Рынок офисной недвижимости далек от насыщения

Офисы класса «А» наиболее востребованы в Москве.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)

В минувшем году спрос на коммерческую недвижимость оставался по-прежнему высоким. «Потребности Москвы в коммерческой и деловой недвижимости неизменно высоки. Этому в первую очередь способствует как приток иностранных компаний в Россию и увеличение их присутствия, так и рост, расширение российских компаний», – считает генеральный директор «КРТ Инвест» Светлана Тимонина.

Наиболее востребованы были офисные площади. Вопреки ожиданиям некоторых экспертов насыщения спроса в этом сегменте рынка пока не произошло. По данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», за январь–октябрь 2005 года было введено в эксплуатацию 630 000 кв. м офисных площадей класса «А» и «В», объем сделок на рынке офисной недвижимости по итогам 10 месяцев составил 770 000 кв. м. Это на 20% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. «Однако, несмотря на высокие объемы строительства офисных площадей, спрос продолжает превышать предложение», – говорит руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Айдар Галеев.

Из центра – на запад

В последнее время на рынке коммерческой недвижимости было отмечено сразу несколько новых тенденций. По мнению экспертов Группы компаний КРТ, наряду с ростом объема предложения, увеличением площадей строящихся объектов выросли и размеры арендуемых офисов. «Так, два года назад наиболее популярной была площадь 100 кв. м, а сейчас от 300 до 700 кв. м», – уточняет Светлана Тимонина. Кроме того, увеличилось число продаж зданий на стадии инвестирования. Эксперты компании «Система-Галс» считают, что постепенно повышается качество проектов. «Развитие бизнеса, рост потребностей, приход в Москву иностранцев – все это в большей или меньшей степени подталкивает рынок к совершенствованию, – говорит вице-президент «Системы-Галс» Андрей Закревский. – Клиент становится более требовательным. Сегодня каждый проект должен быть тщательно продуман и проанализирован. Стало нормой привлекать к анализу проектов серьезные консалтинговые агентства».

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» считают, что на рынок коммерческой недвижимости повлияла целая цепь событий. Одно из важнейших – введение в действие нового Градостроительного кодекса, предусматривающего переход к системе правового зонирования городских территорий. Свою роль сыграл скандал с попыткой рейдерского захвата здания ГИПРОМЕЗ в Москве, а также публичные заявления компании «Росбилдинг» о прекращении практики рейдерских захватов. Начал меняться и состав ведущих игроков московского строительного рынка – в частности, на столичный рынок пришла корпорации «РУСАЛ». «Хочется думать, что за этими событиями стоит тенденция увеличения прозрачности первичного рынка земли, сведения до минимума практики рейдерских захватов и в конечном итоге повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости», – уточняет Айдар Галеев.

На сегодняшний день, безусловно, лидером рынка является проект «Москва-Сити». Деловой центр объединит 15 высотных комплексов. В ближайшие годы здесь будет введено 2,5 млн. кв. м офисных, гостининых и торговых площадей. Только в комплексе «Федерация» будет сдано более 150 тыс. кв. м офисных площадей класса «А». Новые стандарты организации офисных площадей на рынке установят также проекты бизнес-центров высочайшего класса Новый Век, Дукат III, White Square признанных международных девелоперов.

Еще одно важное событие для рынка – успешная реализация площадей бизнес-парка «Крылатские холмы». Это доказало возможность осуществления высококачественных проектов за пределами центральной части Москвы. И хотя по-прежнему по объему построенных площадей лидирует центр города, следом за ним, на втором месте, – запад столицы. Децентрализация рынка, формирование в Москве новых деловых районов, по мнению аналитиков, – это не только насущная необходимость, но и новые возможности для девелоперов, а также резервы снижения арендных ставок. «Главной тенденцией на рынке коммерческой недвижимости в 2005 году можно считать децентрализацию новых проектов, – считает Андрей Закревский. – Строить в центре по-прежнему очень выгодно, но в тоже время очень трудно. Именно поэтому девелоперы стали осваивать зоны между Садовым и Третьим транспортным кольцом, а также Ленинский проспект, район «Аэропорт». Что же касается трудностей при строительстве в центре Москвы, то, по мнению экспертов Группы компаний КРТ, они не являются непреодолимыми. «Трудности были, есть и будут. Это и устаревшие инженерные сети, высокая плотность застройки, проблемы с соблюдением интересов как застройщиков, так и жителей, и т.д., – уточняет Светлана Тимонина. – Однако мы надеемся, что нам и в дальнейшем удастся их успешно преодолевать».

