Сам себе архитектор

Контролирующие органы Москвы убеждены, что могут закрыть дорогу самостройщикам. На снимке: бизнес-центр в Колокольниковом переулке служит прекрасной иллюстрацией тому, как в домах сами собой появляются лишние этажи.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)

Буквально на днях в Москве должна быть запущена в промышленную эксплуатацию «Система учета и мониторинга объектов самостроя». О том, что эта система вводится в действие в октябре нынешнего года, корреспонденту «НГ» сообщили в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы. Нововведение тестируется с начала августа, и, видимо, будет одобрено. Другой вопрос – насколько оно окажется эффективным, учитывая предыдущий опыт борьбы с самостройщиками.

На своей пресс-конференции в конце сентября, как раз накануне введения системы в действие, начальник Объединения административно-технических инспекций города Москвы Иван Ищенко заявил, что его ведомству удалось выявить 690 объектов несанкционированного строительства. Среди них 365 – это новое строительство, 135 – реконструкции и 208 – прокладка инженерных коммуникаций. Чиновник уточнил, что «самоволкой» он называет все объекты, где недооформлен пакет разрешительной документации. Кроме того, самовольным будет назван даже тот объект, где документы в порядке, но сорваны сроки строительства, а работы тем не менее продолжаются.

Тип – самострой обыкновенный

Один из классических случаев столичного самостроя закончился «победой» городских властей, сказал «НГ» главный специалист по связям с общественностью префектуры ЦАО Михаил Беркович. Буквально на днях Федеральный арбитражный суд Московского округа обязал фирму «Контус» снести лишние этажи в здании по адресу Колокольников переулок, дом 11. Теперь дело вернется в суд первой инстанции, где решат, кто и как будет разбирать четыре незапланированных этажа.

История этого дома в Колокольниковом переулке продолжается довольно давно, а знаменитой стала после прошлогодних публикаций в прессе. В ноябре прошлого года одна из центральных газет опубликовала расследование, где говорилось о том, что по документации здание элитного бизнес-центра должно было быть пятиэтажным, однако на практике достигло девяти этажей. По словам Берковича, строители превысили норматив высоты на целых десять метров, что не только противоречило утвержденному проекту, но и градостроительному плану района Сретенки.

Бизнес-центр не давал покоя не только журналистам. Первыми на новостройку обратили внимание жители района, которые подавали судебные иски против застройщика с мотивацией, что здание нарушает исторический облик района. Однако жители проиграли, и вслед за ними с аналогичной мотивацией в суд обратились городские власти. «Жители решили, что это нарушает исторический облик района, но материальных интересов не затрагивает, поэтому суд и отказал в иске, – объяснил представитель префектуры. – Если бы интересы были затронуты явно, то была бы другая ситуация. Например, если здание загораживает свет, то можно заказать экспертную оценку – установить, сколько квартира теряет из-за этого в стоимости. Важно доказать, что наносится ущерб».

Интересно, что в префектуре отмечают, что нарушение в Колокольниковом является практически хрестоматийным, типичным. Причем, несмотря на судебную волокиту, здание продолжали строить. «Выносится предписание на остановку строительства, отбираются ордера – инвестор обжалует эти решения в суде. Разбирательства длятся годами, а они продолжают строить, – с возмущением отвечает чиновник. – Он имеет право не обращать на нас внимание и строить дальше, в надежде, что удастся узаконить».

Нет закона – нет проблемы

В этом году в префектуре решили, что как только такое крупное нарушение выявляется – на стройке будет выставляться пост милиции и строительство прекращаться силовыми методами. Пока к таким экстремальным способам прибегать еще не приходилось, зато цивилизованные давно освоены. Как рассказали «НГ» представители Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, уже десять лет как в столице работает городская комиссия по пресечению самовольного строительства. В 2004 году были созданы и «дочки» этого координационного органа – окружные комиссии по рассмотрению фактов самовольного строительства.

Однако документально все процессы поиска и борьбы с незаконными постройками прописали только 23 мая 2006 года постановлением московского правительства «Об организации работы органов исполнительной власти г. Москвы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории г. Москвы». По этому документу не только регулируется строительство новых зданий, но и контролируется реконструкция с незаконным увеличением площадей.

Если в процессе строительства дом так и не попал в поле зрения комиссий, недобросовестные инвесторы зачастую надеются узаконить «творение» задним числом. Но удается это далеко не всегда. После окончания строительства объект принимается БТИ и внимательно обмеряется. «Нарушаются площади, качество остается таким же, – рассказала корреспонденту «НГ» вице-президент Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Степанов. – Есть, предположим, два проекта: один – согласованный, а другой – с пристроечкой. Заказчики платят – подрядчики строят, даже не зная, разрешено или нет. А к моменту сдачи выясняется разница».

