Жилье не для жизни

Динамика средней цены квадратного метра в Москве, долл.
Источник irn.ru

Общий процесс падения доллара и резкие колебания курса, которые наблюдались с весны 2003 года, привели к тому, что с 1 февраля Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) решил перейти на рублевые цены при расчете стоимости жилья. Теперь старые цены будут пересмотрены по курсу 30 рублей за доллар. Из такого же расчета будет формироваться и график ежемесячного повышения цен. По словам начальника Управления реализации жилищной программы департамента Григория Пирумова: «У покупателя отныне будет актуальная информация о ценах на недвижимость, не подверженная негативному влиянию неустойчивости валютного рынка».

Как сообщил «НГ» руководитель группы маркетинга ДИПС Андрей Куприянов, решение о переходе на рублевый эквивалент было принято для того, чтобы минимизировать потери департамента, вызванные снижением курса американской валюты: «Это всего лишь техническая мера, здесь не стоит усматривать PR-ход или что-либо подобное».

Впрочем, по прогнозам независмых экспертов, меры, принятые ДИПСом, не спасут рынок недвижимости от дальнейшего роста цен. Более того, на рубли перейдут далеко не все. Как говорят сами участники рынка, похожая ситуация была в прошлом году, когда появились разговоры о переходе на евро. Однако цены эти разговоры – и даже действия отдельных участников рынка – не остановили. Впрочем, официальные дилеры ДИПСа действительно будут вынуждены рассчитывать стоимость жилья по этим проектам в рублях, однако свои объемы будут номинироваться по-прежнему в долларах. И проблема с ценами при помощи перехода на рубли решена не будет, 1,5–2% роста в месяц сохранятся обязательно, уверены риэлторы.

Только в январе цена квадратного метра в столице выросла на 3,3% – хотя, конечно, после серьезного ноябрьско-декабрьского периода, за который цена квадратного метра выросла больше чем на 9%, эта цифра не кажется столь уж и значительной. Но, по мнению аналитиков сайта irn.ru, даже такой темп роста стоимости жилья является для рынка недвижимости достаточно высоким. Самое же главное, что никаких предпосылок к тому, что жилье дорожать перестанет, нет.

«Знаковым» событием минувшего января аналитики irn.ru называют «взятие» средней ценой квадратного метра психологически значимой и для покупателя и для продавца планки в 1,5 тысячи долларов. Еще никогда цена квадратного метра в столице не была такой высокой. Более того, есть основания считать, что и это далеко не предел. По оценкам специалистов, в самое ближайшее время цены на жилье в Москве могут возрасти на 20–25%. По их прогнозам, это случится, если население окончательно разочаруется в долларе и начнет искать более надежные способы сбережения своих средств.

Некоторые эксперты высказывают мнение, что подорожание квартир продолжится минимум до лета 2004 года. Впрочем, и этот прогноз чересчур оптимистичен. Как говорит Андрей Куприянов, раньше в отпускной сезон действительно наблюдалась традиционная стабилизация цен, теперь же из-за мощного спроса их рост продолжается круглый год. Так что об остановке подорожания летом говорить пока рано.

Для удовлетворения растущего спроса Москва вынуждена постоянно наращивать темпы жилищного строительства. По-видимому, в наступившем году сохранится прошлогодняя тенденция продаж квартир на стадии котлована – на раннем этапе строительства раскупаются от 60 до 100% квартир. Масштабы спроса таковы, что некоторые эксперты предрекают в ближайшие годы истощение в Москве свободных строительных площадок. «Конечно, в нашем распоряжении остаются площади, которые можно использовать после предварительной подготовки – например, территории, застроенные пятиэтажками, подлежащими сносу, и т.п. Однако надо понимать, что дополнительная работа по их очистке потребует от инвесторов новых затрат, что скажется на окончательной цене», – говорит Андрей Куприянов.

На повышение цен играет и то, что, по оценкам, более 40% строящегося жилого фонда выпадает из рыночного оборота, поступая в распоряжение муниципальных властей, которые используют его в своих различных социальных программах. Так, в 2003 году из 4,5 млн. квадратных метров жилья, построенного в Москве, 1,08 млн. метров были использованы для переселения жителей из сносимых ветхих домов. Еще около 0,4 млн. метров были предоставлены очередникам, а 0,26 млн. метров были реализованы в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье». «Вымывание» с рынка именно дешевого жилья приведет в ближайшие месяцы к очередному всплеску цен на все типы квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках. Наиболее заметно вырастут цены на жилье, стоимость которого колеблется в рамках 1000–1300 долларов за метр.

Как бы то ни было, покупатели недвижимости в столице не боятся высоких цен. Даже наоборот: чем выше становится цена, тем привлекательнее становится жилплощадь. Основная причина такого на первый взгляд абсурдного положения вещей заключается в желании приумножить сбережения за счет их вложения в недвижимость. По некоторым оценкам, для этого предназначено до 90% купленного в прошлом году жилья. Между тем несколько сотен тысяч семей стоят в очереди на получение квартиры в столице и давно потеряли надежду эту очередь «отстоять».