Другая тенденция года – приход на рынок коммерческой недвижимости компаний, которые прежде занимались исключительно жилищным строительством. К примеру, около года назад на рынок вышла группа компаний «ДОН-Строй». В ее состав вошла управляющая компания «ДС Девелопмент», специализирующаяся на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Сегодня «Дон-Строй» возводит в столице девять торгово-развлекательных и офисных центров, в том числе крупный офисный центр в Оружейном переулке. «Если можно сравнить, то строительство элитного жилья – это спринт, а работа в сфере коммерческой недвижимости – это забег на стайерскую дистанцию, – говорит генеральный директор «ДС Девелопмент» Сергей Будылин. – Реализовав девелоперский проект, мы с ним не прощаемся, мы остаемся собственниками объекта, а значит – создаем постоянно действующий бизнес».

Все выше и выше

В 2005 году продолжилось сокращение свободных площадей в офисных зданиях. По данным аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», для класса «А» доля свободных помещений составила 5,5%, а для класса «В» – 3,9%. Это главная причина роста арендных ставок. Арендные ставки на офисы класса «А» увеличились за 10 месяцев прошлого года на 5–7%, достигнув диапазона в 630–680 долл. за кв. м. В бизнес-центрах класса «В» арендные ставки выросли в среднем на 10–15%, достигнув 420–550 долл. за кв. м в год, в зданиях класса «С» – колеблются от 250 до 450 долл. за кв. м в год. По мнению экспертов ГК КРТ, рост ставок был несколько меньше. «Превышение спроса над предложением по коммерческой недвижимости класса «А», которой занимается наша компания, составляет от 10 до 20%, – считает Светлана Тимонина. – При этом арендные ставки продолжают медленно расти. По нашим оценкам, рост составляет около 3–4% в год. Средняя ставка арендной платы около 700 долларов за кв. м в год».

Растут и цены продажи офисной недвижимости. Цены на офисы международного стандарта к концу года составили 3500–5000 долл. за кв. м для объекта класса «А», 2000–3000 долл. за кв. м для объекта класса «В». В целом за 10 месяцев 2005 года стоимость офисной недвижимости выросла примерно на 6–8%. В большей степени (до 10–15%) подорожала низкокачественная недвижимость.

Спрос на коммерческую недвижимость будет расти

Все эксперты высказываются единодушно – в ближайшие год-два рынок будет активно развиваться. «За прошлый год спрос на офисную, торговую и складскую недвижимость в Москве активно рос. Мы полагаем, что рост продолжится и в наступившем году, – считает Андрей Закревский. – На наш взгляд, 2006 год станет для всего рынка интересным, прибыльным, но сложным именно с профессиональной точки зрения. Помимо недостатка площадок, различных бюрократических проблем и прихода новых агрессивных игроков необходимо будет учитывать и многие макроэкономические факторы». «Доходность на рынке коммерческой недвижимости стабильная и пока имеет тенденции к росту, – говорит Сергей Будылин. – Москва как была, так и будет деловым центром России и одним из деловых центров Европы. Следовательно, здесь всегда будет нужда в офисных помещениях высокого класса. Кроме того, доходность на душу населения в столице непрерывно растет, и соответственно растет покупательская способность».

По мнению Светланы Тимониной, в 2006 году рост ставок продажи и аренды высококачественных помещений продолжится, правда, с направлением к стабилизации. При этом будет увеличиваться объем предлагаемых площадей. Эксперты «КРТ Инвест» считают, что усилится внимание к архитектурному облику офисных зданий. «В этом году резко возрастет архитектурная составляющая в сумме коммерческой успешности любых девелоперских проектов. По сути, это будет началом тотальной конкуренции между архитектурными школами и стилями», – считает руководитель дирекции маркетинга Группы компаний КРТ Валех Рзаев. Многие аналитики прогнозировали насыщение спроса в 2005 году, однако этого не произошло. По мнению экспертов, благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и перенести прогнозы насыщения рынка на 2007–2008 годы. В то же время уровень арендных ставок практически подошел к своему пику, так что их рост, возможно, прекратится в ближайшее время. Стабилизации арендных ставок, по словам аналитиков, можно ожидать к 2007 году.

═

Средние ставки аренды офисных помещений в Москве и цены продаж (по данным на конец 2005 г.)

═