Количество офисов в Москве увеличивается

Бурное строительство пока не может полностью обеспечить российскую столицу первоклассными офисами. А помещения бывших советских институтов и ведомств не подходят крупному и среднему бизнесу.

Рынок офисной недвижимости быстро меняется

Консалтинговая компания GVA Sawyer считает, что рынок стал более профессиональным. Иными словами, значительно выросла квалификация собственников, появились девелоперские и управляющие компании, специалисты, предлагающие заказчикам решения "под ключ".

Арендаторы также стали более профессиональны. Их требовательность к качеству предлагаемых помещений выросла, как возросла и их осведомленность о рынке в целом. Руководство компаний принимает решение не единолично, а с учетом мнения собственных юристов, финансистов и консультантов, знающих толк в данной сфере.

Сам рынок все более сегментируется, появляется все большее (пусть пока и недостаточное) количество помещений международного уровня, или офисов классов А и В. Более того, разнообразие зданий заставляет профессионалов рынка делить их и на подклассы - А1, А2, А3, В1, В2. Хотя различие между соседними подклассами (например, между зданием класса А3 и В1) может быть весьма относительным. Все зависит от сочетания таких факторов, как месторасположение, тип строительства, управление объектом, технические характеристики (система кондиционирования и вентиляции, электроснабжение, сигнализация и т.д.), наличие парковочных мест и т.д. Некоторые особенности классификации офисов А и В сведены в отдельную таблицу. Класс C - это институтское здание советских времен или реконструированное фабричное здание, класс D - здание, требующее полной реконструкции.

В общем объеме предложения, по оценкам GVA Sawyer, офисы класса А составляют немногим более 11%. Наибольшую же долю занимают офисы класса С, находящиеся на окраинах Москвы. Офисы же классов А и B сосредоточены в центре деловой жизни столицы.

Всего же, по оценкам международных консультантов по недвижимости Colliers International, в течение 2002 года было введено в эксплуатацию около 400 000 кв. м новых офисных площадей классов А и В, в том числе около 212 000 кв. м офисных помещений класса А. Эта цифра превышает значение предыдущего года на 30%.

Среди наиболее значительных проектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2002 году, аналитики Colliers International выделяют "Берлинский Дом" (7100 кв. м), здание "Моховая, 7" (14 269 кв. м) и 1-ю очередь "Бизнес-парка Аврора" (12 000 кв. м). По словам Екатерины Кутумовой из Colliers, большинство площадей в этих зданиях было сдано в аренду еще до ввода объектов в эксплуатацию.

Офисы арендуются...

Значительное увеличение объемов нового строительства приостановило дальнейший рост арендных ставок. По данным Colliers, если в 2001 году средний уровень арендных ставок увеличился примерно на 10%, то в 2002 году этот рост составил 2-3%. И в настоящее время запрашиваемая ставка аренды составляет 550-700 долл. за кв. м в год для помещений класса А и 350-500 долл. - для офисов класса В. По сведениям Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), цены на аренду офисов класса С практически приблизились к уровню 1998 года и не превышают 300 долл.

Анализируя ситуацию на рынке аренды офисных помещений, специалисты другой консалтинговой компании, Stiles & Riabokobylko, отмечают, что все более популярными становятся длительные сроки аренды - от 3 до 5 лет.

По их наблюдениям, большинство владельцев зданий классов А и В предлагают арендаторам помещения со стандартной отделкой, либо предоставляют льготы на отделку в пределах 150-250 долл. за кв. м. В зависимости от состояния здания и пожеланий арендаторов стоимость дополнительной отделки может составлять 300-600 долл. за кв. м для помещений в состоянии "shell & core" ("под ключ") и 200-350 долл. за кв. м для помещений со стандартной отделкой.

...и продаются

В Colliers отмечают новую тенденцию на рынке офисной недвижимости Москвы. Это - увеличение количества офисных зданий высокого класса, предлагаемых на продажу. Среди них - "Альфа Арбат Центр" (Класс A - 46 720 кв. м), "Новоданиловский Дом" (Класс В - 15 695 кв. м), "Офисный Центр Бонтон" (Класс A - 7130 кв. м). На сегодняшний день соотношение сделок аренды и покупки (по количеству сделок) составляет около 90%/10%.

Основной спрос на покупку офисной недвижимости, по данным консалтинговой компании Stiles & Riabokobylko, исходит от отечественных и иностранных компаний в финансовом и энергетическом секторах. Также впервые за послекризисный период стал заметен рост интереса институциональных и частных инвесторов к коммерческой недвижимости, результатом чего стали десятки заключенных сделок. Стоимость покупки квадратного метра готовых к въезду офисных помещений осталась на прежнем уровне и варьировалась в зависимости от расположения и качества в пределах 2300-3400 долл. Стоимость строительства и реконструкции оценивается в пределах 1000-1500 долл. за кв. м.

И рост рынка продолжится

Согласно прогнозам Colliers International, в 2003 году будет введено в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей классов А и В. Кроме того, увеличится количество проектов реконструкции бывших производственных площадей в центре города. И для многих инвесторов офисные проекты будут пионерскими, поскольку доходность строительства в Москве останется на достаточно высоком уровне.

Арендные ставки будут расти, но очень медленно - в среднем на 3% на офисы класса А, считают в Colliers. Рост же стоимости офисов класса С будет зависеть от деловой активности малого и среднего бизнеса, но вряд ли превысит 10%, полагают в МИАНе.