Ценные бумаги спасут ипотеку

– Когда и для каких целей был создан комитет АРБ по ипотечному кредитованию?

– Комитет создан 5 лет назад по инициативе руководства АРБ при активном участии Госдумы, Банка России и Минфина. Сегодня он объединяет свыше 60 столичных и региональных банков, среди которых Сбербанк и Внешторгбанк. Наша главная задача – консолидация усилий с целью отстаивания интересов банковского сообщества на ипотечном рынке. На протяжении последних трех лет усилия комитета были направлены на поддержку работы законодателей по формированию цивилизованного рынка ипотеки в нашей стране. Например, комитет активно участвовал в разработке Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

– Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке ипотечного кредитования?

– Россия хоть и медленно, но все же продвигается вперед по пути внедрения ипотеки. Программы ипотечного кредитования сегодня есть у 140 банков, причем на 5 крупнейших банков приходится 70% всех ипотечных кредитов. По данным АРБ, объем банковских ипотечных кредитов сегодня превышает 1 млрд. долл., а доля ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физлицам, приближается к 6%. Конечно, пока это немного, если учитывать, что платежеспособный спрос на жилье составляет сегодня 150 млрд. долларов. Эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в 50 млрд. долларов. Впрочем, прогнозы аналитиков рынка обнадеживают – по их оценкам, к 2010 году объем ипотечных кредитов возрастет в 30 раз.

– С чем связан рост объемов ипотеки за последний год?

– Динамика роста очевидна. В 2002 году населению было выдано ипотечных кредитов на 3,3 млрд. рублей, а в 2004 году это число увеличилось до 18,5 млрд. рублей. Объем кредитов, выданных на приобретение недвижимости, у первой двадцатки крупнейших банков в 2004 году составил почти 1,5 млрд. долларов, тогда как за 6 месяцев 2005 года это число намного превысило 1 миллиард долларов. По экспертным оценкам, количество семей, воспользовавшихся ипотекой, в этом году вырастет вдвое по сравнению с 2004 годом (тогда ею воспользовались 40 тысяч семей).

Причин для подобного роста немало. Главное – изменения, внесенные в закон «Об ипотеке», в Гражданский и Налоговый кодексы. Благодаря этим поправкам значительно упростилась процедура взыскания на заложенное жилье. Немаловажный фактор – усиление взаимодействия инвесторов-застройщиков с банковскими структурами. Развитию ипотеки способствовало и появление первых ипотечных ПИФов – они стали инструментом, альтернативным межбанковским прямым продажам кредитных портфелей. Плюс ко всему большое количество свободных денежных ресурсов в кредитных организациях позволило обеспечить более высокую доходность.

– Что сегодня тормозит развитие ипотеки?

– Во всем мире кредиты на покупку недвижимости давно воспринимаются как главный путь улучшения жилищных условий. У нас в стране по ипотечным схемам приобретается не более 1,5% жилья, тогда как в улучшении жилищных условий нуждаются не менее 80% населения. Основная причина слабого развития ипотеки – все еще высокие процентные ставки, отсутствие «длинных» денег, непрозрачность для банков доходов потенциальных заемщиков. До сих пор не решены некоторые правовые проблемы, прежде всего нет четких гарантий возврата кредитных средств в случае невыполнения должником своих обязательств. Есть и психологические причины. Ипотечный кредит для многих еще непривычен, население, особенно в российской глубинке, о нем вообще мало знает. Кстати, наш комитет с заинтересованными ведомствами разрабатывает сейчас комплекс мер по популяризации ипотечного кредитования в регионах.

– Нуждается ли в дальнейшем совершенствовании законодательная база, обеспечивающая ипотечное кредитование?

– Здесь еще масса нерешенных вопросов. Сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». Статья 3 закона должна быть изменена, так как требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц. Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Требуют уточнения и нормы, регламентирующие действия эмитента ипотечных ценных бумаг.

– А что поможет сделать ипотеку по-настоящему доступной?

– Это непростой вопрос. Чтобы на него ответить, нужно понять финансовые механизмы, по которым работает ипотека в Европе. В 2004 году в мире выпущено секьюритизированных ценных бумаг на сумму 532 млрд. долл., из них 40% – бумаги с ипотечным покрытием. В Дании, к примеру, практически 100% ипотечных кредитов рефинансируется через ценные бумаги. Там вообще 70% процентов всего фондового рынка страны – ипотечные бумаги, в Германии – 36%, в Швеции – 45%. Если бы мы смогли применить европейский опыт по рефинансированию ипотечных кредитов через ценные бумаги, это стало бы серьезным стимулом для развития экономики в целом. Самый оптимальный способ привлечения длинных денег для банков – секьюритизация. Особенно это имеет значение в ипотеке, срок которой составляет от 10 до 15 лет. Появление подобного инструмента не только обеспечит банкам доступ к более широкому кругу инвесторов, но и по экспертным оценкам, может привести к существенному снижению ставок.

– Когда начнется выпуск ипотечных ценных бумаг?

– Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривает эмиссию ценных бумаг двух видов – облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены либо банками, либо специально создаваемым ипотечным агентом. Согласно концепции развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, разработанной АИЖК совместно с Минэкономразвития, российские банки могут самостоятельно выводить на рынок ипотечные облигации, обеспеченные краткосрочными и среднесрочными (в течение пяти лет) платежами по закладным. Закладные с более длинным сроком погашения банки могут передавать АИЖК, которое, в свою очередь, будет выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные государственной гарантией. По прогнозам, к 2008 году российские банки ежегодно смогут выпускать ипотечные бумаги на 60 миллиардов рублей, а к 2010 году – более чем на 200 миллиардов рублей.

Законодательные вопросы секьюритизации ипотечных кредитов обсуждались в этом году в рамках рабочих групп при комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы, а также при ФСФР. В частности, ФСФР при участии комитета АРБ по ипотечному кредитованию подготовила пакет из четырех подзаконных актов, которые вносят изменения в порядок раскрытия информации и формирования стандартов эмиссии, регулируют размер и структуру минимального ипотечного покрытия, а также правила деятельности депозитариев, работающих с этими ценными бумагами. После регистрации в Минюсте РФ эти документы вступят в силу. По прогнозам экспертов, работа над нормативной базой может быть завершена к весне 2006 года, тогда отечественный ипотечный рынок вправе ожидать выпуска ипотечных облигаций.