Юрий Алексеев В Москве, кажется, любой, даже самый привередливый бизнесмен может без особых проблем найти себе помещение под офис. "НГ" попробовала оценить объем и качество спроса на офисы в столице.
Прежде всего следует оговориться, что очень многое зависит от того, кем является потенциальный арендатор - российская ли это компания или иностранная, только созданная или уже успешная фирма, решившая расширить офисную площадь. И, естественно, то, какую цену компания готова платить за арендуемое помещение.
Предположим, речь идет об иностранной компании, которая, наблюдая бурное развитие российского рынка, решает открыть свое представительство в Москве. Если компания крупная и стремится поддержать свое реноме, то она, вне всякого сомнения, ориентируется на офисы в престижных бизнес-центрах класса А. Для подбора подходящего помещения эта иностранная фирма обращается, как правило, к профессиональным посредникам, причем международного уровня (то есть, "дочкам" зарубежных компаний). И, как сообщили корреспонденту "НГ" в одной из таких компаний, они занимаются исключительно офисами высших классов.
Российские компании - начинающие или успешно развивающиеся - все-таки большей частью будут обращаться к российским же риэлтерам. Безусловно, крупные московские агентства недвижимости могут оказать помощь арендатору, предложив ему офисы классов А и В. Но в отличие от иностранцев они работают и на сегменте более низкого уровня - офисах класса С. Впрочем, как рассказала "НГ" заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Нина Кузнецова, в минувшем году отмечен рост интереса российских компаний к офисам высших классов. Если до кризиса 1998 года около 90% спроса на офисы классов А и В было представлено западными компаниями, то сегодня соотношение иностранных и российских потенциальных арендаторов составляет примерно 50 на 50. То есть российский бизнес активно развивается и требует представительных площадей, делает вывод Нина Кузнецова.
Риэлтеров можно миновать, обратившись непосредственно к застройщикам. Практически у всех крупных компаний, работающих на этом рынке, есть соответствующие маркетинговые подразделения. А в ряде случаев застройщики передают функции управления зданиями специально созданным управляющим компаниям. Сейчас, как правило, собственники бизнес-центров обращаются к управляющим компаниям уже после завершения строительства офисного здания. Но в ближайшие годы, по прогнозам генерального директора "Управляющей компании Ермак" Татьяны Беловой, все больше застройщиков будет обращаться к компаниям, предоставляющим услуги управления недвижимостью, еще на этапе проектирования здания. И разделение функций застройщика и управляющего выгодно арендаторам, считает Татьяна Белова. Они избавляются от необходимости самостоятельно согласовывать юридические и эксплуатационные вопросы, получая весь комплекс необходимых услуг "в одном окне".
Определяя классность офиса (точнее, необходимую внутреннюю "начинку), следует одновременно выбрать и его месторасположение. Естественно, самые престижные и самые дорогие офисы находятся в центре города. Сюда стремятся многие крупные иностранные и российские компании. Поэтому конкуренция в центре города (а по определению речь идет о классах А и В) особенно жесткая. В ряде случаев, особенно если речь идет о наиболее "пафосном" расположении, арендаторы могут записываться в очередь за многие месяцы. Как свидетельствуют аналитики из Colliers International, "уровень спроса на офисные помещения очень высок. В соответствии с ним рынком поглощается около 350 000 - 370 000 кв. м. в год. А значит, и в 2003 году доля вакантных площадей в зданиях классов А и В будет низкой - 4-7% в зависимости от класса здания".
Менее дороги, но в общем достаточно престижны, районы Замоскворечья и в окрестностях Белорусского вокзала. По количеству арендованных и купленных площадей в 2002 году они занимают почетные второе и третье места. Наконец, по словам Нины Кузнецовой, компании, прежде всего иностранные, сегодня обращают внимание на офисы в районе третьего транспортного кольца. Это связано с тем, что здесь пока есть свободные, достаточно качественные помещения, которые ранее не вызывали особого интереса по соображениям неудобного транспортного сообщения.
