"Квартирного" дефолта не будет

В столице - бум рынка недвижимости. Покупателям предлагаются квартиры на любой вкус и кошелек, от сравнительно недорогих панельных домов до самых современных монолитов и кирпичных зданий. Причем дома, как правило, раскупаются еще на стадии строительства, настолько велик спрос. В то же время некоторые аналитики высказывают предположение, что цены неизбежно упадут, спровоцировав квартирный дефолт. Застройщики относятся к таким прогнозам весьма скептично.

Генеральный директор одной из ведущих строительных компаний, "Жилстройиндустрии", Сергей Канаев называет такие прогнозы теоретическими рассуждениями. "На практике у нас не так много больших площадок под строительство. А спрос на жилье постоянно растет. Обвала цен, лишь потому что жилье вдруг перестанут покупать, просто не может быть. К нам в офис каждый день обращаются по 500 человек, из них 25 - квартиры покупают. Остальные - ожидают, выбирают, думают. Сейчас для Москвы 1000 долларов за квадратный метр в панельном доме - это уже недорого. Любопытно, что цены растут и в других российских городах, в которых активная застройка началась не так давно. Ситуация там повторяет ту, что была в Москве три года назад", - говорит Сергей Канаев.

В этом году рост цен на рынке нового жилья составил 17%, по малогабаритным квартирам в некоторых районах достиг 20%. По мнению Сергея Канаева, в следующем году тенденция к росту сохранится. Однако и застройщики, и аналитики понимают, что цены уже довольно высоки. За год они догнали инфляцию. Поэтому в дальнейшем увеличение будет не таким значительным, в среднем - процентов на 12.

"Нормальной ценой квадратного метра в панельном доме в районе точечной застройки без каких-либо дефектов в плане месторасположения в будущем году я считаю 1150-1200 долларов. В таких условиях снижения спроса не предвидится. И даже если представить, что деньги у людей вдруг закончились, они всегда могут прибегнуть к ипотеке".

Сергей Канаев также оптимистично оценил перспективы ипотеки. Группа Компаний ПИК, в которую входят "Жилстройиндустрия", "Первая Ипотечная Компания", а также ОПТ-Банк, давно работает на рынке ипотечного кредитования. В день банк выдает один-два ипотечных кредита, утверждает руководитель "Жилстройиндустрии": "Подобной картины не было даже год назад. А в 1998 году, когда мы только пришли на этот рынок, ипотеку вообще никто не брал. Мы перепробовали все: были участниками пилотного проекта правительства Москвы, использовали во время дефолта квазиипотечные схемы, даже в ущерб себе объявляли ставку в 10% годовых, хотя это и нерыночный метод. Зато сейчас интерес просто огромен. Люди поверили в ипотеку, она стала для них более понятной".

Примечательно, что государство тоже не оставило ипотеку без внимания. Деятельность не так давно заработавшего Московского ипотечного агентства направлена на выкуп закладных у коммерческих банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Впрочем, средств на покупку закладных могло быть и больше, считают риелторы. Ведь в связке с недвижимостью закладные являются первоклассным обеспечением. Например, на этом рынке можно работать с пенсионными средствами.

Происходят изменения и в потребительских предпочтениях. Сегодня люди выбирают прежде всего месторасположение дома. Происходит это потому, что все новостройки являются точечными объектами. "Покупают прежде всего дома в правильном, хорошем месте. Те, что не имеют дефектов по месту расположения, то есть окна не выходят ни на железную дорогу, ни на шоссе. Второй момент - серия дома. Она не должна быть морально устаревшей. Новыми считаются дома серии П-44Т "Домостроительного комбината #1", дом серии "Парус" - нашего ДСК-2. Строительное управление-155 выпускает свою И-155 - тоже неплохой вариант, - считает глава "Жилстройиндустрии", - На протяжении более 20 лет ДСК-2 строил серию КОПЭ. Это - великолепный дом с хорошими потребительскими качествами. Он позволяет сформировать широкую номенклатуру квартир. 1-2-комнатная квартира - это всегда дефицит. Поэтому серию КОПЭ до сих пор активно заказывает город, она пользуется спросом со стороны муниципального заказа. Однако на момент прихода Группы Компаний ПИК на комбинат она стала устаревать. Поэтому мы в спешном порядке разработали модернизированную серию "Парус", которая, по сути, появилась на основе КОПЭ. Там появились эркеры, панорамное остекление, просторные и более фешенебельные входные группы. Внешне получился абсолютно новый дом. Кое-где мы все еще продолжаем строить КОПЭ, но постепенно эта серия будет вытесняться".

Группа Компаний ПИК находится в нише индустриального домостроения, поэтому в общем объеме строительства доля домов по индивидуальным проектам не так значительна - около 20%. В то же время в структуре компании есть служба генподрядчика, которая делает индивидуальные проекты. В качестве примера можно привести буквально на днях открывшийся для заселения дом на улице Ферсмана. При его строительстве применено много современных технологий, причем все оборудование изготовлено в Москве. Например, вентилируемые алюминиевые фасады. Раньше такие заказывали за границей, а теперь необходимая производственная линия установлена на ДСК-2. Благодаря тому что алюминиевые листы окрашены порошковым покрытием, такие дома десятка два лет не требуют косметического ремонта фасада. К тому же они очень теплостойкие.

Как и любой другой застройщик, "Жилстройиндустрия" заинтересована в сокращении издержек и снижении себестоимости. Тем более что это и в интересах потребителей. "Серия "Парус", скажем, лучше КОПЭ по своим потребительским качествам, а продается почти за те же деньги. Это произошло благодаря улучшению структуры управления, работе над снижением издержек. Мы просто навели порядок на предприятии", - объясняет Сергей Канаев.