Вторая половина

По оценке ведущих агентств недвижимости, всего лишь около 50% сделок по приобретению квартир в столице совершается на условиях внесения всей суммы платежа наличными деньгами. В новостройках, впрочем, эта доля выше - около 65%. Однако в остальных случаях продавец не имеет в наличии достаточной для приобретения квартиры суммы. До необходимых ему 100% стоимости квартиры он добирает либо продавая свою квартиру, либо занимая средства в банке, или же пользуясь субсидиями или сертификатами.

"Абсолютно точно указать долю продаж за живые деньги достаточно сложно, - говорит заместитель директора департамента вторичного рынка недвижимости агентства недвижимости МИАН Сергей Могильниченко. - В последние годы идет смещение в сторону покупки живыми деньгами - становится все меньше операций по расселению и альтернативы. На рынке появляется все больше денег, что логично - кризис закончился и у людей вновь появились средства. И если раньше доля альтернативных схем доходила до 67%, то сегодня я бы оценил ее в 55%".

Покупатели и альтернативные схемы

Продавцы в принципе достаточно терпимо относятся к тому, что покупатель вносит платеж не непосредственно живыми деньгами, а с помощью различных схем.

При кредитной схеме расчеты идут со счета покупателя в банке на счет продавца, который получает деньги по факту регистрации квартиры в собственность. По сути, это обыкновенная купля-продажа, мало чем отличающаяся от стандартной схемы, когда продавец забирает наличные по факту регистрации. В 100% случаев все проходит хорошо - ни у покупателей, ни у продавцов, ни у риелторов не возникает никаких сложностей. Но после банковского кризиса 1998 года некоторое сомнение в надежности банков у граждан осталось. Часть людей считают, что наличие в схеме расчетов третьего участника - банка - увеличивает их риски.

Что до разного рода государственных дотаций, то агентствам недвижимости проще работать с субсидиями правительства Москвы. Как правило, в таком случае продавец является клиентом того же агентства, что и покупатель. Соответственно он получает гарантии агентства - организации достаточно солидной, чтобы получить аккредитацию при правительстве Москвы. Оно обязуется полностью рассчитаться с продавцом по факту регистрации сделки. Для агентства эта сделка безрисковая, поскольку по факту подбора площади средства - то есть субсидия - зачисляются на его счет.

В случае с военными сертификатами средства зачисляются на счет покупателя в Сбербанке. Это звучит, конечно, красиво, и все вроде бы солидно. Но элемент настороженности, как у продавца, так и у риелторов, есть.

Застройщики рады разным клиентам

Доля альтернативных схем на первичном рынке по различным причинам ниже, чем на вторичном. Однако, несмотря на то что всего около трети покупателей квартир в новостройках приобретают их не за живые деньги, застройщики отнюдь не пренебрегают этой категорией покупателей. Строительные компании и агентства даже разработали собственные схемы привлечения покупателей, которые не в состоянии оплатить 100% стоимости квартиры сразу и живыми деньгами.

Достаточно сказать, что такая услуга, как зачет стоимости квартиры, появилась именно на первичном рынке. Кроме того, сегодня большинство застройщиков, даже не прибегая к услугам банков, предлагают своим клиентам рассрочку сроком на полгода или до момента сдачи дома госкомиссии.

Причем речь идет не только о массовом жилье - домах панельных серий, расположенных в спальных районах или ближнем Подмосковье. Скажем, в компании "ДОН-Строй" существует несколько схем покупки квартир, отличных от стандартной, - то есть внесения 100% стоимости квартиры сразу. Одна из самых популярных - приобретение квартир в рассрочку. По словам главы пресс-службы компании Миланы Зотовой, "ДОН-Строй" предоставляет такие условия, поскольку многие покупатели вынимают средства из действующих бизнесов, что требует определенных усилий и занимает много времени.

"Стандартной схемы нет, каждый раз она согласуется индивидуально, - говорит Милана Зотова. - Процентная ставка зависит от размера первоначального взноса - она тем ниже, чем выше первый платеж. Кстати, чем выше взнос, уплачиваемый непосредственно при покупке квартиры, тем больше может оказаться и скидка. В основном рассрочка предоставляется от полугода до года, однако возможны и другие варианты".

Ипотека пока далеко не массовая услуга

Схемы с привлечением банковских кредитов действительно потенциально очень популярны. Но многое упирается в подтверждение доходов заемщика. Банки требуют от потенциального клиента подтверждения "белых доходов". Причем строго в форме документа, подтверждающего уплату налога с заявленной суммы дохода. Само это требование отсекает многих желающих взять кредит в банке.

Кроме того, банки не очень охотно кредитуют приобретение квартир с зарегистрированными в них людьми. Стандартная схема покупки таких квартир предусматривает снятие продавцов с адреса регистрации уже после получения ими денег. Для банков это - дополнительные риски.

Впрочем, при желании покупатель всегда может найти юридически свободную квартиру. Правда, стоить она будет чуть дороже.