Иван Сас
Депутат Сергей Митрохин (слева) готов убеждать кого угодно, что рассматриваемый в Мосгордуме законопроект о жилье ограничивает права москвичей.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)
Московская комиссия по землепользованию и градостроительству выдала разрешение первым 19 частным домовладельцам на оформление в собственность земельных участков. Об этом в понедельник сообщил Интерфаксу глава Департамента земельных ресурсов столицы Виктор Дамурчиев. «Надеюсь, что в течение двух-трех месяцев эти наделы будут оформлены в частную собственность», – уточнил он.
Приватизационный «лед» в земельном секторе столицы тронулся. Но это движение пока не коснулось основной массы москвичей – тех, кто проживает в многоэтажках. Именно их права на землю, которую занимают многоэтажные дома, и стали причиной скандала, который разгорелся в Московской городской Думе вокруг законопроекта «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». На минувшей неделе проект был принят в первом чтении и тут же подвергся жесткой критике со стороны фракции «Яблоко – Объединенные демократы» в лице ее координатора Сергея Митрохина. Этот скандал уже выплеснулся за пределы столичной Думы и набирает силу (см. «НГ» от 30.01.06).
Сергей Митрохин утверждает, что законопроект (а он представлен в МГД правительством Москвы) не только не гарантирует соблюдение прав москвичей, которым предстоят переселения, а наоборот, идет вразрез с конституционными нормами, ограничивает их права собственности.
Стоит учесть, что всерьез о рождении рыночных отношений в России можно стало говорить только после того, как миллионы людей в одночасье стали собственниками, а не арендаторами жилья, и квартиры превратились в товар, а не выделяемое свыше благо. Любой шаг в сторону изменения этого статус-кво можно рассматривать как движение от свободного рынка к странной модели госкапитализма, которая в последнее время приобретает все более и более явные черты.
Стены ваши – земля наша
Фундаментальный изъян документа, по мнению Сергея Митрохина, связан с правом на землю. «Согласно Жилищному кодексу РФ, собственник приватизированной квартиры имеет также право собственности на долю участка земли, на которой стоит многоквартирный дом, – пояснил свою позицию депутат. – Следовательно, при переселении людей нужно учитывать и гарантировать это право. Но в законопроекте о нем – ни слова». К примеру, законопроект предоставляет переселяемым выбор – либо компенсация натуральная в виде новой квартиры, либо денежная. Но ни в первом, ни во втором случаях, по мнению координатора фракции, оценка земельной доли не предусмотрена. «Если вы выберете денежную компенсацию, то получите только стоимость квартиры, – сказал Сергей Митрохин. – Между тем земельная доля в центре Москвы может стоить больше, чем квартира».
Однако здесь мнения знатоков жилищного законодательства расходятся. «Если законопроект предусматривает расчет денежной компенсации по коммерческим ценам (а это так. – «НГ»), то коммерческая цена уже учитывает стоимость земельной доли, – сказал корреспонденту «НГ» председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. – Поэтому квартира на Арбате стоит намного больше, чем равноценная по площади в Южном Бутово». По закону, пояснил он, при всех сделках земельная доля следует за квартирой и не может быть, к примеру, продана отдельно.
Если данный момент можно считать спорным, то следующий пункт критики законопроекта со стороны Сергея Митрохина, пожалуй, трудно опровергнуть. Депутат МГД утверждает, что столичное правительство не компенсирует переселяемому разницу в стоимости земельной доли при переезде с Арбата, скажем, в Южное Бутово, хотя эта разница более чем существенна. «В лучшем случае вам сделают широкий жест – дадут в Бутово жилье на несколько квадратных метров больше того, откуда вы переселились, – говорит депутат. – Но это копейки по сравнению с разницей в цене земельных доль».
