Татьяна Емельянова
Сокращение объемов предложения произошло в основном в сегменте панельного жилья.
Фото Натальи Преображенской (НГ-фото)
Новый год не принес неожиданностей на столичный рынок недвижимости. Рост цен на жилье, как и предсказывали многие аналитики, продолжился, и даже нарастающими темпами. Что толкает цены вверх? По мнению экспертов, главная причина – ограниченное число предложений как на первичном, так и на вторичном рынке. Большинство застройщиков связывают такую ситуацию с законом о долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля прошлого года. «Самым серьезным фактором сокращения предложения стал закон о долевом строительстве, – считает заместитель генерального директора компании «ДОН-Строй» Тимур Баткин. – Он защитил частного инвестора столь толстой броней, что привлекать его средства стало просто невыгодно. И в первую очередь именно по этому вопросу рынок ожидает законодательных инициатив, в частности принятия смягчающих поправок». Об этом же говорят и эксперты холдинга «Капитал-Груп». «Прогнозы аналитиков рынка сбылись: принятие закона о долевом строительстве вместо стабильности привело к дестабилизации рынка, – считает коммерческий директор холдинга «Капитал- Груп» Алексей Белоусов. – То повышение цен на новостройки, о котором говорили участники рынка, из прогнозов перешло в разряд реалий». Причем сужение количества предложений, по его словам, еще не проявилось в полном объеме. По мнению экспертов компании «ДОН-Строй», по-настоящему ощутить последствия закона рынок сможет только через два-три года. Но уже сегодня они отмечают сокращение предложений в сегменте элитной недвижимости. «Новых предложений на рынке элитной недвижимости становится все меньше, – говорит Тимур Баткин. – В 2004 году максимальное количество новых адресов в месяц не превышало 20. А в 2005 году максимум составил не более 8 адресов. Фактически с 2004 года объем предложений сократился на 12%: в октябре 2004 года на рынке элитной недвижимости предлагалось 1,7 млн. кв. м, в сентябре 2005 года – 1,5 млн. В ценовом выражении это сокращение чуть меньше: объем рынка упал с 4,3 млрд. долл. до 4 млрд. долл.». При этом сокращение, по его словам, произошло в основном за счет жилья класса «бизнес» и «премиум» – наиболее массовых, составляющих вкупе 85% общего объема предложения на рынке элитной недвижимости в количественном выражении и 70% – в стоимостном. «Если учитывать, что производственный цикл в среднем составляет два-три года, – замечает Тимур Баткин, – то сейчас основу предложения составляют проекты, начатые в 2003 году».
Более серьезные цифры сокращения предложений в новостройках приводят в компании «ОСК-сервис». «Число новостроек сократилось примерно одинаково во всех сегментах, по нашим предположениям, в 2–3 раза по сравнению с 2004 годом», – считает директор ООО «ОСК-сервис» Виктор Савостьянов. Причем вторичный рынок, по его словам, претерпевает те же изменения, что и рынок новостроек – отмечается серьезный дисбаланс в сторону уменьшения предложения. По мнению экспертов корпорации «БЕСТ-Недвижимость», примечательно другое – сроки экспозиции квартир сегодня удивительно коротки. «Зачастую от появления предложения на рынке до покупки квартиры проходит 1 день, – уточняет директор департамента риелторских услуг корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Лариса Патлух. – Самый сбалансированный спрос-предложение сейчас наблюдается в элитном секторе. Это объясняется просто – не слишком высок спрос, небольшое предложение. Наибольший дисбаланс проявлен в сегменте эконом-класса».
Впрочем, вопрос о числе новостроек в столице, пожалуй, самый спорный. Здесь нет точной статистики. Разные компании и эксперты приводят самые разные цифры – от уменьшения на несколько процентов до сокращения в разы. Результаты исследования московских новостроек, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАДом, обнародовал в начале года аналитический центр IRN.RU. «Сокращение количества новостроек в Москве, разумеется, происходит, однако оно не столь катастрофично, как это могло показаться на основании эмоциональных заявлений, – считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. – В зависимости от выбранного критерия оценки и рассматриваемого сегмента величина сокращения объемов предложения нового жилья после введения закона о долевом строительстве находится в пределах 15–30%». К примеру, количество домов-новостроек в обследованном сегменте уменьшилось за год на 29,6% – с 368 объектов в конце 2004 года до 259 в конце 2005-го. Если же говорить об объеме квадратных метров жилой площади в новостройках, то тут показатели еще меньше: общий объем выставленных на продажу площадей сократился за год только на 16,9%. В 2004 году на продажу было выставлено 5 725 000 кв. м жилой площади, а в 2005-м –
4 758 500 кв. м. По мнению экспертов IRN.RU, сокращение объемов предложения произошло в основном в сегменте панельного жилья, и это связано с постепенным вытеснением «панели» за МКАД и в Московскую область.
