Столица в поисках гармонии

Элитное жилье - в первую очередь Остоженка

По оценкам агентства интегрированного маркетинга "Медиа-Шторм", сегодня в Москве спрос на элитное жилье превышает предложение на 25%. Самыми перспективными районами для вложения денег сейчас является зона, называемая "Золотой милей", где возводит жилье, например, "Дон-строй". Это Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды. Здесь осталось очень мало земли для застройки, поэтому цены на жилье будут постоянно расти. Привлекательно и Замоскворечье. В любом случае обязательным условием является эксклюзивный архитектурный проект, продуманность стиля, планировок.

Жилье в верхнем ценовом диапазоне можно условно разделить на два класса. Во-первых, это так называемые города-дома - большие жилые комплексы (более 400 квартир). На территории находится все необходимое для проживания независимо от остального города. Владелец квартиры может получить все виды услуг, не выходя из дома.

Существует противоположная концепция, считающая экономически нецелесообразным сосредотачивать в доме все виды услуг, которые только могут понадобиться. Суть ее в том, что изначально в проект дома закладывается необходимый минимум, например, обязательная охрана, паркинг, системы очистки воды, собственный страхующий бойлер (на случай летнего отключения горячей воды), импортные лифты. В таких домах обязательно небольшое количество квартир, дом должен быть расположен в действительно престижном месте в центре Москвы. По мнению большинства экспертов, именно такие дома могут называться действительно элитными.

Бизнес-класс - Юго-Запад, Север, Пресня и "четыре вокзала"

Дома бизнес-класса в центре столицы уже не строятся. В этом сегменте прежде всего популярен запад. В 2003 году здесь сдаются комплексы "Крылатские огни", "Крылатская панорама", "Эдельвейс", "Изумрудный город", "Западные ворота столицы". Покупатели квартир в этом районе понимают, что многие районы округа ни в чем не уступают центральным. Из районов Дорогомилово, Кутузовский проспект, Мосфильмовского и Филевского парка при отсутствии пробок до Кремля можно доехать за 10 минут. Если же ранжировать популярность районов округа по убывающей, то получим следующую иерархию: лидерами являются районы Дорогомилово и Кутузовский, на втором месте - Мосфильмовский, Кунцево, Филевский парк, а на третьем - Крылатское и Фили-Давыдково.

Перспективным районом, по оценке аналитиков, выглядят окрестности сооружаемого на Красной Пресне комплекса "Москва-Сити". Еще один район, обладающий большим потенциалом, расположен в окрестностях станций метро "Комсомольская" и "Курская". Сейчас эти земли, находящиеся в непосредственной близости от вокзалов и промышленных зон, не представляют особого интереса для застройщиков и являются самыми дешевыми в ЦАО. Однако, если будет принято решение о выводе промышленных зданий из этого района, его престижность сразу вырастет.

По мнению специалистов из "Медиа-Шторм", популярностью пользуется и Северный округ (САО) столицы. Самые престижные районы САО - Сокол, Аэропорт, Беговой, Войковский и Тимирязевский.

Строителей домов бизнес-класса, как правило, не интересует юго-восток. Здесь расположены и Капотнинский нефтеперерабатывающий комбинат, и Люблинский сталелитейный завод. В воздухе повышенное содержание окиси углерода, серы и разнообразных токсичных соединений. Москва-река заражена нефтепродуктами, кислотами и щелочами. Промзоны занимают треть территории юга и юго-востока, а зеленые насаждения - всего 10%.

Юго-западный округ (ЮЗАО) выглядит намного перспективнее. Здесь расположены Битцевский, Тропаревский и Воронцовский парки, а роза ветров в Москве такова, что ветры хорошо "вентилируют" практически всю территорию округа. Наконец, достаточно популярны и самые отдаленные районы округа - Северное и Южное Бутово.

Активно идет застройка по индивидуальным проектам и на северо-западе. Особой популярностью пользуется район Хорошево-Мневники, рядом с которым находится Серебряный Бор и Москва-река. Прогнозируется, что с завершением реконструкции района Карамышевской набережной цены на недвижимость здесь вырастут значительно.

Типовое жилье перемещается в Подмосковье

Недорогие квартиры в типовых панельных домах традиционно дефицитны на рынке недвижимости. Здесь решающую роль играет цена квартиры.

Москва испытывает острый недостаток свободных земель под застройку. Среди оставшихся - небольшие площади в Марьинском парке, Куркино, Южном Бутове. Наконец, еще есть Ходынка, Молжаниново, Кожухово, Зябликово и Новоподрезково.

В этой ситуации естественно происходит смещение интересов покупателей и застройщиков к Московской области. И цены на жилье здесь стали быстро увеличиваться. Специалисты агентства "Медиа-Шторм" связывают рост цен на подмосковную недвижимость с тем, что увеличение цен на квартиры в столице ведет к сокращению сегментов недорогого жилья, а это повышает спрос на областную недвижимость. По данным исследования агентства "Медиа-Шторм", москвичи, переезжающие в Подмосковье, составляют 32,1% покупающих квартиры.

Чаще всего мотивом покупки жилья в Подмосковье является улучшение жилищных условий (49,1%) и переезд ближе к Москве (17%). Ведущим фактором, влияющим на решение о покупке квартиры, является цена (64,2% опрошенных); экология же важна только для 26,4%.

Судя по данным аналитиков, основными факторами, определяющими престижность района в Москве, являются близость к центру и хорошая экология. Покупателям нравятся малонаселенные районы. Понижают престижность района однотипные многоэтажки. А вот парки, скверы, пруды - повышают. Еще один фактор, являющийся показателем хорошей репутации района, - низкий уровень преступности.