Татьяна Емельянова
Объем жилищного строительства в России (в млн. кв. м).
Источник: Росстрой
-Сергей Иванович, как вы оцениваете итоги работы Росстроя за прошедший год?
═
– Итоги прошлого года радуют. Строительный комплекс очень чутко реагирует на оздоровление экономической ситуации в стране. В предчувствии дефолта объемы строительства падали, и только после 1999 года они начали расти – сначала на 3–5% ежегодно, а в прошлом году темпы роста составили уже порядка 10%. Мало какая отрасль может похвастаться такими темпами роста. В некоторых регионах, где велась разумная градостроительная политика, где работали над новым законодательством и современными кредитно-финансовыми механизмами, наблюдался рост до 15%. Если проанализировать объем строящегося жилья, то сегодня несколько центральных регионов страны формируют около 20% рынка. Но если взять данные по количеству строящегося жилья на душу населения, то в лидеры выходят иные регионы – не только Московская, но и Астраханская область, Чувашия. Все это говорит об оздоровлении социально-экономической ситуации. Прошлый год был стартовым – он был сопряжен с формированием системы нового жилищного законодательства. Тем не менее строители уже начали оправдывать те ожидания, которые были возложены на них руководством страны. Думаю, и в этом году рост будет не меньше.
═
– В 2004 году был введен в эксплуатацию 41 миллион квадратных метров жилья. К 2010-му планируется достичь планки в 80 миллионов квадратных метров в год. Есть ли у стройкомплекса необходимый потенциал, чтобы резко увеличить темпы строительства?
═
– У строительного комплекса такой потенциал есть. Он даже несколько больше, чем 80 миллионов квадратных метров. Я думаю, что при грамотном подходе мы могли бы выйти на 100 миллионов квадратных метров. Но главная проблема вовсе не в строительном комплексе. Последние годы строительство в городах развивалось в основном за счет точечной застройки. Из-за этого и многих других вещей уже выработаны все запасы по инфраструктуре, которые были в городах. Свободный доступ к земле и создание инфраструктуры – это ключевые проблемы, которые предстоит решить. Необходимо выработать механизмы подготовки земельных участков, оборудование их инфраструктурой, чтобы обеспечить строителям ту основу, на которой они будут работать. С 1 октября, согласно новому Градостроительному кодексу, вся земля под жилищную застройку будет выставлена на аукционы. Здесь возможно несколько вариантов – участки будут продаваться либо в аренду, либо в собственность. Для подготовки инфраструктуры землю могут приобрести, например, девелоперы, которые впоследствии продадут уже подготовленные участки строителям. Есть и другой вариант – муниципалитеты подготавливают инфраструктуру самостоятельно и затем сами продают участки. Для этого им потребуются займы. Механизм таких займов под небольшие проценты мы разработаем в ближайшее время. Это заставит муниципалитеты не рассуждать, а реально действовать – они обязаны заниматься своей территорией. Муниципальные власти вынуждены будут вернуться к градостроительному зонированию и к Генеральному плану.
Мы не намерены вкладывать государственные средства в те регионы, где ничего не делается. Мы выберем регионы с развитыми рынками, где будут сформированы строительные комплексы, отрегулировано региональное законодательство и отработаны вопросы с землей.
═
– Введение аукционов действительно сделает доступ к земле свободным и прозрачным? В Москве, например, земельные аукционы уже существуют, а монополизация рынка сохраняется┘
═
– Монополизация в любом городе еще на какой-то период сохранится, поскольку все мы прекрасно отдаем себе отчет в том, что сегодня уже розданы земельные участки на несколько лет вперед. Но пройдет два-три года, и таких участков не останется. С 1 октября раздавать землю уже нельзя будет ни под каким предлогом, для этого мы поставили достаточно серьезные законодательные преграды.
═
– Главный акцент в программе формирования рынка доступного жилья делается на развитии ипотеки. Но пока ипотечные программы недоступны большинству граждан. Что поможет приблизить ипотеку к населению?
═
– Мы будем вырабатывать механизмы государственной поддержки ипотеки с участием банков. Причем не каких-то ангажированных банков, а всех, кто согласится. Мы должны не только проанализировать нормативную и правовую базу, но и поддержать определенные категории граждан. Два года назад такая программа была разработана для военнослужащих. Сейчас создаются механизмы помощи молодым семьям. Конечно, это не снимает государственных обязательств по прежним программам – все обязательства перед военнослужащими, чернобыльцами и другими категориями льготников будут выполняться и впредь.
═
– Молодым семьям будут предоставлять какой-то льготный процент по ипотечному кредиту или более длительную рассрочку?
═
– Нет, скорее всего части семей будет оказана государственная поддержка в форме погашения первого взноса. На самом деле это более действенный механизм. И более прогнозируемый для государства. Тем семьям, которые в состоянии будут рассчитываться за основную часть кредита, не нужно будет долго копить средства на первоначальный взнос. А это порядка 30% от стоимости квартиры. Это будет серьезная поддержка. Причем все молодые семьи мы разобьем на несколько категорий – ведь в городах и в сельской местности требуются совершенно разные механизмы помощи.
