Татьяна Емельянова Поправки к закону о долевом строительстве, возможно, будут приняты до конца весенней сессии Госдумы. Об этом «НГ» сообщил заместитель председателя Государственной Думы Георгий Боос.
Новый Закон «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу с 1 апреля 2005 г. Он оказался, пожалуй, самым спорным из всего жилищного пакета. В том, что взаимоотношения дольщиков и застройщиков должны быть урегулированы, не сомневается никто. Прежде нередко возникали ситуации, когда средства, внесенные гражданами на строительство конкретного дома, направлялись на строительство других домов, а обязательства застройщиков произвольно менялись. Бывали случаи, когда права на одну квартиру передавались одновременно нескольким гражданам.
Принятый закон в целом защищает права граждан, участвующих в долевом строительстве. Он существенно изменил ранее применяемые схемы финансирования строительства с участием граждан и юридических лиц, изменил условия банковского кредитования застройщиков, ввел государственную регистрацию договоров и установил новые процедуры государственного контроля. Однако, по мнению участников рынка недвижимости, новый закон плохо учитывает интересы строителей. Главное – резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство, в том числе и на его кредитование. Чтобы сделать закон более работающим, в Госдуму еще 15 марта были внесены поправки. Однако принять их в ускоренном режиме не удалось. Теперь вопрос о поправках встал с новой остротой.
Поправки, которые предлагается внести в закон о долевом строительстве, по словам Георгия Бооса, в первую очередь касаются расширения возможностей для кредитования строительства, в частности обеспечения залога для получения кредита. В действующем законе предусматривается, что строительная компания не может взять кредит под залог строящегося дома или каких-либо активов, связанных с этим домом, если дольщики не дают на это санкций. «По большому счету эта схема правильная, она из разряда тех схем, к которым надо стремиться, – сказал Георгий Боос. – Может, мы к ней придем когда-нибудь. Однако сегодня реальность такова, что дом не всегда сразу распродается всем дольщикам. Я не говорю о Москве, Петербурге или Подмосковье. Возьмите регионы – там сразу найти дольщиков на 100-квартирный дом бывает сложно. В этом случае у компании может просто не хватить собственных средств, чтобы завершить строительство дома, а банк не захочет в такой ситуации дать кредит на завершение строительства». В поправках предусмотрено решение этой коллизии. Теперь можно будет взять кредит под залог оставшейся части дома. Например, если 40% дома продано дольщикам, то предметом залога без согласия дольщиков могут быть 60% дома, которые остались нераспроданными. Это корректирует экономическую свободу застройщика, расширяет ее и дает достаточное обеспечение банку.
Второй вопрос, который предлагается урегулировать, – права и обязанности дольщика и застройщиков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ими обязательств. В соответствии с законом, если застройщик не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то у дольщика есть мотивированное право на расторжение договора. При этом возникают санкции в отношении застройщика. В действующем законе они составляют 1/75 от ставки рефинансирования. Предполагается их снизить – до 1/150 от ставки рефинансирования. Аналогично предложено сбалансировать и права застройщиков в отношении дольщиков, если те не выполняют своих обязательств. А их у граждан две: своевременно в соответствии с договором вносить деньги и своевременно обеспечивать приемку работ. Причем обоснованное расторжение договора будет проходить только в судебном порядке.
К тому же в действующем законе ничего не говорится о возможности немотивированного расторжения договора дольщиком. Предложена поправка, которая предоставляет гражданам право досрочно расторгнуть договор, правда, в этом случае они не смогут претендовать на какие-либо компенсации со стороны застройщика.
Вопрос о принятии поправок, по мнению большинства участников рынка, сегодня стоит особенно остро. Уже несколько месяцев тормозится заключение договоров с дольщиками. Участники рынка ждут, когда будут внесены изменения, которые позволят более справедливо сбалансировать права и обязанности сторон. «Ситуация на рынке сегодня вообще встает, – сказал Георгий Боос. – поскольку до сих пор по всему жилищному пакету не подготовлена нормативная база. На сегодня выпущен только один приказ – по форме подачи заявки на осуществление перепланировки. А ведь из 25 законов 17 были первоочередными. И нормативные акты по ним должны были быть готовы еще до 1 марта. Такое положение вещей создает реальную угрозу рынку».
