Эволюция столичного рынка элитного жилья

Рынок дорогого жилья в столице полон парадоксов. Несмотря на то что спрос значительно превосходит предложение, покупательские представления о том, что является элитным жильем, изменяются от года к году, определяя успех или неудачу тех или иных проектов.

"На возведение элитного жилья требуется гораздо большее количество энергии, мозгов, времени и денег по сравнению с обычными дешевыми панельными домами, - утверждает президент компании "Баркли" Леонид Казинец. - Квартиры в таких домах дорого продаются, но они и дорого достаются. Скажем, в центре становится все меньше и меньше участков, а на окраинах, за пределами МКАД, в Подмосковье дефицита земель пока не наблюдается. Возведение элитного жилья, пожалуй, даже менее рентабельно, чем строительство больших, дешевых комплексов".

В некотором роде можно говорить о том, что сегодняшние элитные жилые комплексы пришли на смену расселенным коммуналкам. "В 1995-1996 годах бывшие коммуналки в переулках Арбата или в районе Тверской были для многих верхом совершенства, - вспоминает Владимир Говорин, консультант по недвижимости агентства "Кирсанова риэлти". - Переломным стал 1997 год, когда стали появляться новые элитные дома. Начиная с этого момента спрос на расселенное жилье стал постепенно снижаться".

Причины вполне понятны - в старых домах плохо с коммуникациями, как правило, не решена проблема соседей, а контингент там может быть "тот еще". Плюс к тому с точки зрения как функциональности, так и обеспечения безопасности жильцов новые дома явно выигрывают.

Спрос на жилье старой постройки сохраняется главным образом за счет того, что бывшие коммуналки сегодня продаются по цене около 2 тыс. долл. за квадратный метр. Новое жилье в центре Москвы за такие деньги купить уже невозможно.

Несколько лет назад для большинства покупателей было крайне важно наличие развитой инфраструктуры в доме - бассейна, тренажерного зала, клубной комнаты. В последнее время у агентств недвижимости увеличилось число клиентов, для которых это не является основным фактором при принятии решения о приобретении квартиры, поскольку такие покупатели предпочитают членские карты фитнес-клубов.

Затем наступила высокотехнологичная эпоха - на рынке появилась масса домов, архитектура которых была решена в ультрасовременном стиле. Застройщики увлеклись хай-теком, и на рынке возник дефицит домов с классической архитектурой. Многие клиенты агентств недвижимости предпочитают обставлять квартиру в классическом стиле и желают, чтобы между внешним видом дома и внутренним убранством квартиры не было диссонанса.

"Требования к инфраструктуре дома, на наш взгляд, существенно меняются в зависимости от его размера, а также от социально-профессионального состава будущих жильцов, - отмечает главный аналитик Российской гильдии риэлторов Григорий Стерник. - К примеру, один из лучших домов Москвы "Агаларов-хаус" заселен по большей части людьми публичных профессий - звездами телевидения, искусства, шоу-бизнеса. Отсюда и развитая общественная зона дома. Здесь большое патио с бассейном, созданы все возможности для общения".

"В этом сегменте рынка трудно вести статистику, однако типичными покупателями дорогих квартир являются москвичи, доля приезжих относительно мала, я бы оценил ее в 15-20%, - полагает консультант по недвижимости "Кирсанова Риэлти" Владимир Говорин. - Иностранцы дорогие квартиры в столице практически не покупают".

Судить об успешности проекта можно в том числе и по темпам продажи квартир. В успешном проекте 30-40% квартир продается еще на стадии строительства. Бывают случаи, когда к моменту возведения первого этажа продано уже около 70% квартир. Спрос на квартиры такого уровня огромный, хотя цены сегодня очень высоки. Рынок элитного жилья остается рынком продавца.

Однако, несмотря на огромное превышение спроса над предложением, реализация проектов строительства элитных жилых комплексов, как правило, не обходится без массированной рекламной поддержки. "Реклама элитных домой есть, ее не может не быть, - уверен Владимир Говорин. - Существует конкуренция между застройщиками, каждый объективно хочет, чтобы клиент пришел именно к нему. Иногда элитный дом продается вообще без рекламной поддержки, но такие случаи редки".

Сейчас цены на рынке объективно высоки, но и с учетом этого фактора элитные квартиры находят своего покупателя. Причиной тому, вероятно, служит небывалый приток в страну нефтедолларов. Что будет с рынком после того, как в Россию перестанут поступать сверхдоходы от экспорта сырья, можно представить, обратившись к истории рынка.

"Прогноз по ценам давать очень сложно. Даже в кризис 1998 года цены на элитное жилье в отличие от типового практически не упали: если дешевые квартиры снизились в цене в среднем на 40%, то цена дорогих уменьшилась на 10%, но затем это колебание было отыграно назад, - говорит Владимир Говорин. - Рынок на два-три месяца замер, количество сделок на нем сократилось на порядок, однако о падении цен не было и речи".