Татьяна Емельянова Кто не мечтал сохранить, а по возможности и преумножить свои сбережения. Недвижимость всегда считалась хорошим полем для инвестиций. Особенно когда цены на нее растут. Если нынешние темпы роста сохранятся (а они в октябре уже превысили 3%), то доходность инвестиций в недвижимость перекроет ставки по банковским депозитам. 30–50% годовых – это внушительный доход.
Способов инвестирования в недвижимость сегодня немало. И совсем не обязательно приобретать квартиру в центре или коттедж в ближайшем Подмосковье, а потом, на новом витке подорожания, искать покупателя. Надежды на прибыль в этом случае могут и не оправдаться, нужно тщательно изучать динамику роста цен на жилье во всех сегментах и по всем районам. А можно вложить средства в закрытый ПИФ недвижимости. В этом случае управление деньгами будет доверено квалифицированному менеджменту управляющей компании, который профессионально оценивает все риски. По мнению большинства экспертов, ПИФы – это очень удобный механизм для вложения в недвижимость и у них в России большие перспективы. Первый подобный фонд появился на российском рынке всего два года назад, а сегодня их уже больше 50.
«Главная особенность закрытых ПИФов недвижимости в том, что в состав имущества этих фондов наряду с ценными бумагами и долями ООО может входить недвижимость и права на нее, что делает эти фонды удобным и эффективным механизмом осуществления инвестиции в недвижимость, в права на недвижимое имущество и в строительство, – говорит Андрей Подойницын, президент Национальной лиги управляющих. – Возрастающий интерес к ПИФам недвижимости со стороны инвесторов, который мы сегодня наблюдаем, связан прежде всего со стремительным развитием отечественного рынка недвижимости». По словам Андрея Подойницына, на начало июля этого года активы 52 работающих ЗПИФН на российском рынке составили 13 064 млн. рублей – это 9,61% от активов всех российских ПИФов. Причем ежемесячно создается в среднем по два новых фонда недвижимости.
Приобрести пай в закрытом паевом фонде недвижимости можно как за наличные деньги, так и путем зачета иного имущества (ценные бумаги, объекты недвижимости, права на недвижимость). Тут есть только одно «но» – купить пай у управляющей компании можно только в период формирования фонда, а погасить пай напрямую у УК возможно только после окончания срока действия фонда, а он колеблется от одного года до 15 лет. Правда, у паев некоторых фондов существует вторичный рынок обращения, в том числе биржевой, так что сделки с такими паями можно осуществлять и на бирже. Впрочем, пайщик фонда недвижимости имеет возможность получить доход и без продажи пая – по правилам закрытых ПИФов недвижимости допускается получение пайщиками промежуточного дохода. Такие выплаты обычно осуществляются в конце года, и на них направляется примерно 80% от прибыли, реализованной фондом. И еще один важный момент – изъять свою часть имущества из общей собственности ПИФа не деньгами, а, к примеру, квартирой пайщик не может: все расчеты по окончании договора доверительного управления производятся только в рублях.
Важное преимущество фондов недвижимости – налоговые льготы. По закону закрытый ПИФ недвижимости ≈ это имущественный комплекс без образования юридического лица, не облагающийся налогом на прибыль. Правда, после получения дохода (например, при погашении паев после окончания срока действия фонда, при выплате регулярного дохода или продажи пая на бирже) корпоративному пайщику придется заплатить налог на прибыль, а частному лицу подоходный налог. Но и тут есть свои нюансы. Например, частные пайщики могут воспользоваться льготами, которые предоставляет им Налоговый кодекс РФ. Так, если ценные бумаги (к ним приравниваются и паи ЗПИФов) находятся во владении частного лица больше трех лет, прибыль по ним не подлежит обложению подоходным налогом. Это особенно выгодно для тех, кто вложил средства в ПИФы, срок действия которых превышает три года.
Но, пожалуй, самое серьезное преимущество фондов недвижимости в том, что они могут работать в любых сегментах рынка – инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду (офисы, склады), земли и др. И пайщики соответственно могут получать доход от инвестиций в строительство, от аренды офисов и т.д. Причем доход весьма стабильный, поскольку недвижимость по сравнению с акциями или наличными средствами – это более консервативный и устойчивый актив. Хотя сразу же надо оговориться, ПИФы не гарантируют стабильного дохода, а пайщики несут все рыночные риски.
Как правило, управляющая компания действует вместе с дружественным застройщиком, он и становится самым крупным пайщиком ПИФа. Обычно средства пайщиков направляются именно в строящиеся объекты этого девелопера. Как правило, входной порог в фонды, создающиеся под стратегических инвесторов, довольно высок ≈ от 50 тысяч до 500 миллионов рублей. В среднем «порог вхождения» в фонд недвижимости 100 тысяч рублей. Понятно, что не всякому частному инвестору такая сумма по карману. Именно поэтому частных инвесторов среди пайщиков пока не так много. Однако сегодня растет заинтересованность фондов недвижимости в привлечении не только VIP-клиентов, но и массовых инвесторов. По мнению экспертов, это станет стимулом к снижению стоимости пая.
