Переселение в государственных интересах

Схема строительства Четвертого транспортного кольца и внеуличных магистралей.
Источник: «Москомархитектура»

Вторая кольцевая линия должна в скором времени появиться в столичном метро, на днях в очередной раз заявил руководитель Московского метрополитена Дмитрий Гаев. По его словам, новая кольцевая ветка должна будет разгрузить уже существующее метрокольцо и большинство пересадочных станций в центре столицы. Тем самым должны если не исчезнуть, то серьезно сократиться пробки в московской подземке.

Той же причиной – борьбой с пробками, но наземными – обусловлено и появление нового, Четвертого транспортного кольца в Москве. Но если для строительства кольца подземного не приходится, как правило, ничего сносить на поверхности, то для строительства автомобильной дороги эта проблема более чем актуальна. Дабы более цивилизованно изымать землю под государственные нужды, московские чиновники ищут собственные подходы к проблеме. А пока идет обсуждение, строители работают: открытие строительства Четвертого транспортного кольца состоялось в начале февраля. Окончание планируется в 2013 году. То, что новое инженерное произведение не сможет избавить столицу от всех дорожных проблем, очевидно – как и то, что оно совершенно точно создаст новые, связанные с изъятием земельных участков.

Мало Третьего – даешь Четвертое!

Вопреки поговорке, гласящей, что у кольца нет начала и конца, у Четвертого транспортного начало есть. Находится оно на пересечении шоссе Энтузиастов и Окружного проезда, в Восточном административном округе. Первая очередь трассы соединит шоссе Энтузиастов и Щелковское. Далее строительство продолжится в Северо-Восточном административном округе. Общая протяженность скоростной бессветофорной дороги составит 74 километра – то есть Четвертое кольцо будет в два раза длиннее Третьего.

Но появление новой скоростной трассы не спасет москвичей от пробок, считают эксперты. Как объяснил «НГ» профессор кафедры изыскания и проектирования дорог МАДИ Евгений Лобанов, нужно развивать улично-дорожную сеть в городе и соединять ее с системой федеральных дорог в Подмосковье. «Если сделать только Четвертое кольцо, но ничего не согласовать в части пропускных способностей, то будет то же самое, что и с Третьим. Сейчас мы стоим в пробках на выездных магистралях, а потом будем стоять еще и на 4-м кольце», – объясняет Евгений Лобанов.

Профессор отмечает, что для «беспробочной» езды столице не хватает не столько «колец», сколько скоростных внеуличных радиальных трасс. «Это вопрос, который должен решаться системно и одновременно и для Москвы, и для Московской области», – уточнил эксперт. Кроме того, Евгений Лобанов рассказал, что подобное системное развитие дорожной сети – долгосрочный и дорогостоящий процесс: «Американцы развивали аналогичную работу 50 лет. Западная Европа занимается этим постоянно и наращивает каждый год 5–10 километров – на большее не хватает денег».

Гаражи – не помеха

Как рассказали «НГ» в префектуре Восточного административного округа, первая очередь Четвертого транспортного кольца пройдет по Лосиному острову и промзонам – жилые кварталы не будут затронуты. Единственная проблема, которая, по уверениям чиновников, может коснуться жителей, – шум от скоростной трассы, однако на этот случай продумана система шумозащитных конструкций. А вот владельцам офисов и гаражей придется переезжать. «Всего на этом участке будет перебазировано 72 предприятия и около 1800 гаражей. По ходу трассы ликвидируют 6–8 тыcяч плоскостных гаражей, взамен построят гаражные комплексы. Уже сейчас существует предложение строить гаражные комплексы над трассой, что позволит сэкономить землю и создаст шумозащитную оболочку, – объяснил «НГ» пресс-секретарь префектуры ВАО. – Все предприятия, попадающие в зону работ, либо получат компенсацию, либо, как социально значимый «Мосхлебтранс», будут временно переведены на свободную площадку, а потом возвращены на свое место».

По словам чиновников, автомобили из сносимых гаражей перебазируют на временные стоянки, а потом их владельцы получат новые места в новых комплексах, причем бесплатно. Что касается следующего участка кольца – в Северо-Восточном административном округе, то тут пока точно никому не известно, какие земли будут забираться под строительство и какие постройки придется сносить. Как рассказала «НГ» начальник информационно-аналитического отдела префектуры СВАО Ольга Иванова, НИиПИ Генплана Москвы только ведет проектные разработки, и неясно, пройдет ли дорога по жилым районам. На сегодняшний день известно только, что в районе станции метро «Ботанический сад» возникнет большой пересадочный узел и что участок дороги проляжет от Дмитровского до Ярославского шоссе.

Генплан – всему голова

На недавнем заседании московского правительства обсуждался новый законопроект о порядке принудительного перевода земель в собственность города. Суть будущего документа в том, что если в Генплане города заложено строительство дороги, больницы, детского сада или муниципального дома, то собственников уведомят об изъятии их участка за год. Как пояснил «НГ» занимающийся этим проектом депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, строительство в Москве в скором времени будет вестись только в соответствии с Генпланом. И если в Генплане указано, где должно пройти строительство, все, что занимает отведенную под него землю, будет сноситься. «У коммерческих структур земли будут изыматься жестко, без сантиментов. Но мы поможем трудоустроиться их сотрудникам, создав новые рабочие места. С некоммерческими организациями должен быть гибкий индивидуальный подход». Если собственник будет против, то землю все равно изымут – но через суд, что займет несколько больше времени. Бывшему владельцу возместят рыночную стоимость, которую должны будут определить независимые эксперты, но Москвин-Тарханов уверяет, что решение чиновников будет мягче судебного.

