Елена Тихомирова Западные банки активно осваивают российский рынок недвижимости. Вчера на конференции «Инвестиции в российский рынок недвижимости» председатель правления ООО «Дойче Банк» (Россия) Алексис Родзянко сообщил об особенном интересе банка в долговременных перспективных инвестициях в строительство и недвижимость. Для этого он планирует создать в России управляющую компанию, которая будет организовывать закрытые фонды недвижимости. Планы немцев тормозит российское законодательство: у нас возможны пока лишь открытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы).
Пока же немецкий банк занимается кредитованием строительства крупных объектов (например, АФК «Система» получила кредит в 10 млн. долл.). Помимо Дойче Банка активно на рынке недвижимости действует Райффайзенбанк (Австрия), который вкладывается в региональные российские проекты. Так, совсем недавно значительные средства были инвестированы им в Волгограде в крупные торговые площади. Ситибанк (США) тоже старается не упускать возможности long-long (долгосрочных) вложений, но американцы выбрали другие схемы – работа через сторонние фонды.
Однако пока говорить о буме иностранных инвестиций в российский рынок недвижимости рано. Иностранцы пристально следят за изменениями в российских законах, особенно в Земельном и Градостроительном кодексах. Они ждут либерализации нашего рынка недвижимости. Однако этому пока мешает его чрезмерная монополизация. На эту проблему, в частности, пожаловался начальник Управления по контролю и надзору в области недвижимости и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Михаил Евраев: «Строительные компании, как правило, напрямую аффилированы с органами власти». Именно это, по его словам, мешает региональным девелоперам выходить на московский рынок и наоборот. Он заклеймил практику местных властей игнорировать аукционные торги земельными участками, обычно от этого благополучно «уходят» благодаря «целевому» выделению участков под строительство: «98% участков распределяются без торгов». Михаил Евраев отметил, что аукционы могли бы стать формой повышения количества и качества предложений: «Существует мнение, что аукционы приведут к повышению цен на участки. Этого не произойдет, поскольку цена земли никоим образом не связана с себестоимостью».
Чиновник ФАС сообщил о предстоящих поправках в ряде законов, которые в корне изменят правила строительства. Так, Градостроительный кодекс в течение буквально года, по словам Михаила Евраева, уравняет возможности компаний в доступе к государственной недвижимости. А распределение участков под застройку будет исключительно аукционным. Причем особый подход предполагается разработать в отношении промышленной застройки. Михаил Евраев пообещал, что условия для отечественных промышленников будут более мягкими. Поправки в Земельный кодекс учитывают пожелания инвесторов включать в стоимость участков стоимость коммуникаций на них. ФАС разрабатывает еще и проект изменений в Жилищный кодекс. «Зачастую строители сдают дома сами себе», – обосновал Михаил Евраев идею включать в состав комиссий по приемке нового жилья будущих владельцев. Это, по планам ФАС, решит проблему качества жилья.
«Однако проблемы с монополистами это не решает», – признал Михаил Евраев. Он также напомнил, что в недрах ведомства подготовлены поправки в российские законы и проект закона, которые напрямую касаются злоупотреблений чиновников и ужесточают санкции к ним. Однако его рассмотрение тормозится с осени 2004 года. А нарушения чиновников и монополистов пока наказываются лишь вполне посильными для них штрафами. Бюрократическая часть любой сделки с недвижимостью в результате остается абсолютно непрозрачной, что помимо несовершенства законодательства тормозит прямые и легальные иностранные инвестиции. Последние в результате тоже реализовываются по не вполне прозрачным схемам. Это не только мешает оценить их реальный объем, но и способствует экономической криминализации рынка.
