Теракты не повлияли на рост инвестиций в недвижимость Москвы

Инвестиционная привлекательность здания исчисляется простыми математическими методами.
Фото Артема Чернова (НГ-фото)

Уровень жизни в России позволяет защитить не один десяток диссертаций на тему бедности в нашей стране. Хлеб дорожает. Учителя, врачи и пенсионеры получают смешные деньги. Однако – парадокс – при всем при том макроэкономическая ситуация в последние несколько лет столь позитивна, что зарубежные инвесторы с нескрываемым любопытством смотрят на Россию. И действительно, основные показатели как на подбор: объем валового внутреннего продукта стабильно растет, инфляция снижается, увеличивается федеральный бюджет. Эксперты начинают поговаривать о крепнущей независимости нашей страны от экономик Европы и США. Рейтинг России в мировой классификации начинает повышаться. Все это заставляет предпринимателей задуматься о том, не стоит ли начать использовать в своих сугубо материальных интересах экономически благоприятную ситуацию в стране. Остается, конечно, масса подводных камней, однако наши, российские предприниматели, как правило, знают, как их обойти. Несколько сложнее приходится зарубежным. Не сильно разбираясь во взаимосвязях российской политики и экономики, проще говоря – власти и бизнеса, иностранцы зачастую опасаются вкладывать деньги в Россию. Иметь здесь свое дело кажется им небезопасным. Права собственности могут быть нарушены в любой момент, и защиты искать практически негде.

Впрочем, все эти тревоги в основном свойственны тем предпринимателям, которые начали раздумывать об открытии бизнеса или инвестировании в Россию только в последние год-полтора. Те, кто пришел сюда раньше, уже достаточно опытны, и лишь единицы из них сворачивают свое дело и возвращаются к себе домой. В частности, это касается рынка недвижимости – инвестиции в эту отрасль бизнеса не ослабевают, так как цены растут и доходность вложений налицо. По словам директора компании Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева, выступавшего недавно на II Всероссийской научно-практической конференции по проблемам рынка недвижимости, все негативные политические события, которые, казалось бы, могли отпугнуть клиентов и инвесторов, полностью нейтрализуются позитивными макроэкономическими показателями. Эксперты из регионов России попытались на конференции возразить Владимиру Пинаеву, заявив, что, по их оценкам, на уровне спроса сказался по крайней мере кризис банковской ликвидности этого лета. В результате возникшего небольшого спора участники конференции сошлись на том, что влияние последних негативных событий («дело ЮКОСа», банковские проблемы, террористические акты) имело место только в регионах, столицы же не затронуло. В Москве и Подмосковье, например, для снижения спроса и сокращения инвестиций даже терактов недостаточно. Между тем сдерживающие факторы, негативно влияющие на темпы прироста инвестиций, все же есть. И главный из них, по мнению Владимира Пинаева, это низкая ликвидность рынка недвижимости и неразвитость кредитной системы.

Инвестиционная привлекательность того или иного здания вычисляется довольно просто. Математически она определяется соотношением инвестиционной и рыночной стоимости объекта (под инвестиционной стоимостью мы понимаем ту цену, за которую здание можно будет продать, когда для этого придет нужный момент). На степень привлекательности влияют следующие факторы: риски, с которыми придется столкнуться, степень спроса, соотношение прогнозируемых результатов и затрат, уровень конкуренции, продолжительность ведения проекта, а также потребность в капитале. Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают влияние несколько иные факторы. В первую очередь, как нетрудно догадаться, это местоположение. Именно этот параметр определяет степень востребованности здания в будущем. Также немаловажны такие факторы, как архитектурно-конструктивное и объемно-планировочное решение, а также техническое состояние здания. Имеет определенное значение и экологическая составляющая. Впрочем, пока она не критична для Москвы.

Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности недвижимости, эксперты признают степень рискованности предприятия. Здесь перво-наперво следует упомянуть те риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке и связаны с возможными колебаниями в системе «спрос–предложение». В качестве противопоставления этим, рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.

Ко вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договора. В результате ценовых колебаний могут возникнуть так называемые секторно-отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.

Неудивительно, что для нашей страны особенно актуальными считаются законодательные риски. Обезопасить себя от них можно, собственноручно участвуя в разработке законов, а также являясь членом каких-либо профсоюзных объединений. Не менее велики налоговые риски, от которых спасают пока только паевые инвестиционные фонды. Насколько долговременна эта защита, пока сказать сложно. Планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что она включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом проекта подробно согласовать все планировочные детали с властями.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это риск инфляции. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора.

В конечном итоге на примере рисков мы видим, что игра под названием «инвестиции в недвижимость» предназначена только для очень крупных игроков. В принципе участники игры этого и не скрывают. На конференции отмечалось, что мелким компаниям на рынке инвестиций делать практически нечего, потому что они не справятся с такими задачами, как, скажем, территориальная диверсификация или заключение долгосрочного договора на высококлассный, а значит, очень дорогой объект.

В настоящее время основными инвесторами на рынке недвижимости являются крупные российские финансово-промышленные группы. В будущем, если ситуация будет развиваться благоприятно, возможно, на рынок в большей степени будет поступать зарубежный капитал. Кроме того, эксперты считают, что для сбалансированного развития системы инвестирования необходимо развитие ипотечного рынка и инвестиционной инфраструктуры, а также снижение входного порога для инвесторов из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Говоря более предметно о сегодняшнем моменте, эксперты на конференции приводили различные данные конкретно по отраслям коммерческой недвижимости. Так, например, директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев отметил, что в 2004 году на московский рынок офисной недвижимости поступят инвестиции в объеме примерно 500 млн. долл. (для сравнения – в прошлом году эта цифра составляла не более 300 млн. долл.). По мнению эксперта, рост инвестиций связан не только с комплексной застройкой новых площадок и увеличением количества игроков, но и с реализацией новых этапов так называемых «мультифазных» проектов. Основными инвесторами в офисной недвижимости класса А являются сырьевики. Иностранные капиталовложения здесь составляют около 15% от общего объема без отсутствия внешнего правового барьера по инвестициям в этот сектор экономики. Причина – ограниченность уже готовых качественных проектов на рынке предложения (что более интересно для прямых инвесторов) и серьезные административные сложности (на согласование проекта уходит времени в два раза больше, чем на строительство).

В складскую недвижимость Москвы и Подмосковья в 2004 году ожидаются инвестиции в размере 500–550 млн. долл. Здесь наблюдается приход серьезных капиталовложений со стороны логистических компаний. Инвестиции в торговую недвижимость Москвы переживают настоящий бум. По оценкам эксперта, в 2003 году в эту область было инвестировано более 1 млрд. долл. В этом году тенденция продолжается. Иностранцы особенно охотно инвестируют в эту сферу.

По мнению исследователей консалтинговой компании Colliers International, одним из основных источников неопределенности для потенциальных инвесторов рынка коммерческой недвижимости Москвы остается сейчас вопрос собственности на землю, поскольку городская администрация не уступает требованиям федеральных властей разрешить продажу земли в городе. Действительно, если бы это было возможно, большинство из перечисленных рисков сводились бы к минимуму, а значит, у инвесторов было бы меньше сомнений в том, стоит ли вкладываться в какое-либо предприятие.

Как отмечают в компании «ДОН-Строй», московский рынок недвижимости имеет очень хорошие инвестиционные перспективы. Особенно это заметно сейчас, в ситуации падающего доллара и постоянных «качелей» фондового рынка. В пресс-службе компании «НГ» сказали, что видят недвижимость хорошей альтернативой традиционным формам накопления.