Пузырь недвижимости

Американцы гордятся тем, что они – нация домовладельцев. Вот только практически все эти частные дома куплены в кредит и находятся в залоге у банков.
Фото Reuters

Российский рынок недвижимости растет небывалыми темпами. Как уже неоднократно писала «НГ», за прошлый год в Москве объем сданных площадей вырос на 40%. В этом году прогнозируются почти аналогичные цифры. Спрос на жилье приобретает ажиотажный характер – скупается все на этапе котлована. Масла в огонь цен на квартиры подливают и правительственные новации, прежде всего развитие ипотеки. Как уверены эксперты, оно еще больше подхлестнет рост цен.

Наблюдатели обращают внимание на поразительную схожесть ситуации с США конца 70-х – начала 80-х или Японией начала 90-х годов. Тогда кризис переоценки недвижимости и неплатежи по ипотечным кредитам стали стартовым механизмом для кризиса банковской системы, а в конечном итоге и всей экономики в целом. И если в США кризис смог сдержать так называемый «парадокс бережливости» (рост сбережений приводит к сокращению национального дохода и национального продукта и потом к сокращению самих сбережений), то Япония пожинала плоды кризиса в полном объеме.

Самый большой рост цен на недвижимость был отмечен на юге США, в нефтедобывающих районах США. Причина очевидна – высокие цены на нефть. Падение же стоимости черного золота с 34 до 10 долл./баррель привело к кризису нефтяной отрасли. Недвижимость, которая в американских условиях традиционно является залогом для ссуд, резко обесценилась. 31% всех экономических потерь пришлось на долю Техаса, и не последнюю роль в этом сыграло резкое падение цен на недвижимость. Для ликвидации последствий государство было вынуждено потратить порядка 10,8 млрд. долл., т.е. весь фонд федеральной корпорации по страхованию банковских вкладов и кредитов (FSLIC). А в последующие годы на восстановление экономики ушло еще 300 млрд. долл. Помочь США выйти из кризиса невольно смогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годом в недвижимость США около 75 млрд. долл.

Но этот факт послужил катализатором кризиса в самой Японии. С начала 90-х годов экономика США пошла на спад. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате банковского кризиса цены на японскую недвижимость упали почти на 50% за относительно короткий период времени. Лишь к началу 1999 года японская экономика начала оправляться от экономического кризиса. В случае Японии дело не ограничилось только банковским сектором, правительство предприняло шаги по улучшению всей экономической ситуации в стране. После предпринятых правительством Японии мер кардинального характера – вплоть до снижения учетной ставки до самой низкой за всю историю отметки 0,15% годовых – стали заметны первые признаки того, что самое худшее позади. Японский кризис, несомненно, оказался для страны более дорогостоящим, чем аналогичный кризис в США.

Параллели американской и российской ситуации налицо. Высокие мировые цены на нефть и вызванное этим оживление экономики увеличивают объем средств, направляемых на приобретение недвижимости. А поскольку предложение определяется спросом, то стоит спросу застопориться хотя бы ненадолго – последствия могут быть весьма серьезными как для рынка недвижимости, так и для всех других отраслей, с этим рынком связанных. Причем России в отличие от США внешний мир – например, Япония – вряд ли поможет.