На стоимость заводских цехов влияет многое. Надо тщательно считать.
Фото Евгения Зуева (НГ-фото)
Почему у нас столь высока стоимость километра дороги? Что принесет каждому россиянину кадастровая оценка собственности, чем задевает его интересы? С этими вопросами корреспондент «НГ» Роза ЦВЕТКОВА обратилась к президенту Российского общества оценщиков (РОО) Светлане ТАБАКОВОЙ.
– Светлана Алексеевна, рыночная цена в оценочной деятельности – это всегда условие? Или же оценщик может просто заявить о неких верхних и нижних пределах цены объекта сделки?
– Оценка – это некий вид консалтинга. Мы, оценщики, говорим о том, что с точки зрения каких-то разумных условий на рынке стоимость вашего имущества, предположим, составляет столько-то. Ваше право, право потенциального продавца или покупателя, – либо осуществить сделку по этой рекомендованной величине, либо в процессе переговоров уйти от этого. Так или иначе, но во многих законодательных актах записано, что сделка должна осуществляться по отчету оценщика или по крайней мере не ниже рыночной стоимости объекта сделки. То есть индикативно должна быть объективно определена ценность рассматриваемого актива, и в этом как раз и заключается оценочная задача – как можно объективнее определить ценность каких-либо активов.
– Интересно, а можно ли определить рыночную стоимость России? И не была ли так называемая приватизация в 90-е своеобразной попыткой оценки активов страны в целом?
– Хочу сразу пояснить: оценивается не имущество как таковое, оцениваются юридические права на него. В отношении России не очень понятно, что является правом. Право на что? На управление?
– Может быть, право на место в мировом сообществе? Исходя из рыночной стоимости наших ресурсов, нефтегазовых, наверное, в первую очередь...
– Ну, для этого прежде всего необходимо разработать методологию. Должна быть определена реальная шкала факторов стоимости, а для сопоставимости расчетов по этой шкале необходима информация по всем странам. И, повторюсь, должны быть определены права. И только затем уже можно пытаться это оценивать. Должна заметить, у меня нет ощущения, что Россия заняла бы в таком гипотетическом реестре последнее место.
Что касается приватизации, то предшествующие ей годы гиперинфляции привели к тому, что балансовая стоимость основных средств в этот период была ничтожной: оказалось, что все очень дешево стоит. Именно тогда была впервые применена рыночная оценка – для того, чтобы предприятия получили представление о том, что же они теперь собой представляют. Потом, в 1998 году, появился закон об оценочной деятельности, нормы в смежных законодательных актах, и на сегодняшний день оценщик – это одна из весьма востребованных профессий.
Хочу заметить, что при оценке каждый раз решаются не вполне стандартные задачи. Не бывает двух абсолютно одинаковых объектов. Есть некая модель расчета, всегда сочетающая в себе творческое начало с возможностью применения математической схемы, анализа всех компонентов оценки. Другое дело, что появляются новые направления в оценочной деятельности.
– Это, к примеру, кадастровая оценка всех земель российских? Как продвигается сегодня этот проект? Ведь он должен быть готов, кажется, к 2013 году?
– Кадастровые оценки проводятся в двух направлениях: отдельно оценки по землям поселений, отдельно по землям сельскохозяйственного назначения. И там, и там все делается исключительно силами независимых оценщиков. Конечно, есть в этом плане определенные трудности, которые заключаются в том, что даже при наличии разработанной методологии и профессиональной готовности к такого рода оценке постоянно присутствует необходимость накапливать адекватную информацию. С этим огромнейшая проблема.
– Адекватная информация о чем?
– Под адекватностью информации понимается источник этой информации. Из чего у нас сегодня складывается основное представление о рыночной цене на конкретный объект недвижимости? Из существующей базы данных, объявлений, которые формируют либо спрос, либо предложение. Но такое объявление – это же только цена вопроса, означающая, что кто-то хочет предложить актив по данным ценовым параметрам. И совсем не факт, что сделка состоится именно по этой желаемой цене. Но нам, к сожалению, приходится работать по большей части только с этим массивом предполагаемых сделок. В отличие от зарубежных стран, где оценщикам в принципе доступна информация об уже совершенных сделках по аналогичным объектам. То есть они работают по конкретным результатам, что существенно повышает достоверность их работы. По сути, эти данные не являются коммерческой тайной, все это есть в государственном реестре. К которому в принципе оценщики должны получить некий доступ. Но, с другой стороны, есть опасения по поводу персонифицированного доступа к информации о том, что конкретное физическое или юридическое лицо совершило сделку именно по этому уровню.
