О займах остается лишь мечтать

По расчетам Госстроя к 2007 году благодаря ипотеке в стране будет вводиться дополнительно около 15 млн. квадратных метров жилья в год. Иными словами, через пять лет почти миллион человек - с учетом членов семей - приобретут квартиры, внеся первоначально лишь 15% ее стоимости. С учетом продолжительности ипотечного кредита уже при нашей жизни можно будет наблюдать ситуацию, когда каждый десятый россиянин попадет "в кабалу" и будет выплачивать проценты по ипотечному кредиту.

Средняя стоимость квадратного метра в России, по данным Госстроя, составляет 10 тысяч рублей (в панельных домах этот показатель ниже - около 8 тысяч рублей, зато в кирпичных и построенных по индивидуальному проекту выше - 15-17 тысяч рублей за метр). Соответственно 15 млн. квадратных метров стоят 150 млрд. рублей или приблизительно 5 млрд. долл. Когда ипотека в России выйдет на проектную мощность, граждане страны окажутся должны по закладным около 50 млрд. долл. - сумма вполне сопоставимая с государственным долгом или бюджетом.

Считается, что большинство этих кредитов будет выдано через систему Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) - специально созданной государственной корпорации, модель функционирования которой, не мудрствуя лукаво, наши чиновники списали у американцев. В общих чертах схема ее работы выглядит следующим образом: АИЖК рефинансирует (то есть выкупает) кредит у банка, затем, собрав достаточный пул таких закладных, выпускает под залог этого пула свои собственные облигации, которые, как правило, приобретают пенсионные фонды. В принципе схема рассчитана на бесконечно большое количество самовоспроизведений и позволяет выдавать сколь угодно много кредитов: банки рефинансируются АИЖК, а само АИЖК - пенсионными деньгами, то есть средствами, которые сами заемщики откладывают на старость. То есть рубеж в 50 млрд. долл. вполне достижим.

Впрочем, пока - за первые пять месяцев - агентство рефинансировало 212 кредитов на общую сумму в 88 млн. рублей, что в 17 тысяч раз меньше, чем 50 млрд. долл. Генеральный директор агентства Александр Семеняка сетует на то, что гражданам кредит кажется слишком дорогим - ставка, по которой АИЖК выкупает его у банков, составляет 15% годовых в рублях. С другой стороны, в начале 80-х ставки по ипотечным кредитам в Канаде составляли до 22% в валюте, и никто не жаловался, брали что дают. На фоне этих данных россияне проявляют редкую "несознательность" - тем более что 15% в рублях за вычетом инфляции в реальном исчислении составляет около 3%.

Однако не исключено, что дело не столько в дороговизне этого кредита, сколько в самом агентстве. Дело в том, что АИЖК пока практически не работает на самых емких рынках недвижимости - в Москве и Санкт-Петербурге. Скажем, петербургский филиал до июньских праздников вообще был закрыт. В столице ситуация несколько лучше. После длительного противостояния АИЖК удалось договориться с правительством столицы, и московские риелторы начали выдавать клиентам ипотечные кредиты, которые впоследствии будут рефинансироваться АИЖК. На последнем совещании у вице-мэра Валерия Шанцева были согласован график движения первого транша денежных средств и их объем - предполагается, что АИЖК профинансирует ипотечных кредитов на 380 млн. рублей.

Кроме того, АИЖК наконец приступило к заключению договоров с банками. Первым из них, правда, стал Внешторгбанк, до последнего времени не входивший в число лидеров рынка ипотеки. Достаточно сказать, что на начало 2003 года банк выдал всего 120 кредитов на покупку жилья.

Однако после того, как глава банка Андрей Костин между майскими праздниками встретился с президентом страны и пообещал ему обеспечить всех состоятельных граждан страны жильем, в банке началась внутренняя перестройка. Если раньше ипотека рассматривалась как некая сопутствующая услуга, которую предоставляли крупным корпоративным клиентам, то теперь это направление выделено в отдельный бизнес, который после благословения Владимира Путина объявлен приоритетным.

Насколько успешным будет ВТБ на ипотечном поприще, сказать сложно. Заявленные цели - к 2007 году выдать кредитов на 1,5 млрд. долл. - выглядят весьма амбициозными.