Константин Фрумкин Минфин собирается "минимум в 3-5 раз" увеличить сборы от налога на имущество физических лиц. На первый взгляд это звучит пугающе: налоги с населения увеличат пятикратно! Впрочем, за этими цифрами стоят сравнительно небольшие суммы. Даже в Москве владельцы квартир платят за них всего несколько десятков рублей в год, и потому пятикратное повышение налога не станет фатальным для семейного бюджета.
Однако если повнимательнее вчитаться в предложения Минфина, то можно увидеть, что налоги могут вырасти даже не в 5 раз, а гораздо больше. Речь идет о том, чтобы в качестве налогооблагаемой базы использовать рыночную стоимость жилья. Сегодня при расчете налога на имущество физлиц используют стоимость, зафиксированную в бюро технической инвентаризации, а она, как правило, во много раз меньше рыночной.
В Москве с 2003 года размер налога на имущество составит 0,5% стоимости квартиры. Если этот налог взимать с рыночной стоимости, то владелец двухкомнатной квартиры, стоящей 50 тыс. долл., должен заплатить 250 долл. в год - а это в 250 раз больше, чем сегодня. Стоит добавить, что федеральный закон позволяет местным властям повышать ставку налога до 2%.
В августе Минэкономразвития объявляло, что оно хотело бы снизить предельную ставку налога в 20 раз (то есть до 0,1%). Но даже в этом случае при переходе на рыночную стоимость жилья сборы налогов должны возрасти примерно в 13 раз.
Получается, что многие семьи с низким достатком, которые в свое время клюнули на бесплатную приватизацию, теперь окажутся в налоговой ловушке.
К реальным действиям власти планируют перейти только через несколько лет, но одни их намерения уже успели напугать многих. Дело в том, что увеличенный налог должен добавиться к постоянно растущей плате за жилищно-коммунальные услуги. Реформа ЖКХ предполагает не только увеличение коммунальных платежей, но и отмену льгот в этой области. Все это вместе взятое должно привести к тому, что владение жильем будет делом весьма накладным.
Можно предположить, что готовящиеся правительством реформы должны оказать угнетающее воздействие на рынок недвижимости. Предстоящие расходы по содержанию собственного жилья и уплате налогов могут удержать многих людей от покупки квартиры, а это значит, что спрос на рынке жилья уменьшится.
Впрочем, сами специалисты по недвижимости не склонны считать, что новые налоговые решения действительно могут нанести рынку какой-либо ущерб. По мнению ведущего аналитика Российской гильдии риелторов, заместителя генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов Геннадия Стерника, в правительстве и парламенте сегодня работают грамотные люди, которые "не допустят социального скандала". Переход от бэтэишной, балансовой стоимости квартир к рыночной будет вполне справедлив и логичен. Но социальные последствия зависят не от способа расчета налоговой базы, а от ставок налога. Между тем правительство, как считает Геннадий Стерник, скорее всего установит дифференцированную ставку налогообложения в зависимости от диапазона стоимости жилья: "Чтобы Березовский платил больше, а бабушка со своей пенсии ничего не платила". При этом квартиры, чья стоимость будет ниже определенного уровня, налогом облагаться не должны.
Сейчас рассматривается проект, согласно которому не будут брать налог с жилья, цена которого ниже 10 тыс. дол. Если этот параметр будет принят, то большинство жителей России платить налог на имущество вообще не будут. Актуальным он останется только для Москвы и еще нескольких крупных городов. Геннадий Стерник высказал предположение, что было бы разумным установить "цену отсечения" для Москвы - 30 тыс. долл., для городов-миллионников - 15 тыс. долл., а для остальных населенных пунктов - 10 тыс. долл. Причем эта величина может меняться раз в два-три года в зависимости от рыночных реалий.
Если все-таки уплата налога будет тяжела для собственников, то это приведет к тому, что владельцы крупных квартир будут стараться их продавать и на вырученные деньги приобретать жилье меньших размеров. Процесс обмена больших квартир на меньшие идет в России примерно с 1995 года. Причина кроется как в росте коммунальных тарифов, так и в общей бедности населения. Человек, который не знает, на что жить, имеет возможность поменять свое жилье на меньшее - и при этом получить несколько тысяч долларов доплаты. Введение нового налога на имущество может ускорить этот процесс. Несколько вырастет спрос на дешевые квартиры, увеличится предложение дорогих квартир на вторичном рынке, что приведет к некоторой корректировке цен между различными сегментами рынка жилья. Но в целом, как считают эксперты, никаких серьезных последствий для рынка недвижимости от нового принципа исчисления налога не произойдет.
Примерно такого же мнения придерживается президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. По ее словам, сам факт перехода на рыночную оценку жилья еще не означает, что налоговое давление на население возрастет. Вполне возможно, что оно станется прежним, но только более дифференцированным. Манипулируя ставками налога, власти могут возложить основное бремя на богатых. В то же время это не означает, что налог не будет оказывать влияния на рынок недвижимости. Но, по мнению Косаревой, это влияние не будет одинаковым по всей России. Дело в том, что единый налог на имущество (который в перспективе должен объединить существующие сегодня налоги на имущество юридических, физических лиц и земельный налог) может стать важнейшим инструментом управления в руках муниципальных властей. Поскольку федеральный закон скорее всего будет устанавливать только предельную ставку этого налога, муниципалитеты могут снижать величину налога на одних территориях, увеличивать на других и таким образом влиять на территориальное распределение населения и бизнеса, а заодно и определять приоритеты жилищного строительства.
