Итоги 2004 года: средние цены для среднего класса плюс ипотека

Жилья в Москве строят немало, но многим его не хватает.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)

«Спрос находится в состоянии сжатой пружины»

═

До середины 2004 года спрос на жилье в новостройках среднего класса превышал предложение на рынке недвижимости. Однако с середины лета ситуация изменилась. По объективным и субъективным причинам на рынке возникла пауза, результатом которой стал «эффект отложенного спроса». Как рассказал «НГ» генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев, многие люди, планировавшие покупку квартиры, из-за банковского кризиса отложили ее, ожидая кардинального изменения ситуации. На данный момент, как утверждает Сергей Канаев, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась и в настоящее время спрос находится в состоянии сжатой пружины. Фактор отложенного спроса, по прогнозу группы компаний ПИК, может сработать в самом ближайшем будущем. В пользу этого говорит, в частности, тот факт, что из-за летней стагнации продаж на рынке появилось большое количество жилья, близкого к готовности, которое всегда пользуется колоссальной популярностью. «Так что в самое ближайшее время увеличится покупательская активность на рынке жилья», – уверен Сергей Канаев.

По оценкам группы компаний ПИК, в течение прошлого года рост цен на жилье в новостройках среднего класса составил 12–15%. По мнению генерального директора «ПИК-Регион», данную ценовую динамику можно охарактеризовать как вполне приемлемую.

Сергей Канаев отметил, что 2004 год стал поворотным в смысле развития ипотеки в России. На это повлияло несколько факторов. Во-первых, сработала инициатива президента по программе доступного жилья. Это положительно отразилось на менталитете потребителей ипотечных кредитов. «Сейчас человек, официально получающий от 500 до 1000 долларов, уже может взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Психологически люди готовы приобретать жилье с использованием ипотечных кредитов. Во-вторых, банки приобрели готовность работать на ипотечном рынке без государственной поддержки. Большинство крупных банков предлагает собственные ипотечные программы и в состоянии их обслуживать в течение длительных сроков», – сказал Сергей Канаев.

По его прогнозу, на данном сегменте рынка в течение 2005 года цены будут расти довольно плавными темпами. В среднем ожидается их увеличение на 5% плюс показатель инфляции. «Мы также ожидаем от наступившего года дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования, условия по кредитам скорее всего станут более доступными», – отметил гендиректор компании «ПИК-Регион».

═

Цены в пределах разумного

═

Первую половину года, по словам руководителя департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP Андрей Тинюника, первичный рынок жилья бизнес-класса рос уверенными темпами, а далее произошла его небольшая приостановка, основной причиной которой явился банковский кризис. По мнению Андрея Тинюника, по-настоящему интересных и хороших объектов бизнес-класса в минувшем году было немного, а на удачные объекты всегда бывает повышенный спрос. «Взыскательные клиенты любят, когда о них думают с первых дней начала строительства, когда дом отвечает всем требованиям самого современного жилья», – сказал он. По словам Андрея Тинюника, в качестве тенденции года стоит отметить, что покупатели стали более детально и разборчиво подходить к вопросу покупки жилья. В такой ситуации выиграли компании с максимально полным ассортиментом предлагаемой продукции, высоким уровнем сервиса и оптимальным соотношением цена–качество.

В корпорации MIRAX GROUP считают, что цена на жилье бизнес-класса держалась в прошлом году на оптимальном уровне – «она шла динамично вверх, хоть и небольшими шагами». В наступившем году, по прогнозу корпорации, спрос на качественное жилье будет продолжать расти. «Превышения более чем в два раза можно ожидать от стоимости квадратного метра в уже построенных домах по отношению к стоимости квадратного метра жилья на начальном этапе строительства», – добавил Андрей Тинюник.

═

Летнее понижение на фоне затоваривания

═

В прошлом году рынок вторичного жилья вел себя нетипично, считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Елисеев. Стандартное сезонное поведение, которое было продемонстрировано в 2000–2003 годах, заключалось в следующем. В конце апреля – начале мая обычно заканчивался рост предложения. Постепенно количество находящихся в экспозиции квартир начинало сокращаться, летом традиционно предлагалось очень мало квартир, что вызывало рост цен. Нижнюю точку рынок проходил на второй-третьей неделе августа, и после этого начиналось поступление нового предложения на рынке. После этого рост цен замедлялся, и в октябре–декабре он шел исключительно по инерции. Как утверждает Сергей Елисеев, в этом году картина была абсолютно другая. До конца апреля предложение возрастало, находилось примерно на уровне прошлых лет, а после этого в мае внезапно продолжило свой рост. В результате ко второй-третьей неделе июня появилось огромное количество продающихся квартир. По словам Сергея Елисеева, «конечно, реакция последовала незамедлительно. Сначала увеличились сроки экспозиции квартир, то есть они стали медленнее продаваться, спрос расфокусировался, и в относительных показателях реализация сразу упала». Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов рассказал «НГ», что в это время на вторичном рынке наиболее дешевое жилье – однокомнатные квартиры в московских хрущевках – снизилось в цене на 10%. «Если весной однокомнатную квартиру в столице дешевле 55 тысяч долларов найти было практически невозможно, то в летние месяцы у покупателей был даже выбор таких квартир по цене 50 тысяч и даже меньше», – сказал он.

