Жилищная проблема в России решилась сама собой

Целевые индикаторы жилищной обеспеченности в госпрограммах. Источник: фонд «Хамовники»

Жилищной проблемы в России больше не существует! К такому выводу приводит исследование фонда «Хамовники», сотрудники которого обнаружили повсеместное перепроизводство коммерческого жилья в стране. В некоторых регионах до трети новостроек остаются нераскупленными, несмотря на рекордно низкие ставки по ипотеке и падающие цены на недвижимость. Но полностью отстраниться от жилищных проблем у властей вряд ли получится. В очереди на жилье стоят более 200 тыс. бесквартирных сирот. А общая площадь ветхого и аварийного жилья достигает 90 млн кв. м.

Россия все еще находится среди отстающих государств по такому показателю, как обеспеченность жильем, считают чиновники. «Обеспеченность жильем у нас в стране – около 25 кв. м на человека», –  говорил премьер Дмитрий Медведев.

Впрочем, в дефиците жилья для россиян сомневаются эксперты фонда «Хамовники». Они, в частности, попытались ответить на вопрос: есть ли сегодня в России жилищная проблема? Если ориентироваться только на избыток предложения коммерческого жилья, можно сделать вывод, что жилищная проблема вообще исчезла в России. «До недавнего времени главным и единственным индикатором жилищных условий являлся «квадратный метр». Таким образом, под количественным выражением жилищной проблемы понимается отсутствие или недостаток квадратных метров», – рассуждает один из авторов исследования эксперт фонда «Хамовники» Александр Павлов.

Другой критерий обеспеченности жильем – «одна жилая комната на человека». Именно этот критерий объявлен целевым в госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» в 2017 году. И исследования показывают, что этот целевой индикатор – одна жилая комната на человека – был достигнут по результатам прошлого года.

«В большинстве регионов сложился огромный (до 80%) переизбыток одно- и двухкомнатных квартир. При этом наблюдается явный дефицит на рынке комфортного жилья с большим количеством комнат», – говорит Павлов. «Если сравнивать структуру семей и структуру жилищного фонда, то оказывается, что у нас квартир больше, чем семей», – добавляет главный архитектор проекта Центра пространственной информации Александр Антонов. Заметим, по данным Росстата, в 2015 году в стране насчитывалось 64 млн квартир.

По мнению Александра Павлова, такой дисбаланс возник из-за высокой доли инвестиционных сделок с небольшими квартирами. «На спрос со стороны инвесторов ориентировались зачастую и сами застройщики», – объясняет исследователь.

Кроме того, продолжают в фонде, профицит квартир в городах сопровождается ростом дефицита земли, пригодной для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Вместе с тем частная застройка оказывает свое влияние на общие показатели по вводу жилья в стране. К примеру, в 2016 году доля частной застройки в общем объеме ввода жилья составила 42%.

Правда, возможно, их высокая доля объясняется тем, что ИЖС были учтены в статистике несколько раз. «Особого внимания заслуживают многоквартирные дома малоэтажного типа (наиболее распространенный тип в небольших поселках), которые строятся индивидуальными предпринимателями. Вполне легально такие постройки могут быть учтены четырежды – один раз как многоквартирный объект и три раза как объект ИЖС», – рассказывает Александр Павлов. В итоге, подчеркивает он, о реальных объемах вводимого в РФ жилья мы можем не знать.

Вместе с тем нельзя сказать, что жилищный вопрос так уж не важен для россиян, спорят эксперты «НГ». «По данным исследования Института социологии РАН, 19% наших соотечественников назвали свою жизнь неустроенной именно из-за проблем с жильем. По данным ВЦИОМа, 41% россиян хотели бы улучшить жилищные условия», – напоминает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. При этом общее число сделок на рынке первичного и вторичного жилья в стране каждый год не превышает 3 млн. «То есть большая часть населения не имеет возможности решить вопрос с улучшением жилищных условий», – подчеркивает она.

По мнению экспертов, постулат о «решении в РФ жилищной проблемы» не носит количественного характера – это сугубо качественная оценка. «Исторически сложилось, что в стране огромное количество малогабаритных квартир. Еще хуже то, что огромное количество жилой недвижимости находится в крайне изношенном состоянии», – говорит аналитик компании «Финам» Алексей Коренев. В частности, продолжает он, в небольших городах и поселках, где проживает около половины населения страны, жилищная проблема стоит остро не только из-за нехватки площадей, но и из-за необходимости строительства нового и качественного жилья. «Фигурально выражаясь, одинокая 90-летняя бабушка, живущая в разваливающемся деревенском доме, обеспечена квадратными метрами с избытком. Только нормальным жильем трудно считать дом с печным отоплением и туалетом на улице», – подчеркивает эксперт, замечая, что «статистику такой объект делает».

«По мировой статистике, на человека приходится от 40 до 60 кв. м. А по социальным требованиям ООН квартира должна состоять из стольких комнат, сколько есть человек в семье, плюс еще одна комната для всех. У нас совершенно не выдерживается ни одна, ни вторая пропорции», – замечает директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

Высокий спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры связан не с тем, что покупку только такой недвижимости зачастую могут позволить себе россияне. «У нас испытывают дефицит жилья 80% населения. То есть 80% не могут ничего купить на открытом рынке», – продолжает эксперт.

Общий износ жилищного фонда в целом по России превышает 60%, а в депрессивных регионах нередко достигает 85%, признает аналитик компании «Алор Брокер» Кирилл Яковенко. «И совершенно неважно, сколько квадратных метров жилья приходится на каждого конкретного жителя, 15 или 35 кв. м, если жилплощадь для проживания непригодна», – заключает он.

Вряд ли поверят в избыток жилья в России и сотни тысяч выпускников детских домов, которым государство по закону должно выдать отдельное жилье, но не делает этого. Более того, власти все чаще отказывается от своих обязательств по выделению жилья сиротам. За прошлый год очередь на жилье из бесквартирных выпускников детдомов увеличилась на 20%. Региональные власти выделяют детдомовцам все меньше жилья, а нередко «поселяют» их в непригодные для проживания постройки. В стране числится почти 230 тыс. бесквартирных сирот. Таковы данные аудиторов Счетной палаты по результатам проверки на местах выполнения обязательств государства (см. «НГ» от 28.10.16).