═
– Существует мнение, что развитие ипотеки способно дать новый импульс для роста цен на жилье. Так ли это?
═
– Делать акцент только на ипотеке, вероятнее всего, нельзя, потому что увеличение спроса во многих регионах может привести только к одному – к росту стоимости жилья. Поэтому государственная поддержка в этой сфере будет достаточно взвешенной, особенно в ближайшие несколько лет. Нужно сконцентрировать поддержку на рефинансировании ипотечных кредитов, которые были выданы 2–3 года назад, и оказать помощь молодым семьям. Но то, что без ипотеки мы не обойдемся, очевидно. Слой населения, который может выложить сразу все деньги на квартиру, тонок. По пути развития ипотечного кредитования идут все страны с успешной экономикой.
═
– Как вы относитесь к утверждению руководителя ФАС, что цены в некоторых регионах неоправданно завышены, например, в Москве из-за монополизации рынка?
═
– Монополизация рынка и цены на жилье в Москве – это два разных вопроса. В Москве всегда будет высокая цена на жилье, поскольку это столица. Возьмите любую столицу по отношению к остальным городам – будь то Испания или Америка. В столице всегда цены выше. Сюда все стремятся. Особенно у нас в стране. Сегодня многие считают делом чести иметь квартиру в Москве, даже если живешь во Владивостоке. Есть некий завышенный спрос на жилье, и регулировать его практически невозможно – его регулирует рынок. В Москве, как и в любой столице, – ограниченные земельные ресурсы, и это тоже диктует цену. С другой стороны, безусловно, ощущается монополизация рынка. А она зависит от того, как распоряжаются землей. Если всю землю выставить на аукционы, монополия закончится. Но земля в Москве, безусловно, будет очень дорогой. И со временем цена на нее только будет повышаться. И не только в Москве – с тех пор как Бог создал Землю, ее больше не делают┘ Но еще раз повторяю, я бы не стал увязывать эти два вопроса. Есть монополия, которую надо разрушить, чтобы у всех был доступ к земле. Но надеяться, что в Москве будут низкие цены на жилье, не стоит.
═
– Сегодня много говорят о баснословных прибылях строительных компаний, о том, что себестоимость жилья намного ниже, чем реальная цена квадратного метра на рынке. Можно ли этот разрыв как-то регулировать?
═
– Нет, любые попытки регулировать строительный рынок приведут только к коррупции со стороны тех, кто будет заниматься контролем. Безусловно, в Москве из-за такого спроса – ажиотажного, неоправданного, как угодно его назовите, разрыв между себестоимостью и рыночной ценой жилья велик. И не только строители на этом зарабатывают – есть еще риелторы, есть другие секторы бизнеса. И потом не секрет, что дорогое жилье не продается в одночасье – требуется достаточно длительный период, это тоже накладывает на себестоимость свой отпечаток. Говорить о бешеных прибылях строителей, например, в Москве, не стоит, потому что здесь очень много своих обременений. Как только земля выйдет на аукционы, все обременения должны закончиться. И это, быть может, в большей степени будет способствовать снижению стоимости или по крайней мере предотвращению ее роста.
═
– Больше всего споров вызвал закон о долевом участии в строительстве. По замыслу законодателей, он должен был урегулировать отношения дольщиков и застройщиков и способствовать притоку в отрасль банковских кредитов. Однако пока этого не произошло, строительные компании нашли способы обходить положения нового закона. Как вы оцениваете эту ситуацию?
═
– В законодательстве мы сделали несколько ошибок, и одна из них – в законе о долевом участии в строительстве. Мы излишне перестраховались, стремясь защитить права дольщиков. В итоге строителям стало неинтересно и даже опасно работать по новой схеме. Поэтому мы должны внести коррективы в закон для того, чтобы рынок долевого участия еще какое-то время продолжал функционировать. Конечно, придет время, когда строительство будут кредитовать не частные граждане, а банки. Появятся другие механизмы, тогда не нужен будет и дольщик. Но сегодня это просто необходимый кредитор. Потому что пока нет достаточно длинных кредитов, которые бы позволяли от начала и до конца профинансировать строительство. Во-первых, высоки процентные ставки по кредитам. Во-вторых, банки не рискуют на несколько лет вкладывать в строительный бизнес большие деньги. И это сегодня, пожалуй, одна из самых серьезных преград для развития жилищного строительства.
═
– Как, на ваш взгляд, повлияло на развитие строительной отрасли принятие пакета жилищных законов?
═
– Если говорить в двух словах, то это прорыв. Выстроена новая система нашей жизни – как в жилищном секторе, так и в секторе градостроительства. Не всем она по душе. Эти вопросы еще будут обсуждаться, потому что есть разные точки зрения. Конечно, серьезной проблемой является развитие нормативной базы, которая должна «приземлить» все законы. Но, несмотря на это, мы уже существуем в новом законодательном пространстве. И оно открывает совершенно иные пути для решения жилищных проблем населению, которое только начинает жить.