Хотя в некоторых случаях государственные органы идут навстречу, они потихоньку начинают предоставлять информацию в некотором обезличенном виде. Пока этот процесс только набирает обороты, но даже сейчас, когда мы начинаем анализировать эту информацию, выясняется, что ввиду налоговых льгот при совершении сделок с недвижимостью разрыв между предложениями и ценами реальных сделок очень значителен и не вполне адекватно отражает реальность.
– Намеренно занижается цена сделки?
– Нет, дело не только в этом. В конце концов вы имеете право заявить определенные суммы для того, чтобы вам как покупателю были предоставлены налоговые вычеты. Если говорить о рынке квартир, то, безусловно, сделки по ипотеке будут наиболее точно отражать рыночные стоимости квартир. Потому что ипотечные кредиты выдаются под реальные сделки и так далее. То есть в этом случае оценочный ракурс более или менее объективный.
В других случаях – с земельными участками, к примеру, – все гораздо сложнее. Но пройдет какое-то время, и я уверена, что постепенно эти проблемы будут преодолены. С начала рыночных отношений у нас прошло всего 18 лет, и если сравнить этот срок с более чем вековой историей зарубежных оценщиков, когда можно поднять записи, реестры столетней давности и четко отследить стоимость, по которой участки переходили из рук в руки, то, понятно, у нас такой конкретики пока нет. Но, уверена, будущее за этим. Уже сейчас очевиден переход от налогообложения объектов недвижимости по инвентаризационной стоимости БТИ к реальной рыночной стоимости, и это коснется абсолютно всех граждан в стране.
– Так что же будет лежать в основе кадастровой стоимости с вашей оценочной помощью? И можно ли будет оспорить ее результаты? Допустим, какой-то особняк был оценен во много раз больше, чем представляется его владельцу. Или стоимость активов в регионе, где были большие пожары, резко упала.
– В основе кадастра по каждому объекту будет только рынок, основанный на использовании всех информационных массивов, которые поступят в наше распоряжение. И те цены, которые являются ценами на предложения, иногда ценами сделок, сведения о которых мы получаем от риелторских компаний, и ценами, мы надеемся, из регистрационных палат.
Если говорить о кадастровой оценке, то она проводится с периодичностью не чаще чем один раз в три года. И если вам определили эту стоимость, а вы с ней не согласны, здесь есть несколько вариантов. Вы можете заказать альтернативную оценку, вы можете обратиться с опротестованием этой оценки в соответствующую комиссию, которая будет функционировать при каждом субъекте Федерации, и так далее. Влияние непредвиденных обстоятельств, таких как те же пожары, думаю, отразится на следующей кадастровой оценке.
– Для граждан эти кадастровые мероприятия будут проводиться бесплатно?
– Да, эти мероприятия проводятся за счет бюджетов субъектов Федерации. Поскольку налог на имущество является местным налогом, то заказывают эти работы администрации территорий на конкурсной основе. Масштаб мероприятий огромный. Хотя рынок этих массовых объектов – квартир, жилых домой, дачных, садовых товариществ – уже реально сформирован. Он существует, объекты продаются, покупаются... Во всех этих случаях будут применяться статистические математические модели. И поскольку такая математическая модель есть определенное усреднение, то, на мой взгляд, никакая индивидуальная оценка не покажет, что конкретный особняк повышенной комфортности класса люкс будет дешевле, чем определено по конкретной модели.
– Сегодня нас всех еще пугают тем, что в самом ближайшем будущем будет введен налог на землю. По рыночной стоимости. Это действительно не за горами?
– Здесь тоже есть большая проблема. Она заключается в совмещении базы данных, которая существует в кадастре по земельным участкам, с базами данных БТИ, которые имеют данные по конкретным улучшениям земли, по жилым домам и так далее. К сожалению, у нас такого совмещения нет или по крайней мере это присутствует в редких регионах. Пока это разделенные потоки информации. Вот, предположим, есть дом, который является совокупностью квартир. Вопрос: какой участок закреплен за этим домом? Если это индивидуальное жилищное строение, дача, дом, коттедж – здесь все понятно, здесь нужно все совмещать: БТИ такое-то, кадастровый участок такой-то. Хотя и здесь есть тонкости – паспорт на домовладение, где у вас есть, допустим, сам дом, а еще сарай, конюшня и так далее. А в отношении многоквартирных домов это очень большая проблема. Потому что земли под ними не сформированы.
