Куплю дом за городом, недорого

'Домик' в деревне – мечта каждого горожанина.

Фото Александра Шалгина (НГ-фото)

Последние несколько лет рынок загородной недвижимости активно развивается. С 2000 по 2004 год он вырос более чем на 70%. На начало 2005 года в Подмосковье насчитывалось около 250 коттеджных поселков, а объем рынка, по оценкам экспертов, превысил 6 млрд. долларов. Однако, несмотря на бурный рост, у экспертов нет единого мнения относительно оценки текущей ситуации. Кто-то говорит о насыщении спроса, кто-то предсказывает дальнейший рост цен. По данным аналитического агентства IRN.RU, в начале этого года в радиусе 60 километров от Москвы активно продавалось 166 поселков. Из них половина появились на рынке в течение последнего года, а остальные 83 поселка предлагаются уже на протяжении двух лет. За год было продано 57 коттеджных поселков, и все они искали своих покупателей более одного сезона. В среднем, по данным IRN.RU, экспозиция коттеджных поселков составляет два года и более.

═

Рынку требуется эконом-класс

═

Если же говорить о средней цене квадратного метра в коттеджах, то она по сравнению с прошлым годом выросла примерно на 20%. Впрочем, этот показатель не совсем точно отражает процессы, происходящие на рынке, – ведь разброс цен в этом сегменте очень велик, и есть примеры понижения цен по отдельным объектам, где возникли трудности с продажами. Эксперты отмечают, что риелторы и застройщики все охотнее идут на скидки. Большинство аналитиков рынка загородной недвижимости считают, что можно даже говорить об общей тенденции к снижению ликвидности новых поселков, особенно если цена коттеджа превышает 1–1,5 млн. долларов.

Это подтверждает и мониторинг спроса потенциальных покупателей. Фактически каждый второй запрос ориентирован на приобретение коттеджа «под ключ» в пределах 50 км от Москвы по цене до 150–180 тыс. долл. Сегодня наиболее востребована площадь дома – 120–180 кв. м, а участок – в пределах 12 соток. Иными словами, самый острый спрос у населения на загородное жилье эконом-класса. Тем не менее, по оценкам экспертов, из всех строящихся поселков к эконом-классу можно отнести менее 10%.

Как отмечают брокеры риелторских агентств, занимающихся продажей коттеджных поселков, причина подобной «нелюбви» застройщиков к эконом-классу вполне объяснима – для девелопера они не очень выгодны. При удачной реализации поселок эконом-класса способен принести порядка 25–30% годовых, тогда как бизнес-класс и элитное жилье – свыше 60% и даже 100% годовых. Правда, для этого надо получить подряды на строительство как минимум 70% от всех предлагаемых к продаже в поселке домов, причем площадь каждого из домов должна быть не менее 500 кв. м.

═

Чтоб не пропасть поодиночке

═

Трудности, возникающие с реализацией коттеджных поселков, побуждают застройщиков искать новые подходы к строительству. В последнее время на рынке загородной недвижимости наметились новые тенденции. Все чаще вновь построенные поселки оказываются логическим продолжением уже существующих проектов. Это вторая, третья или даже более поздняя очередь застройки, расширяющая первоначальный поселок или располагающаяся в непосредственной близости от него. По данным аналитического центра IRN.RU, в этом году подобных поселков более 20 (из 166 поселков, вошедших в исследование), то есть около 15% рынка. По мнению экспертов IRN.RU, эта тенденция будет усиливаться. В итоге существующие поселки постепенно превратятся в более крупные комплексы загородного жилья.

Подобное укрупнение выгодно и застройщикам, и покупателям, оно позволит снизить затраты. Ведь развитая инфраструктура коттеджного поселка – спортивные и развлекательные сооружения, рестораны, магазины, школы и т.д. – слишком сильно повышает стоимость домов и эксплуатационные расходы. По данным аналитического центра IRN.RU, средняя стоимость квадратного метра домов в поселках с развитой инфраструктурой – 2025 долл., а с минимальной инфраструктурой – 1820 долл., то есть разница в среднем составляет 200 долл. с метра. При площадях домов в 300–400 кв. м это дополнительные 60 000–80 000 долл. Аналогично повышается и средняя стоимость последующей эксплуатации домов: 379 долл. в месяц в поселках с развитой инфраструктурой против 262 долл. в месяц в поселках с минимальной инфраструктурой. Кроме того, нередко объекты инфраструктуры, рассчитанные на жителей только одного поселка, остаются незаполненными, а значит, и нерентабельными. Так что их наличие еще не означает, что они будут постоянно работать. «Укрупнение коттеджных поселков, – считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, – позволяет избежать многих сложностей, возникающих в рамках небольших одиночных поселков, и прежде всего снизить высокую стоимость создания и поддержания комфортных условий для проживания в поселке. Можно предположить, что этот процесс будет развиваться и дальше, особенно для поселков, рассчитанных на средний класс».

═

Город – будет?

═

Наконец, нельзя не сказать и об амбициозных проектах столичных застройщиков. Речь идет не о строительстве отдельных компактных коттеджных поселков, а о возведении целых городков. Один из таких проектов еще пару лет назад активно рекламировала крупная столичная компания. Его предполагалось реализовать по новорижскому направлению, всего в 20 километрах от Москвы. На участке в 1500 га, сопоставимом по площади с подмосковным Звенигородом, собирались построить целый город нового типа, в котором будут все градообразующие компоненты: жилая застройка, социально-культурная инфраструктура, зона отдыха и офисный центр. Предполагалось, что главный акцент в таком городе будет сделан на жилой застройке. Причем на индивидуальной, а не на типовой панельной. Расчет шел на недорогую коттеджную и обычную малоэтажную застройку. А объекты инфраструктуры – школы, больницы, торговые и развлекательные комплексы – должны были создать рабочие места, в том числе и для окрестных жителей. Застройщик намеревался даже модернизировать сельскохозяйственное производство, оставшееся в наследство от бывшего колхоза, и создать современные фермерские хозяйства, которые отчасти решили бы проблему продовольственного снабжения. И в самом городе, и вокруг него предполагалось разбить парки и скверы. Чем не город-сад?

Впрочем, большинство экспертов встретило тогда проект скептически – слишком много проблем возникает в связи с освоением новых участков. Главная – прокладка коммуникаций, которая потребует от инвестора значительных затрат. Сегодня об этих планах предпочитают не вспоминать. Однако сама идея строительства в ближайшем Подмосковье небольших городов с малоэтажной и коттеджной застройкой не покидает строителей. О новых планах заявляет то одна, то другая компания. Так что, возможно, лет через пять-семь вокруг Москвы появятся современные коттеджные города по типу европейских.

═

Самые дорогие коттеджные поселки Подмосковья

═

═

Источник: Исследование.ру, РБК