Татьяна Емельянова Рынок загородной недвижимости в последние годы не отстает по темпам роста от рынка столичной недвижимости. Еще лет двадцать назад пределом мечтаний москвичей были пять соток земли и небольшой домик в ближнем Подмосковье. Сегодня на смену стандартным дачным поселкам советской эпохи, в которых неказистые щитовые дома смотрели друг другу в окна, приходят современные коттеджные поселки. По данным аналитического центра IRN.RU, в этом году коттеджи продаются в 166 поселках, расположенных в радиусе до 60 километров от МКАД. Половина из них появилась на рынке за последний год. Растет и число операторов на этом сегменте рынка – если год назад коттеджи продавало 87 компаний, то сегодня их уже 106.
Цены на жилье в подобных поселках практически совпадают с московскими. По данным IRN.RU, в нынешнем году квадратный метр площади в коттеджных поселках в среднем стоит 1900 долларов. Примечательно, что и рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках за прошедший год близок к повышению уровня стоимости московского жилья (около 20%). В целом же стоимость коттеджей приближается к 500–600 тыс. долл. Продаются коттеджи стоимостью и больше миллиона долларов. И тем не менее спрос на этом секторе рынка недвижимости достаточно высок.
Что привлекает покупателей? Чаще всего люди платят сотни тысяч долларов за возможность постоянно жить на природе, большинство желает каждый вечер после работы выезжать за город. Отсюда и предпочтения в выборе объекта. Здесь все решает место. Оптимальным расстоянием до загородного дома считается 30-километровая зона от МКАД. «Самое-самое» – 15–20 км. Однако сегодня уже очевидно: ближе к столице – не всегда значит лучше. Все определяют не километры, а время, затраченное на дорогу. Продавцы в один голос утверждают, что на «быстрых» трассах (Новорижской, Калужской) покупателей не отпугивают даже 30–50 км, лишь бы участок был хороший, вблизи водоема, а еще лучше – рядом с лесом. В зависимости от этого в одном и том же поселке цена сотки может вырастать вдвое! За живописное озеро под окном люди готовы простить практически все. Кроме, конечно, отсутствия коммуникаций. Оценив внешнюю привлекательность участка, покупатель смотрит на его техническое оснащение, прежде всего на наличие газа, канализации, автономной системы отопления, централизованного водоснабжения и охранной сигнализации.
Самые популярные домовладения – площадью от 200 до 400 кв. м. При условии, что построены они в охраняемом поселке, где можно жить в кругу людей определенного статуса и обеспечить себе достойный уровень сервиса и досуга. Желательно, чтобы здесь же были небольшие магазинчики, кафе, спортивные сооружения, детские сады.
В последние несколько лет все большей популярностью пользуются у москвичей и таун-хаусы – тип жилья, давно знакомый и любимый на Западе. По данным IRN.RU, в Подмосковье сегодня 47 поселков с таун-хаусами, а в пределах Москвы появилось уже 10 микрорайонов таун-хаусов. Еще год назад таких объектов было всего 30. Двух- или трехэтажные таун-хаусы, как правило, рассчитаны на 4–6 квартир по 150–300 кв. м. Каждому жителю таун-хауса предоставляется небольшой земельный участок, где можно разбить клумбы, соорудить площадку для мангала или барбекю. По данным IRN.RU, средняя цена квадратного метра жилья в таун-хаусах (с учетом земли) составляет 1256 долл. Это заметно ниже среднего уровня цен на московские квартиры. Однако следует учесть, что средняя площадь квартир-секций в таун-хаусах 229 квадратных метров, в то время как в многоквартирных домах вторичного рынка средняя площадь квартир около 60 метров, а в современных домах-новостройках – порядка 100 квадратов. В результате полная стоимость квартиры-секции в таун-хаусах в среднем составляет порядка 250–300 тыс. долларов, что сравнимо со стоимостью трех-, четырехкомнатных квартир в домах бизнес-класса. И тем не менее это значительно дешевле, чем стоимость коттеджей. Вероятно, это и способствует росту спроса на жилье подобного типа.
Географически большая часть таун-хаусов группируется недалеко от МКАД. Если коттеджные поселки расположены, как правило, в 30–40 километрах от окружной дороги, то большинство поселков с таун-хаусами разместилось в пределах 15-километровой зоны по Ярославскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе. На более престижных Рублевке и Новой Риге количество поселков с таун-хаусами меньше. Микрорайоны таун-хаусов, расположенные в пределах Москвы, находятся, как правило, в местах массовой застройки или на окраине города.
Объем рынка таун-хаусов, по словам руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, сегодня составляет около 900 тыс. квадратных метров, или чуть более одного миллиарда долларов.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что в обозримом будущем благоприятная конъюнктура на рынке загородной недвижимости сохранится. Не произойдет и серьезных изменений в рейтинге популярности подмосковных направлений. Рублевка останется в лидерах по темпам роста цен. Сохранится повышенный интерес к Дмитровскому, Киевскому, Минскому, Осташковскому, Пятницкому шоссе. Некоторые аналитики прогнозируют наиболее высокие темпы роста цен на Калужском направлении. Дефицит свободной земли в ближайшем Подмосковье подтолкнет интерес к «дальним землям». Специалисты ожидают, что в ближайшие два-три года организованное коттеджное строительство развернется в 40–50-километровой зоне вокруг столицы.