– Именно поэтому граждан все больше склоняют к созданию товариществ, чтобы была коллективная ответственность с разделением на квадратные метры земли?
– Я думаю, что нет. Необходимость товариществ связана только с одним – чтобы существовало юридическое лицо, ответственное за техническое состояние зданий. И это, на мой взгляд, проблема гораздо более серьезная, чем проблема уплаты налогов или выделение земельного участка, это проблема номер один в России. Психологически люди абсолютно не готовы, что они должны содержать за свой счет все строительные конструкции.
– Возьмем, например, дороги. Как оценить вложение денег в их строительство, в олимпийскую трассу, допустим? Или же в пять километров до инновационного центра «Сколково»? Почему дорожные километры у нас становятся дороже золота?
– В вопросе присутствуют две части. Первая – почему всегда вызывают такое недоумение наши затраты в сравнении с зарубежными? Как правило, в наших затратах сидит стоимость всего того, что платится собственником при освобождении этих территорий. Если же говорить о зарубежных показателях, то уверена, что в суммах на строительство дорог эти затраты абсолютно точно не сидят. Понятно ведь, что если прокладывается трасса, то скорее всего она проходит через поля, здания, другие объекты, изымается огромное количество территорий у граждан. Все это сейчас происходит и в ситуации с Сочи. В этой части оценщики принимают самое активное участие по определению рыночной стоимости изымаемого имущества, для того чтобы гражданину или организации предоставлялось либо денежное возмещение, либо возмещение на адекватную стоимость, но уже в построенном доме или квартире, участке и т.д. И эти суммы, как правило, включаются как некие затраты в бюджете на создание такого инфраструктурного объекта, как дорога.
То есть наш бюджет сводный, включающий все траты «от и до» при строительстве дороги. В зарубежной практике эти бюджеты всегда разделяются. И когда приводятся цифры по сопоставлению стоимости километра дороги у них и у нас, это не вполне точное сопоставление.
С другой стороны, не вдаваясь в сравнение объемов и качества строительства, могу привести такой пример: менее чем за 36 часов, но за один миллиард долларов была построена 18-километровая дорожная развязка в Лос-Анджелесе. Представляете? Дорожники получили за это премию, но они готовились к такому фантастическому результату более полугода. У нас нет ни одного города, который был сопоставим с Лос-Анджелесом по качеству, уровню и по насыщенности этими развязками. Лос-Анджелес – это не город для пешеходов. Это город водителей.
– Зато Москва, как все говорят, запредельно дорогой город. Несмотря на достаточно отсталую инфраструктуру, плохие дорожные развязки и прочее. Почему мы почти что рекордсмены по стоимости квадратного метра жилья?
– Потому что Москва является центром принятия абсолютно всех решений. Я считаю, это исключительно политический вариант. В отличие от других стран, где разного рода решения принимаются в разных местах. А у нас эпицентр главных событий – и политических, и экономических, и социальных – только Москва. Но сейчас это немножко трансформируется, на уровне Санкт-Петербурга в том числе.
– Значит, если российскую столицу разгрузить как место принятия стратегических решений, то со временем, можно предрекать, упадет и стоимость недвижимости в Москве?
– Упасть она не упадет, но темпы роста цен на нее могут действительно замедлиться, Думаю, снижения цен не будет – по причине инфляции, которая все равно отражается на стоимости строительных материалов и рабочей силы, и в настоящее время нет никаких причин для того, чтобы эта составляющая уменьшалась. Мы по-прежнему многое импортируем, у нас нет новых металлургических заводов, которые выводят новые строительные конструкции. У нас все держится на том уровне, объеме, который мы в какой-то момент зафиксировали. Постоянно повышается стоимость электроэнергии и первичных топливных составляющих. Это соответственно отражается на себестоимости материалов, а через нее на стоимости самого строительства.
Геннадий Петров 
Дарья Гармоненко