ФОТО FABRIZIO CONSTANTINI FOR THE NEW YORK TIMES
Мне трудно писать о сумятице, которая возникла в США в последнее время из-за лишения ряда должников права выкупа закладной.
Когда в октябре вскрылось, что многие ипотечные кредиторы, возможно, небрежно относились к оформлению документации, генеральные прокуроры всех 50 штатов заявили о начале расследования практики лишения права выкупа закладной.
Ясно, что снова имели место массовые нарушения со стороны банков, однако гораздо сложнее решить, что теперь делать.
Очевидно лишь то, что ситуацию нельзя игнорировать, а временного моратория на изъятие недвижимости не стоит избегать.
Некоторые чиновники администрации Обамы заявили, что необходимо продолжить практику с лишением права выкупа закладной, поскольку важно, чтобы эта недвижимость изымалась и реализовывалась для урегулирования ситуации.
Звучит разумно, но давайте посмотрим, что на самом деле происходит с такими изъятыми домами. Дело в том, что огромное их количество так и не выставлено на продажу: существует длинный «теневой реестр» жилищ, которые были отобраны, но не предлагаются покупателям. По оценкам газеты Wall Street Journal, в этом списке в октябре было 5,2 млн. домов.
Если бы ипотечные компании действительно хотели продать их и решить вопрос, они чаще разрешали бы срочную продажу, иными словами – позволяли бы владельцам реализовывать эти дома за ту цену, которую им предлагают. Затем владельцы выплачивают банку проценты, и они квиты.
Примеров срочной продажи довольно много, но порой банки запрещают такую практику. И вместо этого заемщика лишают права выкупа закладной.
Официальное объяснение отказа в срочной продаже заключается в том, что существует большой потенциал для мошенничества (например, домовладелец может по дешевке продать недвижимость своему кузену или кому-нибудь еще, а затем, возможно, даже вернуться в этот же дом). Но так ли уж сложно отследить эти возможности для мошенничества или по крайней мере обеспечить достаточный контроль для исключения массовых злоупотреблений?
Напомню, что продажа дома по заниженной цене все-таки выгоднее кредитору, чем вообще нереализованный дом.
Существует альтернативное объяснение тому, почему банки предпочитают лишать заемщика права выкупа закладной и готовы держать изъятые дома в течение долгого времени. Это просто игра, которая называется «затягивай да притворяйся».
По сути, срочная продажа означает, что кредиторы должны признать свои убытки, а пустой изъятый у собственника дом может значиться на балансе с нереалистичной ценой.
Если я прав, то кризис документооборота дает администрации Обамы возможность содействовать исправлению серьезной рыночной проблемы. Возможность заставить кредиторов либо разрешить срочные продажи, либо договориться с домовладельцами и прекратить социально вредное расширение теневого реестра.
Но эту возможность, как обычно, власти упускают.
КОММЕНТАРИИ ЧИТАТЕЛЕЙ С САЙТА NYTIMES.COM
Дом, слишком дорогой дом
Нынешняя ситуация напоминает мне о Японии, году в 1993-м. Где-то в это время я переехал из своей съемной квартиры и был вынужден купить собственность далеко за пределами Токио. Пузырь на рынке жилья в Японии к тому моменту уже официально лопнул, но мне не удавалось найти дом в городе, который я мог бы себе позволить, поскольку банки отказывались продавать жилье по реалистичным ценам. Они не хотели признавать, что понесли огромные потери, и держались за большое количество бесполезной земли.
– Без имени, Япония
Поддержание цен на жилье на искусственно высоком уровне за счет того, что изъятые у собственников дома не выставляются на продажу, – это именно то, что пытаются сейчас сделать банки в США. До тех пор пока эта собственность не будет продаваться, ее истинная рыночная стоимость останется под вопросом, а банкам не нужно будет списывать свои ипотечные портфели. Также банки надеются быстрее стабилизировать цены, искусственно ограничивая предложения домов.
– Без имени, Бельгия
Почему мы пытаемся облегчить жизнь домовладельцам? Многие заемщики были активными участниками этого мошенничества, из-за которого и возникли в первую очередь эти проблемы. Многие лгали о своих доходах и покупали большие дома, чем могли себе позволить, поскольку думали, что смогут сбагрить их с выгодой через полгода или раньше.
– Bruce, Нью-Йорк
В Китае люди не понимают, почему американцы просто не могут заставить банки изменить условия проблемных кредитов и сократить ежемесячные выплаты домовладельцев. Банки также нужно заставить назначать реалистичную и справедливую рыночную цену на дома, чтобы они наконец могли урегулировать жилищный кризис в стране.
– I., Китай
Ситуация может отличаться от штата к штату, но в Калифорнии и первичные, и вторичные ипотечные кредиторы должны санкционировать срочную продажу до ее осуществления. В каждом случае они одобряют как факт срочной продажи, так и окончательную цену. Однако это не свело на нет мошенничество, когда люди по дешевке продают дом своему родственнику.
– M., Калифорния
Редакция НГ-Религий 
Дарья Гармоненко 