Опасный разгон

Рост цен на жилье в Москве давно сделал рынок недвижимости спекулятивным.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)

Рынок столичной недвижимости в октябре продолжил разгон. Если с июля по сентябрь темпы роста цен оставались умеренными и не превышали 2%, то в октябре среднерыночный прирост достиг уже 3%. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» («IRN.RU») в октябре общегородской индекс стоимости жилья составил 2051 долл. за квадратный метр против 1992 долл. за метр в сентябре.

Локомотивом роста по-прежнему остается дешевое жилье. Панельные хрущевки подорожали в этом месяце аж на 4,3%, а квартиры в кирпичных пятиэтажках – на 3,6%. Да и современные монолитные и кирпичные дома прибавили в цене на 3,3%. Самыми востребованными на рынке оказались наиболее ликвидные двухкомнатные (рост цен на них составил 4%) и однокомнатные квартиры (3,4%).

Что касается элитного жилья, то тут темпы роста цен еще более высокие. «Мы предполагаем, что в классе де люкс рост цен в 2005 году достигнет 25% и станет самым значительным за все предыдущие годы, – считает заместитель генерального директора компании «ДОН-Строй» Тимур Баткин. – Объяснение этому очень простое – строительный процесс в Москве очень усложнился, а перспективных площадок стало меньше. Предложение практически не увеличивается, а платежеспособный спрос только растет, в первую очередь – за счет крайне благоприятной нефтяной конъюнктуры». По словам Тимура Баткина, с 2004 года объем предложения на рынке элитного жилья сократился на 12%: в октябре 2004 года на рынке предлагалось 1,7 млн. кв. метров, в сентябре 2005 года – 1,5 млн. Это и есть главная причина столь существенного подорожания.

Что же касается рынка новостроек в целом, то тут рост цен превышает средние общегородские показатели. По данным ведущих застройщиков, в сентябре произошло повышение примерно на 5%. В октябре некоторые компании повысили цены на новостройки еще на 10%. Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек с начала 2005 года по настоящее время, то в зависимости от качественных характеристик объекта цены выросли на 15–30%.

О причинах роста цен уже говорилось достаточно. Вопрос в другом: насколько адекватны его темпы? Еще в конце прошлого года рынок находился в серьезной стагнации, и немало экспертов предрекали обрушение рынка и снижение цен. Причем причиной стагнации, по мнению многих экспертов, стали как раз завышенные темпы роста цен в 2003 году – первой половине 2004 года. В итоге сложившийся уровень стоимости московских квартир оказался необоснованно завышенным. Эксперты опасаются, что новый виток подорожания может привести рынок недвижимости к новым проблемам. По мнению экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения в Москве должны находиться в пределах 1–2% в месяц, или 15–20% годовых. «Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным, на котором за счет элементарной покупки и последующей перепродажи квартиры любой частник может заработать от 30% до 50% годовых, – считает руководитель центра «IRN.RU» Олег Репченко. – Более того, у инвесторов и застройщиков пропадает стимул оперативно строить и продавать дома – подорожание квартир перекрывает даже стоимость банковских кредитов, и рынок площадок под застройку (инвестиционных контрактов) также становится спекулятивным».

Однако большинство застройщиков подобных опасений не разделяют. «Если рассматривать рынок в целом, то, к примеру, в 2002–2003 годах доход от подобных инвестиционных проектов оценивался порядка 50%, а в некоторых случаях и больше, – говорит пресс-секретарь компании «ДОН-Строй» Екатерина Вертячих. – Сегодня таких показателей нет. Среднерыночный показатель дохода, начиная со второй половины 2004 года и по сегодняшний день, – максимум 30%».

Тем не менее при нынешних условиях роста цен вновь встает проблема инвестиционных квартир. В периоды резкого подорожания все больше квартир приобретается не для улучшения жилищных условий, а со спекулятивными целями. Впрочем, и здесь застройщики не видят серьезных проблем. «Количество инвесторов-перепродавцов с 2003 года значительно уменьшилось. Объем инвестиционных квартир в секторе элитной недвижимости сегодня не превышает 10%, – говорит Екатерина Вертячих. – Однако к концу 2005 года мы ожидаем увеличения доверия к недвижимости как к инструменту инвестирования».

По мнению экспертов, количество инвестиционных квартир может возрасти достаточно резко уже к началу будущего года. Особенно если учитывать постоянно расширяющиеся возможности для приобретения жилья. И речь идет не только об ипотеке, но и о различных ипотекозамещающих схемах, которые сегодня предлагают и сами застройщики, и риелторские компании. Сегодня почти у всех крупных застройщиков появляются различные варианты рассрочек на период строительства жилья. Появились и возможности покупки новой квартиры с зачетом стоимости старой (по подобию программ «Trade in», которые сегодня широко используются при покупке автомобиля). Программа «Trade in» – это, по сути, обмен с доплатой. При этом все заботы и риски, связанные с продажей старой квартиры, берут на себя специалисты компании застрощика. Такие программы есть сегодня не только у «ДОН-Строя», но и у других застройщиков. Их активно предлагают крупные риелторские компании.

Кроме того, для клиента, решившего приобрести сразу несколько квартир, например в «ДОН-Строе», разрабатывают индивидуальную инвестиционную программу. Заключая крупную сделку, покупатель может рассчитывать на существенные скидки, гибкую систему оплаты и ряд других бонусов. Возможность приобретения квартир по более низким ценам вкупе с прогнозом роста цен на элитную недвижимость, по оценкам экспертов, позволяет оценивать доходность таких инвестиций на уровне 25–60% годовых.

Насколько может возрасти доля инвестиционных квартир на новом витке подорожания, пока оценить сложно. Но очевидно, что это не придаст устойчивости рынку недвижимости. Еще свежи воспоминания о 2003 годе, когда многие эксперты опасались обрушения рынка именно за счет роста доли инвестиционных квартир. «Тогда цены на московское жилье были заметно ниже, а «критическая масса» инвестиционных квартир была далека от насыщения. Поэтому стагнация 2004 года осталась лишь стагнацией, а не переросла в серьезный кризис с откатом цен назад. Повторение сценария 2003 года сейчас может закончиться более серьезной нестабильностью рынка, нежели это было полтора года назад», – считает Олег Репченко.