Эксперт уверен, что число таких зданий, которые построены не по первоначальному проекту, назвать практически невозможно. С этой точкой зрения согласны все опрошенные «НГ» специалисты. Но городским властям все же удалось собрать собственную статистику. По информации, предоставленной «НГ» Стройкомплексом, на сегодняшний день в Москве выявлено 350 самовольно построенных или реконструированных объектов. «121 из них рассмотрен в текущем году рабочей группой городской комиссии по пресечению самовольного строительства. По ним приняты соответствующие решения», – говорится в справке, полученной из администрации города. Но что это за решения и каких объектов они касаются, в мэрии не уточнили. Однако порядок пресечения незаконного строительства разработан довольно четко. «При выявлении факта самовольного строительства или превышения объемов строительства по объекту блокируется выпуск всех разрешительных и согласование всех распорядительных документов до принятия решения соответствующей комиссией. Приостанавливаются строительные работы на объект, осуществляется его отключение от городских инженерных сетей. Мосгостройнадзор или префектура обращаются в суд с иском о сносе незаконно построенных площадей или об освобождении незаконно занятого участка», – сообщили в пресс-службе Стройкомплекса.

Звонкая копеечка

Кроме традиционных способов выявления самостроя существует, по словам Александра Степанова, и еще один – налоговая служба: именно она собирает деньги в казну исходя из площадей занятой земли. Но, как пояснил «НГ» профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник, бюджет города все равно получает свое, даже если здание не соответствует нормам. «Городу положено 40 процентов, после того как БТИ обмеряет при подписании акта приемки в эксплуатацию – городу все возвращается, – уточняет эксперт. – Не планировал, а получит. Поэтому, может быть, администрация раньше и не очень боролась с тем, что надстраивали этажи. Рассуждали, видимо, так: нарушили – ну так официально мы и не разрешали, а потом – ладно, не ломать же...»

Потери же городская казна могла понести только в случае, если собственники захватили лишнюю территорию при здании и не учли при оформлении. Проще говоря, забор вокруг дома построили дальше, чем им разрешили. Зато квадратные метры под самой крышей, несомненно, учтут. Например, в злополучном бизнес-центре в Колокольниковом, по подсчетам работников префектуры, превышение площади произошло на 2 тыс. кв. метров.

Стоимость аренды таких «излишков» тянет на несколько миллионов долларов. Прибыль налицо. Однако, чтобы эту прибыль положить на банковский счет, нужно получить-таки официальное заключение городских властей, а сделать это законным образом при допущенном нарушении довольно сложно. «Количество служб, которое нужно будет обойти, огромно, – рассказал адвокат Антон Лелявский, занимающийся вопросами недвижимости. – Их будет не две, не три и не пять. Если изменения вносятся в проект, то это будет гораздо дороже и дольше, чем если все согласовывать для нового».

Если говорить об официальных платежах, то процедура не сильно дорогая. Однако, как отметил юрист, бывают и куда более дорогостоящие утверждения. «Теоретически, семиэтажный проект может в архивах подмениться на десяти- или пятнадцатиэтажный. На практике бывает даже так, – осторожно уточняет Лелявский. – Но это стоит очень дорого».

Цивилизация где-то рядом

Интересно, что на Западе столкнуться с незаконно возведенным домом довольно сложно. «Там более жесткие строительные законы. Люди привыкли, что выгодно не нарушать и невыгодно нарушать, а не наоборот, – со вздохом говорит Александр Степанов. – Например, в некоторых странах имеется срок ответственности за постройку, в Англии даже хотели сделать его пожизненным. Там никто не будет рисковать своей репутацией. У нас такого нет». Однако Геннадий Стерник уверен, что за последние два года городские власти значительно приблизили этот рынок к цивилизованному: «Произошло значительное удорожание права аренды земли под застройку. Кроме того, более прозрачными и жесткими стали отношения города с префектурами. Свой вклад внесло и внимание общественности – через болезненные конфликты застройщик–город–покупатель».

Созданная Стройкомплексом система комиссий решает, разрешить зданию остаться на столичной земле с нарушениями или его стоит снести. И уже в зависимости от вывода контролирующих организаций обращается в суд. Что касается дома в Колокольниковом, то как и когда будут разбирать лишние этажи, теперь решит районный суд. Как рассказали в префектуре, для застройщика будет гораздо выгоднее, если он сам разберет часть дома, чем если за его счет этим займутся судебные приставы.

Михаил Беркович уверен, что работы по деконструкции начнутся уже в ближайшие 2 месяца. Остается только напомнить, что буквально год назад, когда Колокольников обсуждали в прессе, столичные градоначальники с уверенностью заявляли, что через те же два месяца незаконные метры разрушат. Эксперты сходятся во мнении, что снос – это крайняя мера и применяется очень редко. «Я не слышал ни об одном случае, чтобы дом сносился», – говорит Антон Лелявский. Александр Степанов припомнил только один случай сноса полузаконной постройки: «А сколько не разрушено, не знает никто».