«Дымом пахнет, пахнет дымом...»

На днях в Департаменте инвестиционных программ строительства (ДИПС) города Москвы состоялась встреча наиболее влиятельных аналитиков в области недвижимости. Обсуждались наболевшие проблемы в этой сфере, среди которых, как и ожидалось, наибольшее оживление вызвала тема так называемого «инвестиционного пузыря». Всех интересовало, существует ли такой «пузырь» и если да, то скоро ли он лопнет. Начнем с того, что подразумевают аналитики под буквально набившим оскомину за время встречи «пузырем». Хотя четкого определения этому понятию никто из аналитиков так и не дал, а руководитель группы маркетинга ДИПСа Андрей Куприянов даже сказал, что «ни разу не слышал разумного определения «пузыря» в устах его апологетов», можно предположить, что под ним подразумевается непрекращающийся рост цен на жилье, а также самого жилья, приобретаемого не для проживания, а для того, «чтобы было». Видимо, те самые «апологеты», о которых говорил Андрей Куприянов, подразумевали, что практически не поддающийся прогнозированию взлет цен на недвижимость можно сравнить с надувающимся пузырем, который рано или поздно должен лопнуть, в связи с чем, кстати, незамедлительно была затронута тема кризиса. Эпитет же «инвестиционный», употребляемый в словосочетании с «пузырем», означает в нашем случае, что цены, устанавливаемые на жилье, взвинчиваются благодаря людям, которые покупают недвижимость как средство вложения денег и автоматически называются инвесторами.

Впрочем, видимо, необходимости в вынесении дефиниции «пузырю» действительно не было, поскольку все аналитики во время обсуждения сошлись на том, что его просто нет. По словам вице-президента Российской гильдии риелторов (РГР) Константина Апрелева, «инвестиционного пузыря» нет, потому что 70% жилья покупается не для приумножения денег, а для их сохранения и только 30%, – со спекулятивными целями. Начальник отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрий Кочетков добавил к этому, что, по его мнению, среди покупателей квартир в настоящее время огромный слой составляют те, кто «просто улучшает свое жилищное положение», отнюдь не стремясь к извлечению прибыли из своих приобретений. Юрий Кочетков считает, что из ста приобретателей квартир в лучшем случае один-два действительно являются инвесторами, однако – не больше. «Определить инвестора очень сложно. Чтобы понять, инвестор человек или нет, нужно проследить, когда он квартиру купил и когда продал. Однако сейчас нет смысла продавать товар, постоянно растущий в цене. Многие просто стремятся уберечь деньги от инфляции. Если человек вложил их в товар, который дорожает на 30–40% ежегодно, ему нет смысла менять точку инвестирования. Это понятно. Отследить инвестора как такового таким образом очень сложно, и, следовательно, невозможно говорить об инвестиционном пузыре», – сказал сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

С подобной категоричностью аналитики восприняли и вопрос о том, лопнет ли «пузырь» – будет ли кризис, иными словами. По мнению экспертов, никаких резких падений на рынке жилья быть не может. Если снижение и будет, то очень плавное, считает Константин Апрелев. По его словам, «недвижимость – это не ценные бумаги, это то, что обладает доходностью – минимум 6% годовых». Именно поэтому никаких резких изменений не произойдет. «Возможны нормальные рыночные колебания и циклы», но не кризис, считает директор Аналитического центра компании «МИЭЛЬ» Геннадий Стерник. По его мнению, московские и подмосковные цены на жилье растут еще и из-за ипотеки: «В регионах она является благом, потому что там цены растут не так быстро, как в столице. Кроме того, там при помощи ипотеки квартиры могут купить себе не самые состоятельные люди. В Москве же ипотека – это однозначный вред, она буквально толкает цены вверх. А у нормальных людей доходы так быстро не растут, как в Москве растут цены. Происходит отрезание людей от доступного жилья». С утверждением о пользе ипотеки для регионов оказался совершенно не согласен Юрий Кочетков. «Ипотека для регионов – это десятое колесо в телеге. Там она не работает. А вообще мое отношение к ипотеке, как к наркотику: один раз укололся, двадцать лет лечишься», – сказал он.

Отдельным вопросом на круглом столе стала проблема монополизации рынка. Аналитики считают, что никакого сговора между игроками не существует, а цены растут по объективным причинам. Андрей Бекетов попытался объяснить это на примере: «В рекламе стоит цена 1500 долларов за квадратный метр. Откуда она берется? Застройщик платит за площадку 500 долларов за кв.м. Затем он возводит само здание, вкладывая еще как минимум 500 долларов в кв.м. Ну и надо же еще расплатиться за банковский кредит. Вот и получаются 1500 долларов. Если бы все эти полторы тысячи долларов просто падали в карман застройщика, то мы бы, наверное, не здесь проводили круглый стол...» «...А на Канарах или в «Матросской Тишине», – подсказал кто-то из участников. Константин Апрелев считает, что более правомочен разговор о монополизации доступа к земельным участкам, а не о сговоре на рынке или монополизации его в целом. Никакого сговора быть не может, потому что вся информация о ценах внутри компаний держится в секрете. Иначе действовать было бы просто невыгодно.

Между тем, по прогнозам аналитиков, сокращения предложения на рынке жилья ожидать не приходится. Может только увеличиться срок экспозиции объектов на рынке. В конечном итоге это скорее всего приведет к постепенной стабилизации цен, объемы же предложения вряд ли сократятся. Кроме того, по словам аналитиков, в апреле объем предложения традиционно резко увеличивается, так же как снижается обычно в августе.

Таким образом, по мнению аналитиков, ни предложение, ни спрос в ближайшее время снижаться не будут. А значит, по-прежнему будут расти цены. Из шести присутствовавших на встрече аналитиков только один предсказал снижение цен к январю 2005 года. Максимальную цену за квадратный метр жилья ожидает Андрей Бекетов – 2400 долларов (при условии, что 1 доллар к концу года будет стоить 29 рублей). Минимальную – сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Андрей Сапожников – 1400 долларов. Прогнозы остальных колебались от 2100 до 2200 долларов. Напомним, что на сегодня средняя цена на жилье в Москве составляет 1800 долл. за кв. метр.

Аналитики попытались успокоить присутствовавших и говорили о том, что по идее все идет по плану. Как сказал Геннадий Стерник, рынок развивается циклически, сейчас он растет вверх, однако чуть позже он добавил: «Дымом пахнет, пахнет дымом. Вроде бы все прекрасно, но вдруг выползают змеи, как перед землетрясением».