Что же касается объемов строительства жилья в столице, то, как недавно заявил первый заместитель мэра Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин, ни о каком резком сокращении в прошедшем году говорить не приходится. В 2005 году московские строители ввели в строй более 5,2 млн. кв. м жилья, из них около 4,6 млн. кв. м на территории Москвы. Не меньший объем, по его словам, запланирован и на этот год. В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2006 году в Москве предусмотрено строительство 4 млн. 727 тыс. кв. м жилья, в том числе более 1 млн. кв. м за счет средств городского бюджета.
Тем не менее, по мнению экспертов, рост цен на недвижимость в ближайшее время продолжится. И для этого есть объективные причины. «Рост цен продолжается, так как экономика страны развивается с положительной динамикой (большое влияние оказывает и ипотечное кредитование), популярность Москвы как крупнейшего мегаполиса растет, а с ней растет и приток населения. Все равно опережающий рост будет давать эконом-класс жилья (т.н. эконом плюс), переходящий в бизнес-класс», – говорит Лариса Патлух. В то же время она не считает, что рост цен ажиотажен, скорее ажиотаж на рынке – явление автономное: «Дело в том, что покупатели научились выбирать и действовать при покупке квартир быстро, риелторы также получили за последний год навык быстрого реагирования на ситуацию. Таким образом темпы работы рынка возросли, и обывателю эта ситуация действительно может показаться ажиотажной. Как только объем войдет в свое русло, ажиотаж уйдет. Мы планируем, что это произойдет к началу лета».
Другие эксперты не видят причин для уменьшения темпов роста цен, даже если на рынке и произойдет очередная стагнация. «Недостаток жилья в Московском регионе достаточно высок, даже в случае стагнации или некоего кризиса на рынке стоимость жилья вряд ли будет снижаться, а возможно, это спровоцирует новый значительный скачок, возможен так называемый «эффект пружины», – считает Виктор Савостьянов. По его словам, вероятнее всего рост цен продолжится по всем сегментам, а в случае принятия неких законов, подзаконных актов и норм, ограничивающих возможности инвестиционно-строительных компаний, будет достаточно интенсивным и может достигать 10% в месяц. По оценкам экспертов холдинга «Капитал-Груп», в 2006 году сохранится дальнейший разрыв между спросом и предложением. «Этот разрыв формируется за счет сужения рынка в части предложений и роста спроса в части увеличения инвесторов (покупателей), в частности из-за развития ипотечных программ. Причем сейчас этот разрыв очень тяжело оценить в цифрах», – уточняет Алексей Белоусов. По его словам, на рынке очевидны и две другие тенденции: «Если в начале года мнение о том, что строительный рынок формирует десяток девелоперских компаний, было понятно и очевидно для профессионалов, то в наступающем году этот факт станет общепризнанным. Второе – каждый отдельный девелопер все больше берет курс на присутствие во всех сегментах рынка, стараясь иметь пакет предложений и в жилой, и в коммерческой недвижимости».
А по мнению экспертов «ДОН-Строя», рынок стоит на пороге структурного сдвига. «В течение ближайших 5–7 лет предложение в секторах «бизнес» и «премиум» будет продолжать сокращаться, новые значительные объекты будут появляться все реже, – считает Тимур Баткин. – Появление проекта, сравнимого по объемам с Триумф-Паласом или Гранд-парком, будет значительным событием. Первичный рынок элитной недвижимости Москвы сожмется в несколько раз, спровоцировав очередной виток роста цен». Он убежден, что строительный бум внутри мегаполиса сменится ростом вторичного рынка и бурным развитием строительства в пригородных зонах, как это уже произошло в ряде мировых столиц.
