Татьяна Емельянова
Источник: Аналитический центр компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость'.
Этот год преподнес сюрпризы покупателям и продавцам квартир. Еще в январе на рынке недвижимости эксперты отмечали стагнацию, летом – умеренный рост цен, а к концу года – ажиотаж. По итогам сентября–октября рост цен превысил 3%, а в ноябре – 4%. Однокомнатные квартиры или относительно дешевые хрущевки подорожали даже сильнее – на 5% и более, прирост цен на квартиры в некоторых районах достиг к концу месяца 7%. Среднее значение индекса стоимости жилья в ноябре составило 2135 долл. за кв. метр. «Темпы роста фактически перекрыли рекорд осени 2003 года», – считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Если в начале года локомотивом рынка было дорогое жилье, с начала лета – дешевое, то теперь вверх движется средняя часть рынка – основная масса среднестатистических московских квартир.
═
«Первичка»: стопор на «нулевом уровне»
═
Нынешний скачок цен эксперты связывают прежде всего с первичным рынком. «Наблюдается явная тенденция сокращения числа объектов на первичном рынке, в то время как спрос остается достаточно высоким, – говорит заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма. – В связи с этим постоянно растут цены на жилье в новостройках, стоимость наших предложений повышается каждые две недели». По ее словам, спрос ежемесячно растет на 2–5%.
Сокращение числа новостроек и рост спроса многие эксперты связывают с законом о долевом строительстве, вступившим в силу 1 апреля. Как сообщает пресс-служба Инвестиционно-строительной группы компаний «СУ-155», в марте–апреле спрос на рынке жилья не был высоким. Ситуация начала меняться в мае. «Сразу после праздников объем продаж заметно возрос. Потенциальные покупатели осознали предрекаемую аналитиками опасность того, что снижение объемов предложений из-за принятия закона неизбежно ведет к росту цен, – поясняет руководитель пресс-службы Инвестиционно-строительной группы компаний «СУ-155» Владимир Фомин. – Это заставило потенциального покупателя задуматься и сменить выжидание на действие. Традиционного сезонного спада летом не произошло. Цены на жилье продолжали расти постепенно нарастающими темпами. Осень охарактеризовалась высоким спросом на ликвидные объекты. Кроме того, сегодня востребованы даже адреса, длительное время считавшиеся непопулярными». По мнению заместителя генерального директора Инвестиционно-строительной группы компаний «СУ-155» Екатерины Непочатовой, принятие закона о долевом строительстве негативно сказывается на рынке. Чтобы работать в новом правовом поле, застройщики должны чаще обращаться к банковским кредитам, а банки, в свою очередь, с учетом новых рисков, связанных с появлением этого закона, будут на порядок повышать кредитный процент. Это в первую очередь сказывается на общей стоимости квартиры в новостройках. По данным пресс-службы компании, рост цен на некоторые объекты в этом году достиг 30%.
По мнению экспертов Группы компаний «Дон-Строй», закон о долевом строительстве запретил продажу объектов до получения разрешения на строительство и поставил девелоперов перед необходимостью либо самим финансировать все расходы, либо брать кредиты. «Если еще несколько лет назад девелопер мог войти в проект, имея 10–20% средств, то теперь необходимо уже на начальной стадии располагать суммой, равной не менее 30–40% общих затрат, – поясняет пресс-секретарь Группы компаний «Дон-Строй» Екатерина Вертячих. – Банки кредитуют девелоперов неохотно и под высокий процент – от 11% до 16% годовых. Да и то предоставлять кредиты в несколько десятков миллионов долларов и более способны лишь крупнейшие банки страны».
Нехватка ресурсов для строительства – основная проблема рынка новостроек. «Застройщики могут получить кредиты только при условии отказа от продаж до сдачи дома Госкомиссии, – говорит Оксана Каарма. – А поскольку в среднем строительство длится около 1,5 года, рост себестоимости к моменту завершения проекта достигнет 22–23%. Застройщикам достаточно сложно вести деятельность в течение полутора лет, не продавая строящееся жилье. В таких условиях наиболее успешным окажется строительство панельных домов, которые могут быть возведены в течение полугода». По словам Оксаны Каарма, такая ситуация сильнее всего ударяет по жилью «бизнес-класса»: «Более дорогие проекты «бизнес-класса» и «бизнес-плюс» будут реализовываться гораздо тяжелее. Основное сокращение предложения из-за увеличения сроков строительства ожидается именно в сегменте «бизнес-класса». Об этом же говорят и в компании «Дон-Строй». «Сократилось предложение «бизнес-класса» – самого массового из элитных, – уточняет Екатерина Вертячих. – Цикл строительства составляет около 3 лет, и сейчас продают в основном то, что заложили в 2003-м. Выходит, через 3 года будет продаваться в 3 раза меньше новостроек. Впору говорить о назревающем дефиците недвижимости, и это рынок почувствует уже к весне». В целом объем предложений на рынке элитной недвижимости, по данным «Дон-Строя», сократился по сравнению с прошлым годом на 12%. «В октябре 2004 года на рынке элитной недвижимости предлагалось 1,7 млн кв. метров, в сентябре 2005 года – 1,5 млн», – говорит заместитель генерального директора Группы компаний «Дон-Строй» Тимур Баткин.
В этом году, по словам начальника отдела рекламы и PR «ДСК-1 и Компания» Олега Львова, произошло крушение стереотипа о «продаже на нулевом цикле строительства», и это стало главным событием. «В течение долгого времени (1999–2004) рынок недвижимости рос очень высокими темпами, – говорит он. – При условии, что сроки строительства многих монолитно-кирпичных домов довольно долгие (больше 1,5 года), возник стереотип, что дом на нулевом цикле стоит значительно дешевле, чем на стадии завершения строительства, а так оно фактически и было из-за роста рынка. Этим воспользовались недобросовестные компании, выстраивая строительные пирамиды, продавая квартиры именно «на нулевом цикле строительства». Это привело к очень большому количеству обманутых покупателей и снижению предложения в продаже». По словам Олега Львова, «ДСК-1» эти проблемы затронули меньше всего. «Длительность строительства дома «ДСК-1» – 3 месяца, поэтому в отношении нашей компании такой ошибки не возникло», – уточняет он.
═
«Вторичка»: больше спрос – меньше предложений
═
Покупатели, испытавшие трудности с приобретением квартир в новостройках и напуганные прецедентами обмана дольщиков, устремились на вторичный рынок. Однако, как только цены стали расти, число предложений сократилось. По данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в мае предлагалось на продажу 35 000 объектов, а с августа по октябрь рынок застыл на уровне 15 000–16 000 объектов, и только в ноябре число предложений стало расти. «Московский рынок все же достиг состояния ажиотажа, – считает Олег Репченко. – В таких условиях покупатель действует уже на эмоциях, так как цены на квартиры корректируются чуть ли не каждый день и надо брать хоть что-нибудь, пока не стало дороже. Более того, сейчас жилье вновь стало выгодным средством для вложения, в том числе и для спекулятивных операций».
По данным «МИЭЛЬ-Недвижимость», в ноябре среднемесячная цена квартир на «вторичке» выросла на 5,4% и достигла 2537 долл. за кв. метр. Среди округов по приросту цен в ноябре лидирует Северо-Западный – 7,6% и Зеленоград – 9%. С середины года активнее дорожают одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади. Сегодня стандартная «двушка» в хрущевке обходится почти в 100 тыс. долл.! И, по мнению риелторов, это не предел.
