Рынок недвижимости ожил

Строительные материалы растут в цене, вслед за ними дорожают и квартиры в новостройках.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)

Летнего затишья на рынке столичной недвижимости в этом году не случилось. Больше того, именно летом рынок начал разгоняться. Если в мае и июне темп прироста цен находился на уровне 1% в месяц, то в июле он уже вплотную приблизился к 2%. По данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос за июль на 1,8% и составил 1916 долл. за квадратный метр против 1882 долл. в июне. А по отдельным классам жилья и по разным округам и районам рост цен даже достигал 2,5%.

Подорожание жилья продолжилось и в августе. За последний месяц лета, по данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос еще на 2% и составил 1954 долл. за квадратный метр. Больше всего подорожали панельные и блочные дома. Наиболее востребованными на рынке оказались двухкомнатные квартиры (цены на них повысились на 2,8%) и многокомнатные (на 2,5%). Среди округов по темпам роста цен лидирует Юго-Западный (прирост на 3,1%) и Северный (на 2,7%). Самое дорогое жилье по итогам августа по-прежнему в районе Арбата – здесь цена за квадратный метр в среднем составляет 3536 долл. (без учета элитного жилья), а самое дешевое – в Куркино и Зеленограде (1343–1236 долл. за кв. м). Правда, разные районы столицы показали в августе разную динамику роста. Список лидеров возглавило Солнцево (4,7%), а также Коптево и район метро «Войковская» (4,4%). Однако нашлись и районы, в которых цены несколько снизились. Больше всего «просели» по цене районы около метро «Фрунзенская» и «Спортивная» (–1,1%). Впрочем, число районов, показывающих отрицательную динамику, месяц от месяца сокращается, а сами колебания цен становятся все менее значительными, особенно на фоне общего роста, который отмечают все эксперты.

Август побил очередной рекорд, о котором так много говорили аналитики. Реальная цена столичного жилья в этом месяце не только достигла, но и преодолела планку в 2000 долл. за квадратный метр (надо учитывать, что средняя цена предложения, как правило, выше, чем индекс средней стоимости жилья). Так что и этот психологический барьер пройден, он больше не сдерживает рынок от роста, как это предсказывали некоторые эксперты еще год назад.

═

Все выше, и выше, и выше...

═

Что подталкивает вверх цены на столичную недвижимость? Отвечая на этот вопрос, аналитики приводят немало доводов. Нужно учесть, что стоимость столичного жилья не менялась почти год, а отдельные квартиры и районы за это время даже немного подешевели. Затянувшаяся стагнация лишь подтвердила, что сложившийся год назад уровень цен на жилье оказался несколько завышенным. Однако прошло время, разрыв между платежеспособным спросом и предложением исчез. Доходы населения за это время выросли, это связано с общим экономическим развитием страны и города, с благоприятной обстановкой, которая обусловлена высокими ценами на экспортное сырье. К тому же накопился и так называемый отложенный спрос. Проще говоря, те люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры или для обмена, за это время смогли найти недостающую сумму, те, кто по каким-то причинам не спешил с покупкой или продажей квартиры, наконец, исчерпали свой лимит времени.

Плюс ко всему, по мнению экспертов, свою роль сыграло и развитие ипотеки за последний год. Пока цены росли, а покупательская активность находилась в стадии ажиотажа, продавать жилье в кредит и риелторам и застройщикам было невыгодно. Длительное затишье на рынке недвижимости заметно изменило ситуацию. «В условиях спада потребительской активности ипотека стала важным инструментом стимуляции спроса и активизации продаж, – говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. – Поэтому за прошедший год по неоднократным заявлениям всех основных игроков рынка недвижимости доля продаж с использованием ипотеки выросла от нескольких процентов до 10% и более».

Однако большинство экспертов связывают рост цен с новым жилищным законодательством, в частности с законом о долевом участии в строительстве. Из-за проблем с документами в ряде домов-новостроек продажи уже временно приостанавливаются, а новые объекты могут выводиться на рынок с задержкой по времени. По словам Геннадия Стерника, сертифицированного аналитика Российской гильдии риелторов, подобные проблемы способны привести к резкому сокращению объема предложения и могут дополнительно стимулировать рост цен, если совокупный платежеспособный спрос обеспечит такую реакцию рынка.

