Татьяна Емельянова
Зарплата подавляющего большинства россиян не позволяет им брать ипотечные кредиты.
Фото Натальи Преображенской (НГ-фото)
Ипотека в России переживает период динамичного развития. Объем ипотечных кредитов, выданных на начало 2005 года, по данным ЦБ, составил около 18,5 млрд. рублей, причем за второе полугодие 2004 года был отмечен практически троекратный рост. Продолжился рост и в этом году. По предварительным оценкам, объем ипотечных кредитов, выданных в этом году, составит порядка 2 млрд. долл. При этом участники рынка отмечают качественные изменения за прошедший год. «На рынке активно работают не только российские (в том числе специализированные банки), но и западные, – говорит начальник департамента продаж, глава представительства Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Игорь Жигунов. – Идет активное включение в работу таких участников, как посредники – финансовые консультанты по ипотечным программам». По мнению Натальи Борниковой – главного специалиста отдела ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы, ипотека в России, без сомнения, будет развиваться в том же направлении, что и весь западный ипотечный рынок, и наступит время, когда покупку жилья без использования кредитного инструмента будет просто невозможно себе представить. «Перспективы высоки, – считает Наталья Борникова. – Другое дело, что рынок ипотеки в нашей стране еще очень молод, и за последние 4–5 лет он кардинально меняется. Существенно меняются условия кредитования, сроки выдачи кредитов, ставки. И дальше, я думаю, этот рынок будет изменяться семимильными шагами».
О стремительном росте ипотечного кредитования говорят и эксперты DeltaCredit банка. «Происходит это прежде всего за счет улучшения макроэкономической ситуации в России, повышения платежеспособного спроса населения, а также благодаря необходимости освоения новых сегментов финансового рынка, – считает управляющий директор по банковским операциям DeltaCredit банка Лора Файнзилберг. – Кроме этого, на развитие ипотечного рынка существенное влияние окажет поддержка со стороны правительства, которое отводит важное значение данному вопросу в своих планах экономического развития России».
О том, что законодательные инициативы правительства сыграли свою положительную роль для развития ипотеки, говорят почти все эксперты. «Во многом новые законы решают те проблемы законодательства, которые были выявлены участниками рынка ипотечного кредитования в процессе их работы, – считает Игорь Жигунов. – В законах нашли отражение такие моменты, как отмена обязательного нотариального удостоверения ипотеки, укрепление института добросовестного приобретателя, упрощение процедуры, связанной с обращением взыскания на заложенное имущество, признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника и т.д.».
То, что ипотека становится с каждым годом все доступнее, нет сомнений. Действительно, за последние пару лет требования к заемщикам стали либеральнее. Некоторые банки сегодня не требуют официальных документов для подтверждения доходов – они обходятся справкой по форме банка. Правда, заемщику нужно учесть, что в этом случае банк страхует свои риски более высокой процентной ставкой. Постепенно сокращается и список документов, необходимых для оформления кредита. Сама процедура рассмотрения заявки и принятия решения в некоторых банках занимает теперь всего сутки, а процесс заключения сделки – несколько часов. Растут и сроки кредитования. Если недавно кредиты выдавались максимум на 5 лет, то сегодня средний срок кредита 10 лет, а некоторые банки увеличили его до 20–25 лет. Меняются и требования к первоначальному взносу. Хоть медленно, но снижается процентная ставка по кредитам. С 2002 до 2004 года ставка снизилась с 18% в валюте до 10–11%, появились кредиты в рублях.
В прошедшем году в пользу ипотеки сыграла стагнация на рынке недвижимости. С середины прошлого года рост цен на недвижимость в Москве приостановился, а компании-застройщики стали предлагать покупателям преимущественно уже готовые объекты. Понятно, что финансировать завершенное строительство банкам намного выгоднее – в этом случае их риски резко снижаются.
Впрочем, пока еще нельзя назвать ипотеку массовой. Ведь сегодня с ее помощью приобретается всего 1,5% жилья. Да и сделки эти заключаются преимущественно в столице и в нескольких крупных городах страны. Для большинства россиян ипотека пока недоступна. Главное, что тормозит ее развитие, – низкая платежеспособность россиян. Средняя зарплата в стране сегодня порядка 5,5 тыс. рублей. «Ипотеку тормозят достаточно высокие цены на жилье и несоответствие их текущему доходу потребителя, а также отсутствие долгосрочных сравнительно дешевых денежных ресурсов, которые банки могли бы привлечь», – считает заместитель председателя правления АКБ «СОЮЗ» Екатерина Демыгина. «В течение прошлого года Госдума и Совет Федерации приложили немало усилий для создания правового поля, обеспечивающего функционирование рынка ипотеки, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования КБ «Московский Капитал» Игорь Драгой. – Однако, на мой взгляд, основная задача, которая стоит перед государством (сдерживание инфляции), еще не решена – рост цен на жилье опережает рост доходов населения».
Что могло бы способствовать развитию ипотеки? Ответ на этот вопрос очевиден – повышение благосостояния населения, снижение требований к заемщикам, увеличение сроков кредитования, снижение процентных ставок и уменьшение первоначального взноса. Что касается первоначального взноса – так это, пожалуй, самый серьезный барьер, который трудно преодолеть даже тем, у кого есть стабильный заработок. Об этой проблеме говорят почти все эксперты. «Большую часть потенциальных заемщиков останавливает отсутствие первоначального взноса в требуемом объеме, – считает Игорь Драгой. – Среднерыночный первоначальный взнос в ипотеке на сегодня составляет около 30% от стоимости жилья. Если его снизить до 15%, то объемы ипотечного кредитования многократно возрастут. На Западе первоначальный взнос колеблется в пределах 5% от стоимости приобретаемого жилья. Увеличение сроков ипотечных кредитов до 27 лет также будет способствовать росту спроса, особенно на элитное жилье».
Важным стимулом для развития ипотеки является дальнейшее снижение процентных ставок. Однако вряд ли стоит ожидать резкого скачка. По мнению экспертов, текущие показатели полностью отражают рыночную ситуацию. «Ставка по ипотечным кредитам будет зависеть в первую очередь от ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая очень четко коррелируется с уровнем инфляции, – считает Игорь Драгой. – В 2006 году можно ожидать, что ставка снизится до 11–12%. Соответственно ипотечные кредиты будут дешевле на 1–2%. Но до европейского уровня в обозримом будущем ставки не снизятся». «Ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение процентных ставок вряд ли возможно»,– считает Екатерина Демыгина.
У экспертов банка DeltaCredit свой взгляд на эту проблему. «Чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. Это реальные экономические рычаги, за счет которых ставки могут снижаться», – считает Лора Файнзилберг.
