условия получения кредита, повышают свои риски. Я бы вообще не сказал, что риски банков в сегменте ипотечного кредитования высоки. Ипотечные кредиты нельзя сравнивать с потребительскими. Там действительно есть некоторые риски, которые банки стараются покрывать повышенной ставкой по кредиту. Что касается ипотеки – тут обеспечение иного рода. Да я и не вижу какой-то чрезмерной либерализации требований.
– Сравняются ли в ближайшей перспективе ставки по ипотечным кредитам наших банков с европейскими?
– Сравнять ставки можно тогда, когда сопоставимы будут и другие экономические показатели. Здесь многое зависит от макроэкономических параметров и от развития банковской системы в целом. Если экономическая политика будет направлена не на обескровливание банковской системы, а на ее наполнение, стимулирование, то добиться европейских ставок мы сможем в довольно короткие сроки. Но этот процесс может растянуться и на десятилетия – если мы будем формировать стабилизационные фонды вне банковской системы, будем создавать казначейства, дублирующие Центробанк, но при этом никак не будем стимулировать развитие рыночных отношений.
– По вашим прогнозам, как будет развиваться ипотечный рынок в ближайшей перспективе?
– Емкость рынка российской ипотеки оценивается экспертами в триллионы рублей. Потребность в ипотеке у нас в стране очень велика. Во всем мире ипотека постоянно развивается, ее схемы отработаны почти до автоматизма. Мы только сделали первые шаги в этом направлении. То, как пойдет движение, зависит от маршрута, который сегодня вырабатывается.
