На рынке столичной недвижимости наметилось оживление

Самая дорогая недвижимость по-прежнему в центре столицы.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)

Несколько лет цены на столичном рынке недвижимости росли невероятными темпами. Когда с лета прошлого года этот рост приостановился, участники рынка давали самые разные прогнозы. Одни предсказывали обвал цен, другие обещали период длительной стабилизации. Похоже, пока оправдывается более спокойный сценарий. До нового года рынок замер в ожидании, но уже с января началось некоторое оживление. Об этом говорит большинство экспертов. Это же подтверждают и данные ежемесячных рейтингов аналитического центра IRN.RU. Показатель среднего уровня цен на московское жилье на протяжении последних трех месяцев слегка повышается.

В январе общегородской индекс стоимости жилья вырос на 0,2%, а средняя цена квадратного метра составила 1806 долларов. В феврале средняя цена подросла примерно на 0,4% – до 1814 долл. за кв. м, а за март прирост составил уже 0,7%. В итоге общемосковский индекс стоимости жилья достиг отметки в 1827 долларов. Этот индекс не учитывает элитное жилье и нетиповые квартиры, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Кроме того, индекс корректируется с ценами реальных продаж, благодаря этому он несколько ниже завышенных цен предложения.

Главный «локомотив», подталкивающий цены вверх, – «дорогое» жилье: современный монолит, монолит-кирпич и хорошие кирпичные дома советского периода. По итогам марта, рост цен на эти сегменты составил около 1%. Цены же на типовое жилье, которое составляет основную часть городского жилого фонда, колеблются совсем незначительно – около 0,5% в месяц. Правда, в марте исчезли корректировки цен вниз по категориям «дешевого» жилья.

Оживление квартирного рынка видно также, если проанализировать географические показатели. В марте зарегистрировано снижение индексов стоимости жилья только в 23% районов, в то время как в феврале таких районов было больше половины – 63%. Кроме того, в марте ни один из округов столицы не показал отрицательной динамики.

Наиболее важная тенденция последних месяцев – усиление дифференциации столичного рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения, теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть – дешеветь. Аналитики центра IRN.RU называют такой рынок мозаичным. По такой картине трудно понять, что на самом деле происходит с ценами, что дешевеет, а что дорожает. В такой ситуации все решают локальные факторы, связанные со свойствами каждой конкретной квартиры – ее качеством и состоянием, ее месторасположением. Многое зависит и от престижности района, инфраструктурных преимуществ.

Впрочем, рейтинг районов столицы уже давно определился. Безусловным лидером остается центр города. Средняя стоимость жилья (без учета элитной недвижимости) здесь достаточно высока – 2748 долларов за кв. м. Самые дорогие районы, по итогам марта, расположены вблизи станций метро «Арбатская», «Библиотека имени Ленина» и «Смоленская». Средняя стоимость квадратного метра здесь в марте составила 3416 долларов. К ним приближаются по ценам районы около станций метро «Кропоткинская» и «Парк Культуры» – 3344 доллара за кв. м. Именно они показали в прошедшем месяце самый высокий рост – 3,8%. А вот в пятерке самых дешевых – Зеленоград (1196 долл.) Куркино (1300 долл.), Бирюлево (1372 долл.), Ново-Косино (1422 долл.) и Печатники (1430 долл.). Если рассматривать административные округа, то самыми дорогими по-прежнему остаются Центральный, Юго-Западный и Западный. Самая низкая средняя цена на жилье в Юго-Восточном округе – 1508 долларов за кв. м.

Чтобы определить, как же все-таки происходит расслоение рынка, в аналитическом центре IRN.RU помимо общегородского индекса стоимости проанализировали цены в сегменте дорогого и дешевого жилья. Средняя стоимость жилья бизнес-класса (или полуэлитного c диапазоном цен в пределах 2300–5000 долл. за метр), сегодня находится на уровне 2800 долл. за кв. м. При этом не учитывалось настоящее элитное жилье, цена на которое превышает 5000 долл. за метр и доходит до 20 000 долл., – по мнению экспертов, это штучный товар, который не поддается усредненному статистическому описанию. Сегмент дешевого жилья состоит сегодня в основном из пятиэтажек и схожих по свойствам панельных домов. В него частично попадают современные панельные новостройки, расположенные на отшибе – за МКАД или на малопрестижном Юго-Востоке. Диапазон цен в этом сегменте от 1000 долл. за метр (а иногда даже ниже) до 1500 долл.

Проанализировав динамику изменения цен, эксперты IRN.RU пришли к выводу, что в период масштабного роста цен в первой половине 2004 г. индекс стоимости дешевого жилья явно опережал по темпам роста общегородской индекс стоимости, в то время как дорогое жилье, наоборот, отставало.

Очевидно, что в условиях масштабного роста цен дешевое жилье дорожает быстрее. Во время ажиотажа оно вымывается в первую очередь, ему есть куда дорожать. Зато и в условиях стагнации дешевое жилье первым начинает проседать по цене. После остановки роста цен в начале лета 2004 года в течение нескольких месяцев рынок застыл в ожидании на одном месте, и отличий в поведении разных типов жилья в этот период не наблюдалось. Однако в конце 2004 года и в течение первых месяцев 2005 года дешевое жилье стало немного проседать в цене – всего на несколько процентов – и это не сильно заметно. В то время как повышение стоимости дорогого жилья видно достаточно отчетливо. Что же касается прогнозов на ближайшее будущее, то, по мнению Олега Репченко, директора аналитического центра IRN.RU, заметного взлета цен в ближайшей перспективе не ожидается, в среднем стоимость жилья в Москве в текущем году будет оставаться на прежнем уровне. В первую очередь это связано с истощением платежеспособного спроса в течение прошлых лет, за которые произошло двукратное подорожание московских квартир. Есть и другие причины – например, спад ажиотажа на рынке жилья, заметное сокращение доли инвестиционных покупок и неопределенность, связанная с переменами законодательства и правил игры на рынке недвижимости.