Проблема изъятия земель под госнужды живо интересует и федеральные власти. Сейчас в Госдуме также готовится законопроект по этой проблеме, который может быть принят уже в 2008 году.

На данный момент изъятие земель под те самые государственные нужды оговорено в Гражданском и Земельном кодексах. И если в Гражданском речь шла только о том, что это возможно, и объяснялось, как именно, то Земельный ограничил допустимые случаи применения этой нормы, рассказал «НГ» заместитель директора направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города», ведущий юрисконсульт Леонид Бандорин. Земельный кодекс уточнил, что в государственные нужды входят крупные федеральные объекты (безопасности, пограничные) и линейные (автотрассы и ЛЭП).

По действующим нормам, когда речь заходит о государственных нуждах, частная собственность может быть изъята на основании предварительного и равноценного возмещения. Кстати, для строительства жилья, будь то коммерческое или муниципальное, действуют гражданско-правовые отношения: сумеешь выкупить – будешь строить. Собственник предупреждается об изъятии за год, причем извещение должно быть вручено ему лично. Далее все так же: независимая экспертиза, компенсация (деньги или квадратные метры).

Теперь столичные власти, похоже, хотят по-своему интерпретировать понятие «госнужды». Но пока процедура изъятия выглядит именно так, как описано выше, отмечает Леонид Бандорин.

Приблизительно поровну

Компенсация, а точнее, ее размер вызывает у собственников больше всего претензий. Как объясняет Леонид Бандорин, владелец квартиры фактически обладает квадратными метрами, которые никак не привязаны к местоположению дома в городе. Проще говоря, 50 квадратных метров остаются таковыми и в Южном Бутово, и на Арбате. Реально же их стоимость различается в разы. «Если будет сноситься дом, попадающий в зону строительства Четвертого транспортного кольца, сейчас вам возместят некую стоимость квадратных метров, но без учета местоположения. А ведь в таких случаях более важное значение имеют не квадратные метры, а земельный участок, местоположение, – объясняет эксперт. – Четвертое транспортное пройдет близко к центру, и поэтому, если не будет оформлен земельный участок, вы сможете получить, в общем-то, «предварительно-равноценно». Вам дадут равноценные квадратные метры где угодно. А если оформить землю, то получится, естественно, дороже. И это справедливо для всех домов, которые в перспективе могут снести».

Но оформленных земельных участков под многоквартирными домами очень мало, отмечает Леонид Бандорин. «Земельный участок – участок, поставленный на кадастровый учет, в отношении которого есть либо право собственности, либо договор аренды. Это применительно к нежилым помещениям. А применительно к жилью предусмотрено право общей долевой собственности на земельный участок жильцов многоквартирного дома. Но вся проблема в том, что этих участков как объектов не существует, – объясняет Бандорин. – Вы живете в доме, и у вас есть какой-то участок: как минимум – тот, который находится под зданием, а как максимум – с учетом проезда, детской площадки и пр. Когда возникает вопрос об изъятии, это крайне принципиально, и необходимо, чтобы жители инициативно оформляли земельные участки».

Схема такова: когда участок есть и он автоматически принадлежит в соответствующих пропорциях собственникам квартир, не надо регистрировать права на этот участок, но надо сформировать его и поставить на кадастровый учет. Проще говоря, измерить и записать. От данной записи в кадастре и будет зависеть сумма компенсации. Однако, с другой стороны, наличие оформленного участка обяжет платить земельный налог.

Не знал, да еще и забыл...

Леонид Бандорин выделяет две основные причины, по которым люди не спешат оформлять земельные участки под многоквартирными домами.

Первая – инертность жителей. В доме часть квартир может быть в частной собственности, часть – в муниципальной. Жильцам муниципальных квартир нет смысла беспокоиться об оформлении. Тем же, кто захочет стать собственником земельного участка, необходимо будет объединиться, через орган управления домом собрать деньги и предпринять массу других шагов, что организационно довольно сложно.

Вторая – административный барьер. «Правительство Москвы противодействует оформлению этих участков по соображениям экономии. Землю под многоквартирным домом оформить очень сложно. Мы экспертно пытались оформить землю – это процедура займет около года», – рассказывает Леонид Бандорин.

Его поддерживает депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. «Федеральное законодательство точно определяет право на оформление земельных участков под многоквартирными домами, но в Москве это право игнорируется, – с уверенностью заявляет Митрохин. – По московским нормативным актам, оформление бумаг, подтверждающих собственность, обставляется множеством препятствий».

Захотят ли жильцы домов, которые могут попасть в зону строительства Четвертого транспортного кольца, ввязываться в бумажные войны или предпочтут переселиться туда, куда скажут, – покажет ближайшее время. Кстати, то же касается и владельцев гаражей и офисных зданий. Но велик шанс, что в итоге от новой масштабной стройки не выиграет никто: ни автомобилисты, которым все равно придется стоять в пробках, ни жильцы выселенных ради автострады домов, ни сами московские власти, которым чуть погодя опять придется искать место и деньги на прокладку очередного транспортного кольца...