По словам Сергея Митрохина, чтобы проигнорировать норму Жилищного кодекса РФ, авторы законопроекта ввели свою, отличающуюся от федерального закона, формулировку. «В Жилищном кодексе при сносе жилья речь идет об изъятии земельного участка под городские строительные нужды, – пояснил депутат. – Изъятие предусматривает межевание земли, составление кадастров, документальное оформление прав собственности на нее». Это, по словам нашего собеседника, очень кропотливая и долгая работа. «Чтобы избавить себя от нее и не выполнять требование Жилищного кодекса, в законопроекте термин «изъятие земельного участка» заменили другим – «использование земельного участка», – изложил свою версию Сергей Митрохин.
Безземельные многоэтажки
Этот законопроект, если будет принят, по мнению столичного депутата, разделит москвичей, имеющих право собственности на землю, на две неравноправные категории. Одна – очень малочисленная, состоящая в основном из индивидуальных застройщиков, – уже оформляет права собственности на землю. И в случае вынужденных переселений она получит компенсации в полной мере. Вторая – это все, кто живет в многоэтажках. Их права собственности на земельную долю фактически никак не защищены.
То, что в Москве работа по юридическому оформлению (формированию) земельных участков под многоэтажными домами фактически не начата, подтверждают столичные риелторы. «Домов со сформированными земельными участками в городе пока нет», – заявил корреспонденту «НГ» управляющий директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Руслан Сейт-Люманов.
«Еще один пример дискриминации – Жилищный кодекс предоставляет право принять решение о формировании земельного участка (оформлении прав собственности) простому собранию собственников, то есть жильцов дома, – говорит Сергей Митрохин. – А законопроект признает это право только за товариществами собственников жилья».
Протест яблочников нашел поддержку в Государственной Думе. Депутат нижней палаты Галина Хованская вчера сообщила корреспонденту «НГ», что редактор законопроекта, руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Петр Сапрыкин «отступил по целому ряду позиций». В частности, в проекте предполагалось, что если переселяемые из одной квартиры переезжали в две, то обе предоставлялись «на выселках». «Вернулись к старой норме, по которой одна квартира предоставлялась в районе проживания, а вторая – в новостройке», – рассказала Галина Хованская. По ее словам, по действующему законодательству, если у переселяемых старое жилье было меньше санитарной нормы, то новое было больше – в соответствии с нормой. В законопроект заложили положение, согласно которому тот, кто имел жилплощадь меньше нормы, может претендовать только на такую же маленькую квартиру. «Это тоже отбили, – пояснила Галина Хованская. – Исключили также дурацкую норму, согласно которой людей могли переселять из коммуналки в коммуналку».
Право «в принципе»
Но в перечне депутата остаются несколько принципиальных поправок, с которыми власти не хотят согласиться. Во-первых, как считает Галина Хованская, новое строительство не может быть основанием для переселения без договоренности со стороны инвестора со всеми собственниками. А о такой договоренности в законопроекте ничего не сказано.
Во-вторых, сократить срок, который отводится для проверки сделок, ухудшивших жилищные условия переселяемых. «Вместо нынешних 5 лет они в законопроект поставили 10, – говорит депутат Госдумы. – Представляете, если 9 лет назад супруги развелись, то теперь при переселении им надо доказать, что это не фиктивный развод». И в-третьих, нужно исключить практику договора краткосрочного найма, который заключается с переселяемым на период, пока не будет оформлено право собственности на новое жилье. Но за этот период (по словам депутата – 1,5–2 года) случается, что владельцы умирают, попадают в автокатастрофы. Их наследники, как показывает практика, оказываются в крайне затруднительном положении, так как не могут доказать свои права на жилье.
«Протест депутатов Мосгордумы правилен по интенции, по намерению. Но по факту товариществ собственников жилья, которые бы уже обладали правом собственности на землю, я в Москве не знаю, – сказал корреспонденту «НГ» профессор МАРХИ, член Общественной палаты Вячеслав Глазычев. – Это пока махание кулаками в воздухе, так как технически это право не осуществлено. Как бы мы ни возмущались, но на это уйдет еще в идеале года два. Критики правы в принципе – но практически сегодня вопрос переселения придется решать без учета земельного фактора, так как он де-юре и де-факто отсутствует».
