Обитатели «Москва-Сити» столкнутся с серьезными проблемами

Ежегодный прирост предложения на рынке офисных помещений в Москве (тыс. кв. м).
Источник «Penny Lane Realty»

Столица обрастает офисными зданиями и бизнес-центрами и с каждым годом приобретает все более деловой вид. В том, что рынок строительства офисных зданий будет развиваться и дальше, сомнений ни у кого нет, однако, как отмечают специалисты одного из инвестиционных фондов недвижимости, необходимо внимательно следить за тем, успевает ли этот рынок потребить появляющийся продукт. «Дело в том, что если начнется застой, недвижимость станет невостребованной», – говорят аналитики. В этом случае инвесторы не смогут сдать коммерческие площади в аренду, может начаться паника, коммерсанты будут пробовать всеми силами избавляться от недвижимости, которая в свою очередь будет никому не нужна. В итоге получается замкнутый круг, избежать которого можно только одним способом – стараться двигаться теми темпами, которыми растет спрос и не превышать его.

Между тем, по последним данным, наблюдаемый в настоящее время рост количества офисных площадей не в полной мере подкреплен увеличением спроса на них. Соотношение спроса и предложения на рынке офисной недвижимости приближается к паритетному, считают эксперты компании «Penny Lane Realty». По их прогнозам, в перспективе это обязательно приведет к снижению арендных ставок. Вначале, скорее всего уже в этом году, просто прекратится рост ставок. Как считают эксперты, незначительным подорожанием (максимум 5%) смогут похвастаться только наиболее востребованные объекты. В течение же ближайших двух-трех лет, когда строительство огромного количества офисных центров закончится и они будут готовы к эксплуатации, ставки аренды могут снизиться в среднем на 20%.

Ежегодно объем строительства офисной недвижимости в Москве практически удваивается. В 2002 году он составил около 200 тыс. кв. м. В 2003-м – было сдано уже 397 000 кв. м. В течение текущего года на рынок будет выведено более 750 тыс. кв. м офисных площадей международного уровня, ожидают специалисты «Penny Lane Realty». В одном только нашумевшем комплексе «Москва-Сити» к 2007 году запланирована сдача около 1 400 000 кв. м площадей. Помимо «Сити» в столице будет возведено множество других, довольно масштабных объектов, которые будут расположены преимущественно в районе третьего транспортного кольца, а также на территориях, освобождающихся в результате вывода с территории города промышленных предприятий. Эксперты «Penny Lane» считают, что сегодня нехватки офисов практически нет. В связи с этим, а также с тем, что рынок офисной недвижимости постепенно становится все более конкурентным, повышения цен ожидать не приходится.

Кстати, снижение цен в будущем может коснуться и строящегося делового района «Москва-Сити». Дело в том, что концентрация на относительно небольшой площадке столь значительного количества офисных, торговых и жилых помещений чревата тем, что будущие обитатели «Сити» столкнутся с серьезными транспортными и инфраструктурными проблемами, считают эксперты.

Впрочем, надо учитывать, что при общей тенденции рынка к насыщению, а цен к стабилизации, каждый сегмент рынка имеет свои особенности. Многие бизнес-центры класса А уже в прошлом году столкнулись со сложностями в поиске арендаторов. В то же время дефицит на отдельно стоящие особняки ощущается довольно остро и вряд ли будет преодолен. Как и раньше, не хватает офисных помещений небольшой площади – 100–150 кв. м. Это связано с нежеланием собственников иметь дело с большим количеством мелких арендаторов. Некоторое превышение спроса над предложением наблюдается и в такой нише, как добротные, соответствующие международным стандартам помещения класса В по приемлемым ценам.

Ставки аренды по классам помещений, по данным компании Colliers International, в 2003 году изменялись так: стоимость аренды офисов класса А выросла на 3,5%, а ставки на помещения класса В снизились на 2%.