Татьяна Емельянова Рынок торговых площадей на протяжении последних пяти лет был одним из самых динамично развивающихся сегментов коммерческой недвижимости. И это понятно. Слишком велика емкость московской розничной торговли, слишком мало было торговых центров, соответствовавших международным стандартам. Плюс к этому в последние годы повысилась активность сетевых операторов торговли. Сегодня ситуация несколько изменилась. По данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», обеспеченность Москвы торговыми площадями всех типов составляет 500–540 кв. м на 1000 жителей. Так что говорить о тотальной нехватке в столице торговых площадей уже нельзя. Речь может идти лишь о недостатке торговых центров высокого качества. Так, общий объем предложения торговых площадей всех типов оценивается сегодня в размере 6,5–7,0 млн. кв. м. Их них лишь 1,5 млн. кв. м относится к сегменту профессиональных торговых центров.
По мнению экспертов, рынок торговой недвижимости развивался в 2005 году достаточно динамично. По данным Colliers Internatonal, было открыто 12 торговых центров общей площадью около 540 000 кв. м. Не было и резкого колебания арендных ставок. Здесь все определяло местоположения, размер и профиль магазина, успешность проекта. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», средние арендные ставки в торговых центрах в сентябре 2005 года составили 750–770 долл. за кв. м в год. Наибольший спрос на аренду торговых площадей был в Юго-Западном округе (15,4% заявок), в то время как спрос на покупку площадей был сосредоточен в Центральном округе (14,6%). Что касается цены продаж, то наивысшие показатели были зафиксированы в магазинах, расположенных в центральных торговых коридорах. Так, на Тверской улице предлагались площади по 18 450 долл. за кв. м. Средняя цена продажи на Тверской улице составила в конце года 15 960 долл. за кв. м, на центральных бутиковых улицах – 7330 долл. На ведущих торговых магистралях столицы, соединяющих центр со спальными районами, средние ставки продажи находились в диапазоне 3500–5400 долл. В целом за январь–сентябрь 2005 года стоимость торговой недвижимости в Москве выросла примерно на 3–6%.
По-прежнему привлекателен для девелоперских проектов центр города. Однако свободных площадок для строительства здесь практически не осталось, так что девелоперы вынуждены осваивать подземное пространство. А это дополнительные затраты. По данным Colliers Internatonal, строительство одного подземного уровня обходится в среднем на 10–12% дороже одного наземного, углубление на два этажа ведет к удорожанию себестоимости строительных работ в среднем на 25%, на три этажа – на 40–45%. Подземная автостоянка также обходится значительно дороже наземной. Кроме того, подземные торговые центры малозаметны, поэтому они возводятся только там, где поток людей составляет от 100 тысяч человек в день – в крупных транспортных узлах, местах пересечения линий метрополитена, у крупных вокзалов. Так что реализовать подобные проекты могут только крупные компании.
Не случайно в прошедшем году возрос интерес к новым территориям. Эксперты рынка отметили всплеск девелоперской активности на территории в районах Третьего транспортного кольца. С точки зрения развития торговой недвижимости ТТК предоставляет уникальные возможности. С одной стороны, это обширные территории пока еще не очень дорогой земли, с другой – хорошая транспортная доступность. Однако вряд ли все окрестности ТТК будут застроены торговыми и офисными центрами уже в ближайшее время. В большинстве случаев такой девелопмент требует также и соответствующей инфраструктуры. Скорее всего развитие территорий вокруг ТТК будет поэтапным, постепенно расширяющим зоны деловой активности Москвы. Причем для этого потребуются дополнительные меры по развитию самой транспортной магистрали, строительство новых съездов и развязок. Иначе могут возникнуть серьезные проблемы, связанные с пропускной возможностью третьего кольца.
Еще одна тенденция года, характерная для всего рынка коммерческой недвижимости, – расширение сфер деятельности традиционных застройщиков. Компании, которые прежде специализировались на каком-то конкретном сегменте рынка недвижимости, выходят сегодня в другие сегменты. Например, «ДОН-Строй» реализует два проекта на рынке торговой недвижимости. Один из них предусматривает строительство 5–6-этажного многофункционального торгово-развлекательного центра в районе станции метро «Щукинская». Другой – проект торгово-развлекательного комплекса в жилом комплексе «Воробьевы горы».
Что касается прогнозов, то аналитики Colliers Internatonal считают, что динамика роста рынка в 2006 году сохранится на прежнем уровне. Предполагается выход на рынок около 1,3 млн. кв. м торговых площадей. По мнению экспертов рынка, существенное увеличение количества профессиональных торговых помещений в последние годы создали предпосылки для стабилизации арендных ставок, а в дальнейшем возможно даже их снижение. В целом продолжится изменение структуры рынка торговых объектов. Постепенно будет уменьшаться число рынков, киосков, павильонов, а количество отдельно стоящих магазинов и торговых центров будет расти.
