Не «сдвинется» ли недвижимость?

Итоги президентских выборов в США позволяют предположить, что курс американской администрации не претерпит существенных изменений, а это значит, что остается проблематичным оздоровление платежного баланса страны. Между тем, по итогам 2003/2004 финансового года, закончившегося 30 сентября, дефицит федерального бюджета составил 413 млрд. долл., а отрицательное сальдо торгового баланса за весь 2004 г. может достичь 615 млрд. долл. И даже если последний показатель окажется ниже прогнозируемых значений, оба они станут рекордными для истории США.

Заметим: подобные результаты фиксируются на фоне уверенного роста ВВП (на 3,1% в 2003-м и, по предварительным данным, на 3,7% в 2004 г.). Однако масштабные проблемы, которые имели место в экономике США в 2001–2004 гг., были решены во многом за счет остального мира. Потери на американском фондовом рынке за эти годы превысили 7 трлн. долл.; доллар потерял более трети своей стоимости по отношению к евро. Европейские инвесторы, в 1998–2000 гг. купившие почти на 4 трлн. долл. американских активов, понесли значительные убытки; не обогатились и банки Китая и Японии, скупавшие (и скупающие) облигации федерального казначейства; обесценивая доллар, Америка сумела смягчить влияние скачка цен на рынке энергоносителей и сырья.

Итак, для иностранных инвесторов и торговых партнеров Соединенных Штатов последние четыре года были не самыми лучшими. Но разве американские граждане не вкладывали деньги в обесценившиеся акции? Конечно, вкладывали. Однако не все и не последние. Гораздо большую долю своих сбережений они инвестировали и инвестируют в недвижимость, а именно этот сектор рынка оказался наиболее доходным в первые годы нового столетия.

Сегодня 68% американцев живут в собственных домах или квартирах. За последние семь лет цены на жилье выросли в США на 57%, а в Европе и того сильнее: в Италии на 62%, во Франции – на 68%, в Голландии – на 74%, в Испании – на 125%, в Великобритании – на 132%, а в Ирландии – почти втрое. Характерно, что основные фондовые индексы в США и Европе находятся сегодня ниже средних уровней 1998 года. Снижение процентных ставок облегчало получение ипотечных ссуд, что стимулировало рост цен. Стоимость среднего американского дома достигла 181 тыс. долл.; английского – 152 тыс. ф. ст.; французского – 109 тыс. евро; средняя цена 1 кв. м жилья на Манхэттене составляет 9,6 тыс. долл., в Париже – 4,4 тыс. евро, в центральном Лондоне – 9,1 тыс. ф. ст. И только за текущий год индекс цен на недвижимость вырос в США и основных европейских странах на 9,4–17%.

Совокупная стоимость недвижимости, находящейся в собственности американцев, достигла 8,4 трлн. долл. (или 74% ВВП), а сумма взятых под залог нее ссуд – 7,6 трлн. долл. При этом доля незанятого жилья на рынке вот-вот побьет 12-процентный рекорд, установленный в 1965 (!) г.

Возможен ли в этих условиях кризис и сколь опасным он может оказаться? Как считают эксперты, вполне возможен; такие кризисы периодически случаются во всех странах. По мере роста процентных ставок спрос сократится, часть ипотечных кредитов не будет возвращена, и предложение жилья возрастет, следствием же станет сброс соответствующих активов и падение цен. Какое? Здесь можно обратиться к примерам из прошлого.

Вторая половина 80-х. Великобритания. С 1986 по 1989 г. цены на недвижимость выросли в среднем на 65%. Всего через пять лет две трети этого роста остались воспоминаниями. К параметрам 1989 г. рынок вернулся только через 11 лет, в 2000-м. Этот кризис дорого обошелся инвесторам. В 1990–1992 гг. до трети дохода тех, кто приобрел жилье в кредит, уходило на выплату процентов по ссудам. Суммарные потери инвесторов за 1989–1993 гг. превысили 700 млрд. ф. ст.

Те же годы. Япония. На протяжении 20 лет цены на землю и жилье росли в 8 (!) раз быстрее, чем реальные доходы населения. Итог: 30–35 тыс. долл. за кв. м токийской недвижимости в начале 1991 г., затем резкий спад и рекордные убытки – 5,6 трлн. долл. за пять лет. Сегодня цены остаются почти вдвое ниже тех, что установились в начале 90-х.

Что мы видим сегодня? Рынок явно перегрет. В октябре в Великобритании было отмечено первое с 2000 г. снижение цен – на 0,4%. В большинстве других стран рост цен практически сошел на нет нынешней осенью. По мнению аналитиков ведущего британского риелтора, компании Nationwide, снижение цен на жилье может составить 20–25% в ближайшие 2–3 года. Американские эксперты называют аналогичные цифры, вспоминая о снижении цен на 25–35% в первой половине 90-х и указывая, что новый спад может быть даже большим в 22 из 50 штатов страны, где недвижимость, по их мнению, «значительно переоценена». Насколько сильно он ударит по экономике? Простые подсчеты показывают, что суммарные активы американских домохозяйств уменьшатся на 2–2,5 трлн. долл., британских – на 450–600 млрд. ф. ст. О влиянии кризиса на сокращение потребительского спроса можно даже не говорить – ведь именно рост суммы ипотечных кредитов (на 2,7 трлн. долл. в 2001–2003 гг.) высвободил для потребителей средства, позволившие экономике США не «сорваться» в полномасштабную рецессию. Если цены на американскую недвижимость серьезно пойдут вниз, это может иметь большие последствия для реального сектора экономики, чем лопнувший «пузырь» на рынке акций высокотехнологичных компаний.