Татьяна Емельянова
Щитовая реклама завлекает клиентов выгодными условиями. Однако берут ипотечные кредиты пока немногие.
Фото Евгения Зуева (НГ-фото)
К началу 2006 года объем рынка ипотеки приблизился к 3 млрд. долларов. Количество игроков на этом поле постоянно растет, а конкуренция между банками ведет к смягчению условий получения кредитов. Об этом говорят все эксперты. «Стремительный рост объемов ипотечного кредитования, высокая конкуренция, на фоне которой постоянно менялись условия предоставления кредитов, – вот чем был отмечен предыдущий 2005 год», – считает начальник управления кредитования физических лиц Банка Жилищного Финансирования Сергей Подгорнов. Эксперты Городского Ипотечного Банка отмечают также и качественные изменения рынка: «В 2005 году были зарегистрированы первые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием (в частности, «НВК Городская ипотека»), – говорит начальник департамента продаж, глава представительства Городского Ипотечного Банка в Санкт-Петербурге Игорь Жигунов. – Осуществлен целый ряд сделок по рефинансированию ипотечных пулов, что создало основу вторичного рынка ипотеки. На рынке появились ипотечные брокеры».
По словам начальника отдела оценки финансового состояния заемщиков КБ «Московский Капитал» Андрея Колокольчикова, ипотека сегодня наиболее востребованный вид кредитования в розничном бизнесе: «Конкуренция между банками развернулась как по «цене» и срокам предоставления кредитов, так и в упрощении процедуры получения кредита». Эксперты Абсолют Банка считают, что рост объемов ипотечного кредитования напрямую связан с ростом доходов населения. «Растет количество людей, способных и готовых приобретать квартиру по ипотеке», – говорит заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Дмитриенко.
Ипотека или кооператив?
Способов, позволяющих приобрести жилплощадь, сегодня много, однако эксперты убеждены – у банковской ипотеки больше всего шансов стать массовой. Ведь ссудо-сберегательные кассы, жилищные кооперативы и прочие схемы предполагают лишь форму эффективного накопления средств с последующей рассрочкой платежа. И только ипотека позволяет сначала вселиться в квартиру, оформив жилье в собственность, а потом рассчитаться за него. «Основное преимущество ипотеки в том, что человек становится собственником жилья сразу же», -убежден Сергей Подгорнов. По мнению Олега Дмитриенко, главный недостаток кооперативных схем – очередь, в которой человек вынужден стоять, пока накапливаются его средства. Но ведь инфляция обесценивает накопления – через 10 лет приобрести недвижимость по сегодняшней цене будет невозможно. «Поэтому копить в кооперативе, пусть даже и до 50% стоимости жилья, непрактично, – считает Олег Дмитриенко. – Кроме того, кооператив – это еще вопрос надежности, о которой можно судить по последним социальным инцидентам». Приобретение жилья с помощью ипотеки более безопасно, так как банк и страховая компания проверяют квартиру, которая будет являться обеспечением по кредиту. «К тому же темпы роста стоимости квартир превышают годовую ставку по кредиту, что делает кредит еще более привлекательным», – уточняет Сергей Подгорнов. «За ипотеку говорит и то, что ставка кредитования снижается, при этом средние сроки кредитования увеличились до 20 лет, – добавляет Олег Дмитриенко. – Кроме того, чаще практикуется досрочное погашение займа. Скоро начнет работать механизм рефинансирования ипотечных ссуд. На рынке кредитных продуктов можно будет продавать один кредит и приобретать другой – на более выгодных условиях».
На очереди – законодательные вопросы
Несмотря на бурное развитие ипотеки, говорить о ее массовости пока не приходится. На сегодня объем сделок по покупке жилья с помощью ипотеки в России не превышает 1,5%. Доля ипотечных кредитов в ВВП составила в 2005 году 0,6%, в то время как в странах Восточной Европы этот показатель – 5%, а в странах Евросоюза – 34%. По мнению Сергея Подгорнова, главные препятствия для развития ипотеки – отсутствие у банков долгосрочной ресурсной базы и несовершенное законодательство. Серьезная преграда – низкая платежеспособность, особенно в регионах. «Сдерживает рынок и ограниченное предложение жилья, низкие темпы строительства, – считает Олег Дмитриенко. – Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сжатию потенциальной базы ипотеки».
Что касается законодательства, то среди первоочередных задач эксперты называют необходимость регламентировать процедуру взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. Требует доработки закон об участии в долевом строительстве, Жилищный кодекс, пакет документов по ипотечным ценным бумагам, а также акты, регулирующие деятельность бюро кредитных историй. В решении этих вопросов приоритеты у государства – оно главный регулятор рынка. «Правительство декларирует, что примет все меры для того, чтобы доля семей, которым станет доступно приобретение жилья за счет собственных и заемных средств, увеличилась с 9 до 30%, – уточняет Олег Дмитриенко. – В качестве конкретных мер государственной поддержки платежеспособного спроса рассматриваются погашение первоначального взноса за квартиру, приобретаемую в рассрочку, субсидирование семей и страхование ипотечного кредита». «Одним из инструментов вложения средств государства может являться кредитование застройщиков под залог объекта строительства», – считает Андрей Колокольчиков.
Ставки снизились на 1–2%
По мнению экспертов, за последние годы проявились две основные тенденции: уменьшение размера ежемесячных выплат и либерализация требований к заемщикам. «За год по рынку ставки снизились в среднем на 1–2%, а сумма первоначального взноса уменьшилась с 20–30% стоимости жилья до 15–20%, – говорит Олег Дмитриенко. – Сейчас банки практически не требуют официального подтверждения доходов и поручительств. В ряде банков, в том числе и в Абсолют Банке, не нужны ни постоянная регистрация заемщика в Москве и области, ни гражданство РФ».
Что же касается прогнозов, то тут почти все эксперты настроены оптимистично. «Рынок будет дальше динамично развиваться. По оценкам международных экспертов, емкость его к 2010 году может составить около 26 млрд. долл.», – говорит Игорь Жигунов. Эксперты Городского Ипотечного Банка тоже убеждены, что в этом году рынок будет развиваться бурно. «Условия по ипотеке будут улучшаться. Ставки по кредитам в течение года снизятся примерно на 2%», – считает Сергей Подгорнов. Эксперты КБ «Московский Капитал» считают, что ставка по ипотечным кредитам будет зависеть в первую очередь от ставки привлечения банками средств. «В том числе влияние на ставки по ипотеке будет оказывать ставка рефинансирования, – уточняет Андрей Колокольчиков. – В 2006 году можно ожидать, что она снизится до 10–12%. Ориентировочно ипотечные кредиты будут дешевле на 1–2%. Такого уровня, как в Европе (6–7%), ставки по ипотеке в ближайшие годы не достигнут. Средства, которые банки привлекают, стоят гораздо дороже, а продавать их потом дешевле противоречит условиям бизнеса». Другой прогноз у экспертов Абсолют Банка. «Стабилизация экономики будет влиять на снижение стоимости кредитования, – убежден Олег Дмитриенко. – Если уровень инфляции и ставка рефинансирования будут уменьшаться и в дальнейшем, ставки по ипотечным кредитам вполне могут снизиться до уровня в 7–8% к 2008–2010 годам».
