Нефтедоллары подстегивают коммерческую недвижимость

Новых и дорогих офисов в Москве сегодня строится немало.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)

Несмотря на бурное строительство, на отечественном рынке коммерческой недвижимости до сих пор не только не предвидится затоваривания, но в некоторых сегментах до недавнего времени существовал жесткий дефицит площадей. Однако приток доходов от экспорта нефти и благоприятная в целом экономическая ситуация позволяют говорить о том, что в ближайшие годы коммерческая недвижимость станет хорошим объектом вложения средств, а ее предложение будет увеличиваться все более быстрыми темпами.

Наиболее активно скорее всего будет расти предложение торговых площадей, а также складских помещений. Еще в прошлом году последние были в дефиците даже в столице; как надеются эксперты, с 2004 года ситуация начнет кардинально меняться и ежегодно в эксплуатацию будут вводиться сотни квадратных метров складских площадей. В принципе, дефицит наблюдается и еще в одном сегменте – в сфере гостиничной недвижимости. Давно известно, что проблема с гостиницами в Москве стоит довольно остро, однако известно также, что за создание отелей среднего класса инвесторы браться не спешат. Поэтому этот рынок аналитики Colliers international оценивают очень сдержанно: по их прогнозам, инвесторы, рассчитывающие на прибыль, могут попробовать свои силы в строительстве гостиниц средней руки в отдаленных от центра Москвы районах, а также обратиться к региональным рынкам.

Развитие потребительского рынка в стране, и особенно в столице, предопределяет спрос на торговые площади. По оценкам Colliers international, если в 2003 году общая суммарная площадь торговых помещений в столице едва успела превысить 1,5 млн. кв. м, то уже в 2004 году она перешагнет рубеж в 2 млн. кв. м. Рост площадей произойдет как за счет стандартных торговых центров, так и за счет новых форматов – например, так называемого retail-park. Кроме того, в столице продолжится активное строительство подземных торговых центров.

Несмотря на то что офисы – наиболее развитый сегмент рынка коммерческой недвижимости, их предложение также продолжит расти в ближайшем будущем. Правда, тут начали происходить изменения. Так сложилось, что расположение офисов международного класса в Москве неоднородно: подавляющая часть, то есть 40% из них, располагается в пределах Садового кольца. Поэтому в будущем, когда строительные площадки в этом районе города будут заканчиваться (а центр столицы и Замоскворечье и так слишком сильно застроены, и даже вывод промышленных предприятий за черту города не решит проблемы с площадями), офисы международного класса все чаще будут сооружаться за пределами Садового кольца. Так, уже в этом году лишь треть от объема офисных площадей строится в историческом центре Москвы, в прошлом году в нем строилось в два раза больше.

По данным «Стайлз энд Рябокобылко», в начале 2004 года общее предложение офисов международного качества (классов А и B) составило 3,25 млн. кв. м. Объем нового строительства в прошлом году почти удвоился по сравнению с 2002 годом (200 000 кв. м.) и достиг 397 000 кв. м., 35% из которых относилось к классу А. Эксперты «Стайлз энд Рябокобылко» предсказывают, что к концу 2004 года общее предложение офисов международного качества в столице составит уже 3,8 млн. кв. м, а объем строительства – 560 000 кв. м., из которых 22% можно отнести к классу А. Последнее, кстати, указывает на еще одну любопытную особенность рынка коммерческой недвижимости: все меньше строится офисов класса А и все больше – офисов среднего класса, спрос на которые пока далеко не удовлетворен.

Более того, по прогнозам аналитиков, рынок коммерческой недвижимости будет и дальше расти весьма активно: в 2005 году, по оценкам «Стайлз энд Рябокобылко», объем строительства составит уже приблизительно 650 000 кв. м. офисов класса А и B, и в результате к концу 2005 года общее предложение офисов международного качества достигнет 4,5 млн. кв. м. И если общая экономическая ситуация в стране и дальше будет оставаться благоприятной, к концу 2007 года общее предложение только офисной недвижимости в Москве имеет все шансы удвоиться по сравнению с 2003 годом и достичь цифры в 6,4 млн. кв. м.

Все будет зависеть только от платежеспособности спроса: все эксперты сходятся на том, что потребности в качественных офисах в Москве весьма велики и в ближайшее время даже с такими темпами строительства можно совершенно не опасаться перенасыщения рынка.

Кроме того, оптимизма строительным компаниям, специализирующимся на коммерческой недвижимости, добавляет тот факт, что самой большой популярностью по-прежнему пользуются офисы больших площадей. По данным «Стайлз энд Рябокобылко», 80% всех арендованных площадей – офисы площадью более 500 кв. м. При этом более 15% спроса – офисы более 5 000 кв. м. А это значит, что строители могут сокращать издержки, сооружая офисные центры больших площадей.