Сложности, которые возникают у застройщиков в связи с вступлением в силу закона, разумеется, сокращают ассортимент нового жилья на рынке и позволяют играть на повышение как продавцам новостроек, так и хозяевам квартир на вторичном рынке. Однако влияние этого фактора, по мнению Олега Репченко, в любом случае ограничено – нынешние цены на московское жилье близки к пределу платежеспособности населения и почти не уступают ценам в европейских столицах. Именно поэтому, считает Олег Репченко, резкого скачка цен этот фактор вызвать не может, даже при заметном сокращении объемов предложения на рынке новостроек. С другой стороны, застройщики ссылаются на повышение цен на цемент, а также рост прочих издержек при строительстве.

═

Прогнозы на осень

═

Возобновится ли ажиотажный рост цен на недвижимость? Этот вопрос волнует многих. Часть экспертов предсказывают уже в ближайшее время новый виток роста цен. При этом все они ссылаются на все тот же злополучный закон о долевом строительстве. Его влияние на рынок мы сможем в полной мере ощутить только к концу года – ведь пока столичные инвесторы в основном работают на площадках, разрешения на которые получены еще до вступления закона в силу. Дефицит площадок под застройку будет только возрастать.

Часть экспертов предсказывают, что высокие темпы роста цен неизбежно ожидают сектор элитного жилья и жилья бизнесс-класса. Например, в компании «Дон-Строй» утверждают, что элитное жилье уже дорожает более высокими темпами и этот рост продолжится до конца года. «В 2005 году рост цен на элитную недвижимость в классе De Luxe достигает 25%, – сообщила «НГ» руководитель отдела по работе со СМИ компании «Дон-Строй» Анастасия Вертячих. – В категориях Premium и Business, по нашим оценкам, рост составит 12–15%. В первую очередь это связано с растущим спросом, в то время как объем предложения скорее останется стабильным или снизится из-за ограниченности числа площадок под застройку. Снижению цен препятствует также и динамичный рост себестоимости строительства, вызванный повышением цен на энергоносители, основные строительные материалы, транспортные услуги и на земельные участки». По словам Анастасии Вертячих, объекты компании будут активно расти в цене еще и потому, что имеют ряд конкурентных преимуществ – выгодное местоположение, максимальную насыщенность квадратного метра и яркую индивидуальную архитектуру.

Однако эксперты аналитического центра IRN.RU убеждены, что оснований для паники нет, в среднем рост цен вряд ли будет ажиотажным. «Возобновление «естественного» роста цен на уровне инфляции, то есть около 1% в месяц, после длительного периода стагнации вполне понятно, – считает Олег Репченко. – Повышение темпов роста цен до 2% в месяц под влиянием нового закона о долевом участии в строительстве тоже можно понять. Но вряд ли в нынешних условиях темпы роста цен могут достигнуть 3% в месяц и более». В пользу такого сценария он приводит сразу несколько доводов. Во-первых, рынок преодолевает стагнацию очень медленно и с большим трудом. Если раньше заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2–3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2% в месяц лишь постепенно – за период с января по август. Подобное поведение рынка лишь подтверждает, что потенциала для заметного повышения цен на жилье в столице уже нет.

Во-вторых, прирост уровня стоимости московского жилья в августе оказался примерно таким, как и в июле. Месяцем ранее было ясно, что в августе цены тоже будут расти, но исходя из сложившейся тенденции можно было бы ожидать еще большего прироста. Не случилось резкого скачка и в первую неделю сентября – пока рост цен продолжает оставаться на уровне 2% в месяц. По мнению аналитиков IRN.RU, это служит еще одним показателем ограниченности потенциала для дальнейшего роста цен.

«Большинство утверждений о заметном подорожании квартир в ближайшей перспективе преувеличены, – считает Олег Репченко. – В течение осени темпы роста цен на жилье в Москве будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас, и вряд ли достигнут 3% в месяц и более». Впрочем, он добавляет, что даже двухпроцентный месячный прирост – это уже немало.

═