Как заработать на недвижимости

Покупка квартиры в еще не построенном доме может оказаться неплохим вложением денег. Доходность этой операции составляет до 30% годовых в валюте, что значительно превышает проценты по банковским вкладам и сопоставимо с размером ставки по кредитам частным лицам. Вероятно, по этой причине значительная, если не большая часть столичных новостроек продается на стадии строительства.

Еще несколько лет назад, вкладывая деньги в приобретение не построенной квартиры, инвестор покупал "кота в мешке". Случалось, что дом сдавался намного позже означенных в договоре сроков или не сдавался вообще. Или построенный дом после сдачи госкомиссии давал усадку - и в результате на его фасаде появлялась трещина шириной в ладонь.

Риски, неизбежно сопутствующие покупке квартиры, судя по всему, теперь не отпугивают москвичей и иногородних покупателей жилья. Доверие горожан к крупным компаниям, стабильно работающим на рынке недвижимости, за последние годы ощутимо выросло. Действительно, среди тех, кто собирается купить квартиру, около 65% готовы рассмотреть вариант вложения денег на этапе строительства - об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного компанией МИАН.

Выгодное вложение денег

Однако и сегодня, приобретая жилье на этапе строительства, покупатель экономит более 30%. Более того, покупка квартиры в новостройке - не только удачное вложение денег, но и способ получения существенной прибыли.

"Квадратные метры дорожают пропорционально росту числа этажей в строящемся доме, - утверждает директор департамента маркетинга МИАН Татьяна Корсакова. - Стоимость квадратного метра от нулевого цикла до окончания монтажа, в зависимости от категории дома и престижности района, сейчас растет на 4-16,5 доллара в месяц".

Возьмем в качестве примера хронологию роста цен на жилье в реальном доме на улице Снежной (район Свиблово). На этапе нулевого цикла, в июне 2000 года, цена квадратного метра в нем составляла 660 долл. В ноябре, когда уже было построено восемь этажей, квадратный метр продавался уже по 800 долл. К моменту возведения 16-го этажа, в мае 2001 года, цена увеличилась незначительно: до 820 долл. Однако сегодня, когда дом уже давно построен и заселен, инвесторы, вложившие в него деньги на этапе строительства, продают квартиры из расчета 1100-1200 долл. за квадратный метр. Прибыль инвестора - 67% за два с половиной года или около 25% годовых.

Не все квартиры одинаково полезны

Аналогичная ситуация складывается и в других районах Москвы - строящаяся квартира дорожает на 10-40% в год. Другое дело, что в этом бизнесе, как на фондовой бирже, - в среднем индекс вырос на 30%, однако один инвестор выиграл 50%, а другой остался в убытке. Сравнение тем более правомерно, поскольку покупателями строящегося жилья давно уже являются не только частные лица. Например, крупные агентства недвижимости инвестируют миллионы долларов в приобретение жилья с целью последующей перепродажи.

Выбирая к покупке конкретную квартиру, следует иметь в виду целый ряд нюансов. Аналитики отмечают, что разница в ценах между районами и типами домов понемногу стирается. Спросом пользуются как относительно близкие к центру Москвы зоны застройки, так и удаленные от центра, но экологически чистые.

В минувшем году быстрее всего росла стоимость дешевых квартир - хитом рынка стали однокомнатные квартиры. В этом году, по мнению аналитиков рынка, спрос сдвигается в сторону многокомнатных квартир. Однако в любом случае относительно дешевое, но качественное жилье, расположенное в районах массовой застройки, вероятно, будет дорожать достаточно быстрыми темпами и в 2003 году.

Немалое значение имеет также и сезонный фактор. Традиционно летом и зимой - в период с конца ноября по февраль - на рынке наблюдается спад спроса: покупатели либо в отпуске, либо заняты подготовкой к встрече Нового года и отдыхом от нее. Спрос на недвижимость в эти периоды падает и цены, как правило, стабильны.

На подъеме рынок находится осенью, когда заканчивается период отпусков, и весной. Рост спроса на жилье в марте-апреле связан с фактором "1 сентября" - покупая квартиру, родители надеются к началу школьного года закончить в ней ремонт. Весной и осенью на рынке растет спрос, а вместе с ним и цены.

Для тех, кто покупает в кредит

Пожалуй, единственная группа покупателей, для которых покупка квартиры на стадии строительства не всегда оказывается приемлемым вариантом, - люди, рассчитывающие купить жилье в кредит. Лишь немногие банки соглашаются кредитовать сделки по приобретению еще строящихся квартир. Дело в том, что по условиям стандартного кредитного договора собственником квартиры до момента погашения кредита является банк-кредитор. Оформить в собственность кого-либо еще не сданную госкомиссии квартиру, понятно, нельзя. Гарантии, предоставляемые застройщиками, в том, что дом будет построен в намеченные сроки, а квартира будет отвечать заложенным в договоре параметрам, - устраивают далеко не все банки.

Впрочем, и из этой ситуации есть выход. Во-первых, большинство предложений по продаже квартир на этапе строительства предусматривают возможность рассрочки платежа. Довольно часто застройщик предоставляет рассрочку и после сдачи дома госкомиссии. Как правило, этого времени хватает для того, чтобы успеть перекредитоваться в банке.

В худшем случае застройщик требует выплаты полной стоимости к моменту приема дома госкомиссией и начала оформления квартир в собственность. Но и при этом есть приемлемый вариант. Банк "Дельта-кредит", например, кредитует и покупателей строящегося жилья. Правда, за выдачу кредита на этапе строительства банк взимает повышенную процентную ставку - 21% годовых. Но примерно столько же заработает инвестор, приобретя квартиру на этапе "котлована", а затем продав ее.