Районы московских пятиэтажек можно заменить кварталами – как на Кутузовском

Если проект массового строительства в Москве домов-хрущевок был крупнейшей строительной революцией середины XX века, то масштабный снос этих домов и реновация занимаемых ими кварталов может стать не меньшим по значению событием начала века XXI. Эксперты, чиновники, депутаты спорят о том, как организовать этот процесс, где найти финансы на переселение. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА рассказала журналисту «НГ» Александру ПЕТРЕНКО о том, что, по ее мнению, должно появиться на месте ветхих пятиэтажек и как процесс отразится на стоимости жилья в столице.

– Надежда Борисовна, какими должны быть районы, которые появятся на месте снесенных пятиэтажек, – какой высотности, какая должна быть плотность застройки? Как регулировать этот показатель, чтобы в этих районах не появились бетонные высотки без парков и зеленых зон?

– Параметры жилья, которое будет там строиться, должны регулироваться правилами землепользования и застройки. Но есть вопрос: какую застройку мы там хотим видеть? Очевидно, что все эти проекты реновации будут финансово состоятельными, если плотность застройки будет повышена, что соответствует потребностям города по использованию его срединных зон, которые достаточно недалеко расположены от метро и обеспечены другими транспортными коммуникациями. Там существует возможность повысить плотность, но для того, чтобы это была комфортная среда, а не каменные джунгли, на мой взгляд, повышение плотности застройки должно быть максимум в 3 раза, а лучше – в 2,5.

– Можно ли это понять так, что на месте пятиэтажек лучше будет строить дома не выше 15 этажей?

– Нельзя так механически умножать, ведь плотность застройки зависит и от ее конфигурации, от планировочной организации. В районах пятиэтажек сейчас хаотичная микрорайонная застройка, когда дома стоят иногда перпендикулярно, иногда наискосок друг к другу. Например, если организовать регулярную квартальную застройку, то, даже повысив высотность до 8–10 этажей, можно в три раза увеличить плотность застройки. То есть действовать можно не только путем повышения этажности. Нужны новые градостроительные проектные решения, впрочем, их и новыми сложно назвать – квартальная застройка и в нашей стране давно применялась, и в мире есть масса решений, при которых, с одной стороны, достигается более высокая плотность, а с другой – обеспечивается комфортная среда жителям.

– На кварталы какого города могут быть похожи реновированные территории?

– Да хотя бы на некоторые уже существующие другие районы Москвы. Например, посмотрите на Кутузовский проспект – роскошная квартальная застройка: дома с внутренним двором. Понятно, что в нынешних условиях организация этого двора должна быть продумана более содержательно, чем десятилетия назад. Увеличилось количество автомобилей, и поэтому надо что-то придумывать с парковочными местами, чтобы оставлять дворовое пространство для его использования жителями, а не для того, чтобы они там только машины ставили. Это уже зависит от искусства планировщиков – они у нас правильные, имеют нужные навыки и знают, как это делается. Возможно, надо еще будет обратить внимание на технические регламенты – ведь некоторые из них препятствуют эффективным планировочным решениям. Например, есть такой показатель, как инсоляция. При квартальной застройке внутренние углы здания могут не соответствовать нынешним требованиям инсоляции, так что, возможно, регламенты надо как-то скорректировать.

– Не противоречит ли идея застройки пятиэтажек плану развития полицентричности Москвы? Получается же, что формирование привлекательного для жизни пояса будет идти опять вокруг центра.

– Эти идеи не противоречат друг другу. Организация полицентричной структуры Москвы вполне возможна путем развития этих районов не только как жилых, спальных, но и посредством их многофункционального использования – например, размещения здесь рабочих мест, деловых центров. Поэтому нужна очень грамотная градостроительная концепция развития этой территории, и я надеюсь, что она будет предложена в скором времени.

– Способен ли город вынести нагрузку по сносу старого жилого фонда и переселению жителей или надо делегировать эту задачу бизнесу, застройщикам?

– На мой взгляд, только за счет бюджетных средств такую программу реализовать невозможно. Она должна быть осуществлена на принципах частно-государственного партнерства, когда должны сочетаться бюджетные средства со средствами инвесторов, которыми у нас обычно являются граждане и другие частники – участники долевого строительства. Возможно, часть этой программы по переселению и обеспечению инфраструктуры смогут обеспечить бюджетными средствами, а оставшиеся расходы могут быть покрыты в результате инвестиционных процессов – опять же это будет актуально, если плотность застройки все же будет повышена. В этом случае город мог бы организовывать программу как единый заказчик, привлекая для реализации конкретных проектов достойных застройщиков, которые будут иметь договор с городом, где будет расписано, что делают власти, а что строители. Это достаточно сложная и юридически, и финансово-экономически схема, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Вообще проекты по реорганизации существующей застройки – крайне сложные, и их надо очень хорошо заранее продумывать.

– Как реновация старых кварталов пятиэтажного жилого фонда повлияет на цену недвижимости в Москве?

– С экономической точки зрения увеличение предложения жилья должно привести к cнижению цен. Проект реновации подразумевает существенное увеличение объемов предложения жилья. Сейчас Москва строит чуть больше 3 миллионов квадратных метров жилья в год, если это предложение увеличится в 2 раза, до 6 миллионов, относительная цена может понизиться. Однако я не думаю, что цены снизятся в номинальном выражении, возможно, они просто не будут расти так, как росли еще до недавнего времени. Кроме того, это не значит, что цена равномерно будет понижаться по всем районам города. Все будет зависеть от качества вновь построенного жилья. Ведь срединная зона города – это очень привлекательная территория, и именно на ней цены, возможно, не будут низкими, а снизятся они в отдаленных районах. Например, сейчас люди покупают у МКАДа, поскольку у них нет возможности приобрести жилье в срединной зоне, а если будет масштабное строительство, спрос может перетечь в срединную зону и понизиться на периферии.