	══
Источник: Knight Frank LLC	══
	══
Источник: IRN.ru	══
═	═

Ближе к осени постепенно рынок стал «пережевывать» это, отмечают в «ИНКОМе». Кстати, Сергей Елисеев отметил, что здесь действует очень интересный механизм. Из-за того, что 75–80% сделок на этом рынке альтернативные, те люди, которые сегодня являются источниками предложения, завтра начинают заявлять спрос. То есть по мере того, как квартиры, вышедшие на рынок в мае–июне потихоньку начинают анонсироваться, люди, принимавшие авансы, сами начинали искать себе жилье и становились источниками спроса. «Где-то к концу октября – началу ноября, несмотря на достаточно высокий объем предложения, рынок уже оклемался, и в ноябре начался медленный рост цен – на десятые доли процента и, что гораздо важнее, улучшилась реализация», – рассказал директор по маркетингу «ИНКОМ-недвижимости».

Сейчас, по словам Сергея Елисеева, наблюдается мертвый месяц январь, а далее нас скорее всего ждет либо стабилизация рынка, либо постепенный рост цен, уже несравнимый с 2002–2003 годами. «Я склоняюсь ко второму варианту», – сказал Сергей Елисеев. По его мнению, цены также будут расти вследствие развития ипотечного кредитования. С 1 марта вступает в силу новый Жилищный кодекс, что снижает риски банков при ипотеке. «Безусловно, это отразится и на доступности ресурсов, и на продолжительности проверок. Сергей Лядов добавил, что, по его прогнозу, в 2005 году на вторичном рынке по-прежнему высокий спрос будет на современные дома, как панельные, так и монолитные. Не уменьшится интерес и к панельному жилью, построенному в советское время. Оно по-прежнему будет использоваться в альтернативных сделках, а также для решения жилищных проблем иногородних покупателей, полагает Сергей Лядов.

═

Область застраивается небывалыми темпами

═

По предварительным оценкам, в 2004 году в Московской области было построено более 5 млн. кв. м жилья. Это больше, чем даже строили в советское время, и больше, чем возвели жилья в Москве в минувшем году. Как говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов, учитывая, что в 2003 году в Подмосковье было сдано чуть более 4 млн. кв. м жилья, увеличение строительства жилья в 2004-м по сравнению с 2003 годом составило около 25%. Во многом это связано с переходом к комплексной застройке областных городов, в первую очередь ближайшего Подмосковья. Высокий спрос на подмосковное жилье обусловливает и увеличение цен. По данным Сергея Лядова, в минувшем году средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке области составила чуть больше 1000 долларов, а в новостройках она приближалась к 800 долл. Уровень проектных решений и качество строительных работ в области в последние годы не ниже, чем в столице, а жилье существенно дешевле. «Учитывая удобное транспортное сообщение с Москвой, покупатели все чаще делают свой выбор в пользу покупки квартир в таких городах, как Красногорск, Видное, Мытищи, Люберцы и других городах-спутниках», – сказал Сергей Лядов.

═

Год «Новой Риги»

═

По словам аналитика загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Ивана Воробьева, прошедший год был отмечен стабильным приростом предложения на рынке загородной недвижимости. Коттеджное строительство на самых популярных направлениях велось достаточно динамично, и его темпы вполне сравнимы с «бумом» коттеджной застройки 2003 года.

Всего на рынок в 2004 году вышло более 90 поселков. Особенно интенсивно застраивалось Новорижское шоссе. Большой выбор качественных объектов привлекает сюда все новых покупателей. В результате рост цен по Новой Риге превысил 25%, что приблизительно соответствует показателям прошлого года. Стоит отметить также Дмитровское и Калужское направления как наиболее ликвидные сейчас на рынке загородной недвижимости Подмосковья.

Наряду с интенсивной застройкой спрос на объекты также имел постоянную тенденцию к росту, особенно на «популярных» направлениях, что обусловлено более разнообразным и насыщенным предложением, и все большее количество покупателей приходят сюда именно по причине наибольшего выбора коттеджных поселков с различными потребительскими свойствами.

═

Соотношение общей и элитной жилой площади (тыс. кв. м)

═